꼬마빌딩 뜻, 매물 잘 고르는 6가지 방법 (+투자장점 3가지)
꼬마빌딩은 국어사전에도 나오지 않듯이 정확히 정의된 물건은 아닙니다. 최근 부동산가격이 전체적으로 상승하고 대출규제가 강화되면서, 아파트 투자에서 꼬마빌딩 등의 상업용 부동산으로의 투자가 인기가 높아지고 있습니다. 오늘은 꼬마빌딩이란 어떤 기준의 부동산이고, 투자하기 좋은 이유 3가지와, 꼬마빌딩 잘 고르는법 6가지에 대해 정리하였으니, 끝까지 읽어주세요. 😉
꼬마빌딩이란? 뜻
꼬마빌딩이라 불리는 기준이 있습니다. 꼬마빌딩은 개인이 투자할 수 있는 중소규모 빌딩을 말합니다.
다양한 기준이 적용되지만, 보통 연면적 3,000m3 이하(1,000평), 3~7층 정도의 규모, 매매가 50억원 까지의 상업용 빌딩을 말하고 있습니다.
최근에는 부동산 가격이 오르면서 매매가가 100억원 까지도 꼬마빌딩에 포함되고 있습니다.
또한 아파트 값이 폭등하자, 아파트를 팔고, 대출을 받으면 꼬마빌딩을 마련할 수 있게 되고, 수요가 늘면서 거래량도 증가되고 있습니다.
하지만 문제가 되는 점이 많습니다. 아파트를 매입하듯 꼬마빌딩을 사는 점입니다. 아파트는 표준화된 부동산이고, 꼬마빌딩은 비표준화된 부동산입니다. 같은 입지라도 가치가 천지차이기 때문인데요. 가장 좋은 방법은 볼 수 있는 매물은 다 보고 선택하는 것이 좋습니다. 이 과정에서 물건을 보는 안목도 생기기 마련입니다.
꼬마빌딩이 투자에 좋은 이유 3가지
○대출
꼬마빌딩은 아파트에 비해 상대적으로 대출규제가 심하지 않습니다.
감정가 70%까지 대출이 허용됩니다. 경우에 따라서는 80%도 가능하다고 합니다.
○세금 절세
꼬마빌딩은 주택과 달리 건물분에 대해 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
토지분 종합부동산세의 경우도 80억이 넘는 건물만 부과하기에, 80억원 미만의 꼬마빌딩을 팔 경우에도 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 또한 건물을 많이 보유한다고 해도 중과세가 없어서 세금 부담에서 자유롭습니다.
○상속 혹은 증여
꼬마빌딩은 상속이나 증여할 때 유리합니다. 그이유는 공시가격이나 국세청 기준시가 등을 기준으로 상속세나 증여세를 부과하게 되는데, 해당 공시가격이나 기준시가 등은 시세보다 60~70% 낮게 책정되는 이유로 부과 세액 또한 낮습니다.
○그 밖에 장점
임대소득이 나고, 가치 상승도 기대해볼 수 있기에 수익형 부동산으로서 인기가 높습니다.
꼬마빌딩 고르는 법 6가지 정리
꼬마빌딩을 고를 때 가장 고려야하 할 사항은 내 맘에 드는 물건이 아니라, 임차인이 봤을 때 좋은 건물인지를 봐야합니다. 예를 들면 지하철역이나 버스정류장에서 걸어오는 동선이라던지, 출퇴근을 할 때 편리한지, 주변 건물에 비해서 해당 건물에 입주할 마음이 드는지 등, 들어왔을 때 어떤 장점이 있는지에 대해서 평가를 해보는 것이 좋습니다.
첫번째는 지역, 입지 입니다.
요즘에는 현장에 가기전에 인터넷으로도 충분히 자료조사가 가능합니다. 네이버나 다음 지도를 통해, 방향, 지형도, 항공뷰, 로드뷰, 등고선 등으로 괜찮은 입지를 파악할 수 있습니다.
가장 시간을 단축할 수 있는 방법은 “토지분 가격이 공시지가의 2배 이내이고, 임대수익률이 연 4% 이상”인 물건을 찾아서 실제로 방문해 조사하는 방법이 있습니다.
두번째는 유동인구 입니다.
가장 변수가 되는 곳은 일자리입니다. 일자리가 많을 수록 공실이 적고, 미래가치가 높다고 할 수 있습니다.
꼬마빌딩 상권은 시간과 요일에 따라 수시로 변합니다. 매입을 고려한다면 반드시 어떻게 관리할 것인지에 대한 부분과 나중에는 매도할 것인지도 계획하고 투자하는 것이 좋습니다.
세번째는 낡은 건물을 사는 것입니다.
반짝거리는 신축건물을 사는 것이 아니라, 신축보다는 준공 15년 이상된 낡은 건물을 저렴하게 매입하는게 좋습니다. 그리고 리모델링해서 반짝거리게 만들면 됩니다.
네번째는 불법건축물인지 확인하는 것이 필요합니다.
설계도면과 건축물 대장을 반드시 보셔야 하고, 직접 하기에 어려운 경우에는 전문가와 상담 후 매입하는 것이 좋습니다.
다섯번째는, 임대수익률입니다.
임대수익률을 계산하는 식은 [임대수익률(연 %) = (월세 x 12) / (매입가 – 임대보증금) x 100]입니다.
이 계산식을 사용해서 연 4% 이상의 꼬마빌딩을 찾으면 됩니다.
1차적으로 이렇게 확인을 하고, 그 다음으로는 공실에 대한 부분도 감안을 해서 수익률을 봐야합니다.
매입 후 관리를 해서 공실이 개선된다고 하는 건물이라면 투자할 가치가 있겠습니다.
여섯번째는, 예산을 파악하는 것입니다.
종잣돈을 모아 본인의 투자 가능 금액에 적정한 지역과 건물을 정하고, 시장을 조사하는 것이 중요합니다.
사전에 대출가능한 금액과 기간을 알아두어야 나중에 문제가 없습니다.