갭투자 깡통전세 피하는법 4가지 전세보증금 사고 (무피, 플피뜻)
갭투자의 실패사례는 깡통주택입니다. 주택을 구매하기 위해서 대출을 받아서 사고, 세입자에게 보증금을 받았다고 한다면, 집을 팔아도 이 두가지 금액을 모두 갚을 수 없습니다. 이경우에는 갭투자로 세입자에게 돌려전세금 보증금은 세입자가 만기가 되서 연장하지 않고 나갈 때 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못할 때 보증금을 못돌려줄 위험이 있습니다.
갭투자란?
우리나라에만 있는 전세라는 제도를 이용하여 투자를 하는 것입니다. 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 낮은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식을 말합니다. 예를 들어 매매가가 2억이고, 전세보증금이 1억 6천만원으로 하여 세입자가 들어옵니다. 집주인은 2년 동안 보증금을 가지고 있다가 전세금을 세입자에게 돌려줘야합니다. 집주인은 이자를 내지 않고도 4천만원만 있으면 다른 매물도 살 수 있습니다. 전세금이 오르는 경우 본인부담금액이 점점 낮아집니다. 갭투자가 늘어나면서 이에 따라 깡통투자에 대한 위험도 늘어나고 있습니다.
세입자 입장에서는 전세가율 확인을 먼저 해야합니다. 전세보증금과 대출의 합이 매매가의 70-80%를 초과하는 집에 입주를 하게 되면 갭투자를 주의하라고 합니다.
<사례1>
매매가 = 2억
전세보증금 = 1억 6천만원
부담금액 = 4천만원
<사례2>
매매가 = 2억
전세보증금 = 1억 8천만원
부담금액 = 2천만원
<사례3>
매매가 = 2억
전세보증금 = 1억 9천만원
부담금액 = 1천만원
무피, 플피는 무슨뜻?
무피는 매매가와 전세가가 동일한 가격인것이고, 플피란 매매가보다 전세가가 높은 것을 말합니다.
무피 : 매매가 = 전세가
플피: 매매가 < 전세가 (역전세)
깡통전세란?
전세보증금이 기존에 비해 낮아지는 경우, 이 집을 처분을 해도 이 전세자금을 못돌려줄 때를 깡통전세라고 합니다.
세입자가 보증금을 받기 위해서는 해당 주택을 경매를 해서 이걸 팔아서 전세보증금을 돌려받아야 하는데요. 실제로 전세보증금보다 더 낮아졌기 때문에 전세보증금을 일부만 돌려받게 되기에 이런 상황을 세입자가 떠안게 되는 겁니다.
깡통전세 거르고 전세금 날리지 않는 4가지 방법
전세계약전에 집값 알아보기
전세계약을 하는 지역이나 빌라, 지역 매물을 찾아서 최소 5개 이상을 찾아서 매매가를 확인해보시고, 평균치의 80% 선을 기준으로 삼아서 확인을 해보셔야합니다.
직접 등기부등본, 납세증명서 확인하기
- 등기부등본은 계약 직전에 확인을 해야하고, 출력된 것을 해두는 경우도 있기 때문에 사이트에서 바로 확인하시는 게 중요합니다. 확인해야 할 것은 등기부등본에 “근저당, 압류, 가압류”가 있는지 꼭 확인해보시고요.
- 만약에 근저당, 압류 등이 있다면 계약을 하시면 안됩니다.
- 납세증명서는 임대인이 제공하지 않으면 확인이 어렵긴 합니다. 따라서 공인중개사이나 임대인에게 확인을 해보시는게 좋습니다.
집주인과 계약 직접하기
계약하실 때는 집주인 얼굴을 보고 주민등록증도 확인을 하셔야 합니다.
등기상 집주인과 동일한지를 신분증을 꼭 비교를 하셔야하고, 대리인이 집계약을 하러온 경우에는 인감증명서, 인감도장 진위여부를 반드시 확인하셔야합니다. 또한 가능하다면 집주인과 영상통화를 하셔서 신분증과 동일한지 대조를 해보시고, 집 계약사항을 현재 대리인과 진행중인 계약내용과 동일한지 확인을 하시는게 좋습니다.
전입신고와 확정일자 꼭 받기
임차인이 전입일자와 확정일자가 근저당이나 압류보다 선순위이라면 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 따라서, 이사하실 때 전입신고와 확정일자 꼭 받아두셔야 합니다. 전입신고와 확정일자를 미루시면 절대 안됩니다. 확정일자를 미루는 경우 상황에 따라서는 깡통전세로 경매에 넘어가는 경우 보증금 일부는 물론 전액을 날릴 수도 있을 수 있습니다. 특히 전입신고는 오늘 한다고 해서 오늘부터 효력이 적용되지 않습니다. 다음날 부터 적용이 되는데요. 이 점을 이용해서 사기를 치는 경우가 있기 때문에 계약에 있어서는 반드시 내 보증금을 지키기 위해 꼼꼼히 확인하시는 것이 가장 좋은 방법이 되겠습니다.