경매 잔금 대출 은행, 대출 한도 (+대출 준비 순서, 경락잔금 서류, 무소득자)
경매를 낙찰 받으려면 얼마까지 대출이 가능한지(대출한도), 내 보유자금은 얼마인지가 중요합니다. 경매할 때 받는 대출을 경매잔금대출, 경락잔금대출이라고 합니다. 대출을 이용하지 않으면 수익률이 떨어집니다. 1000만원을 투자해서 1천만원을 벌면 좋은데 1억을 투자해서 1천만원을 벌면 수익률이 10%대로 떨어지는 것입니다. 오늘은 경매잔금대출에서 은행은 어디로 가야하는지, 대출 준비 순서는 어떻게 되고, 서류는 어떤것이 필요한지에 대해 알아보고, 처음 하는 경매에 있어서 궁금하신 부분들, 세금 등에 대해서도 알아보겠습니다.
소득이 없는 60대이거나 대학생인 경우에도 경락잔금 대출이 될까요?
되긴 됩니다. 😉
무소득자인데 경락잔금대출을 정말 해줍니까?
네 해줍니다. 보편적으로 물건을 보고 대출을 해주는 겁니다. 소득이 없는 사람도 소비로 추정소득을 보고, 대출 이자를 낼 수 있는지를 봅니다.
대출이 얼만큼 될까요? 대출한도가 궁금합니다.
어떤식으로 대출이 나오는지 궁금하실 겁니다. 나라에서 정해둔 규제/비규제지역과 대출한도가 있습니다.
규제지역에서는 40%, 생애첫주택이다 60%, 개인차가 많이 날 수 있습니다. 비규제지역에서는 규제지역에 비해 10~20% 조금더 편하게 살 수 있습니다.
따라서 먼저 내가 경매 받을 물건이 있는 지역이 규제냐/비규제지역인지를 알아보고, 대출 중계사들에게 사건번호를 불러주면 대출이 얼마까지 나올것인지를 알려줍니다. 이렇게 경매 낙찰 전에 미리 알아보고 들어가야 합니다. 워낙 유동변수가 많기 때문에 당장이라도 정책이 바뀌면 대출이 안나올 수도 있기 때문입니다.
※은행대출은 동네에서만 알아보면 안됩니다. 주거래 은행 외에도 가능한한 많은 곳을 알아봐야합니다. 예를 들어 서울 사람이라고해서 서울에서만 대출하란 법은 없습니다.
비규제지역 KB시세 60%, 혹은 낙찰가의 70% 중 낮은 금액으로 대출이 실행됩니다. 그리고 무주택이면 10%씩 상향된 금액으로 대출이 실행됩니다.
예를 들어보면, KB 시세가 1억 5천만원이고, 낙찰가가 1억 3,500만원이었습니다. 1억 5천만원의 60%면 9,000만원이고, 1억 3,500만원에 70%면 9,450만원 인데요. 두개중 낮은 금액이니까 KB 시세인 9,000만원으로 대출을 받을 수 있습니다. 결국 나머지 6,000만원에 대해 내돈이 필요한겁니다. 이때 입찰 들어갈때 보증금 10%를 지불하잖아요. 그러면 6,000만원 중에 1,500만원이 빠집니다. 그러면 4,500만원을 준비 하면 됩니다.
경매 대출 순서
낙찰이 되고 -> 잔금기일이 있습니다. 낙찰이 되기전 미리 대출을 알아보고, 후에도 알아봅니다. 이후 잔금기일때 은행대출+내돈이 합쳐서 냅니다.
대출은 낙찰받기 전에 미리 꼭 알아보시는게 좋습니다. 예전에는 낙찰 후에 알아보면 되었지만, 요즘에는 당장에 대출 변수가 어떻게 될지 모르기 때문에 미리 알아봐야 합니다.
예전에는 아파트, 빌라이면 80-90% 대출이 가능하였던 시절이 있었습니다. 3억짜리 물건을 80% 대출하면, 2억 4천까지 대출이 가능합니다. 나머지는 6000만원으로, 본인 돈과 이전비를 부담하면 되는 식으로 투자가 가능하였습니다. 80-90%가 나오면 부담이 확실히 낮아지는데다가 수익률도 좋아집니다.
경락잔금대출 방법
법원에 가면 대출상담사들이 계십니다. 이때, 낙찰이 되면 상담사들의 명함을 받아서 집으로 가져옵니다. 보통 많게는 50군데 정도 전화를 돌립니다. 50군데면 헷갈릴 수 있기 때문에 엑셀파일로 정리해두면 좋습니다. 엑셀을 다루기 어려운 경우에는 공책에 표를 만들어서 이런식으로 작성해주면 좋습니다.
| 구분 | 은행명 | 상담사성함 | 휴대폰번호 | 대출금액 | 금리 | 중도상환수수료 | 비고 |
| 1 | 신협 | 부마 | 010-0000-0000 | 1억 9천 | 3.2~4% | 없음 | – |
- 은행명
- 상담사직급
- 상담사이름
- 휴대폰번호
- 대출금액
- 금리
- 중도상환수수료
- 비고
대출을 어느 금융권에서 해줍니까?
경락대출은 1금융보다는 주로 2금융대출을 많이 해줍니다.
- 1금융은 보통 아파트 같은 경우에는 대출이 나오고, 아파트 아닌 시장은 2금융권이 많이 담당하고 있습니다.
- 2금융권: 수협, 신협, 농협, 새마을금고, 축협 등
내가 사는 동네가 아닌 지역으로 가실 수도 있습니다. 또한, 각 지점마다 우대금리가 있습니다. 해당 부동산의 화재보험을 들거나 체크(신용)카드를 만들거나 하면 우대금리를 주기도 하니, 우대금리 부분에 대해서 꼭 물어보시고 체크하시기 바랍니다.
대출 서류 준비하기
은행담당자분과 대출 계약할 일정을 정하면, 담당자가 경매대출에 필요한 서류를 알려줍니다. 서류는 다음 3가지로 나눠볼 수 있습니다.
1. 인터넷으로 발급 가능한것
- 정부24: 등본+초본 2통씩(주민번호 나와야함), 원천징수영수증, 지방세납세증명서, 지방세 세목별 과세증명서(유주택)
- 홈택스: 국세납세증명서
- 법원: 가족관계증명서(상세)
2. 직접 방문해서 뽑아야 할 서류
- 주민센터가서 인감증명서 2통 떼기
3. 집에서 챙길 것
- 보증금 영수증, 신분증, 인감도장
2개 동시 낙찰되면 경락잔금대출 가능할까요?
가능하나 부분입니다. 개인이 3건 정도 대출이 됩니다. 그외에는 개인사업자를 내셔서 추가 물건을 받으셔야 합니다.
낙찰받고 매매사업자를 만들 수 있으므로 그렇게 하셔도 됩니다. 우선은 시드머니가 있다면 2~3개는 그냥 참여하셔도 되십니다.
부동산 경매하면서 세금이 걱정됩니다ㅠㅠ
우선은 투자를 하시고, 세금이 무서워서 투자를 안하시는 일은 없도록 해야합니다. 어차피 세금도 내가 번 수익안에서 나오는 금액이기 때문에 벌써부터 걱정하실 필요가 없습니다. 투자를 하시다가 나중에 세금이 무거워지면 세금을 절세하는 방향으로 알아가시면 됩니다.
지금까지 부동산 경매 잔금 대출 은행 및 서류에 대해 알아보았습니다. 다음 글에서도 경매에 대해 다뤄볼 예정이니 필요하신 경우 부담없게 읽어보시면 좋을 것 같습니다. ^^