낙찰받으면 안되는 물건 3가지 (+호가, 실거래가, 말소기준 권리 검토, 유찰 2회 이상인 물건)
부동산 경매는 다른 자본에 비해서 높은 수익을 기대할 수 있지만 반대로 실수 한번에 망할 수도 있습니다. 낙찰받으면 무조건 안되는 물건 3가지에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 호가와 실거래가는 발품을 팔아서 많이 알아보자
높은 입찰가로 낙찰받는 케이스입니다. 부동산 경매는 일반 매수와 다르게 각종 부대비용과 법적으로 부동산을 인도받는데까지 시간 소요가 꽤 걸립니다.
욕심이 나서 법원에서 입찰가를 좀 더 올려 쓰게 되거나, 인터넷에 유료경매사이트에 올라와 있는 호가만 보고 매물의 가격을 측정하거나, 경매 법정에서 과열되는 열기 때문에 합리적으로 입찰가를 작성하는 마인드 컨트롤이 되지 않았다는 것입니다. 처음부터 이기는 금액으로 부동산을 매입해야 하는 점을 기억하세요
그래서 부동산 입찰 전 실거래가를 면밀하게 검토해야하고 호가 전화임장 해당 매입하려는 지역의 수요량과 공급량을 파악해야하고 발품을 많이 팔아서 정확한 임장조사로 해당 건물이 로열층인지, 로열동인지 주변의 수요량은 충분히 있는지를 검토해보셔야 합니다.
말소기준 권리보다 우선하여 설정된 권리 검토하기
유료 경매 정보지만 절대적으로 신뢰하면 안되고 내가 직접 등기부를 뽑아서 을구와 갑구를 나누어서 뜯어보고 말소기준 권리를 찾아야 합니다.
<말소기준 권리란?>
다음의 6가지가 말소기준 권리입니다.
- 근저당
- 저당
- 압류
- 가압류
- 경매개시결정등기
- 선순위전세권
- 담보가등기
참고적으로 전세권은 배당 여부를 했는지 안했는지에 따라서 말소기준권리가 성립하는지 여부를 결정할 수 있습니다.
다음은 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리가 있다면 유심히 살펴보아야 합니다.
- 지상권
- 유치권
- 소유권 이전 청구 가등기
- 가처분 및 대항력 있는 임차인 등
- 말소기준 권리가 해당하지 않는 모든 권리들을 봐야합니다.
- 예외적으로 후순위 가처분이나 예고등기는 조금 다를 수 있습니다.
이후에는 법원에서 제공하는 매각 물건 명세서를 꼭 대조해 보셔야 합니다.
<물건명세서란?> 매각하는 물건에 법원이 제공하는 품질보증서라 볼 수 있습니다. 법원이 입찰자에게 제공하는 서류중 가장 중요한 서류입니다. 등기부상 최초로 설정된 권리나 점유자에 대한 정보 낙찰 후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 모든 권리를 표기해 놓은 것입니다. 꼭 반드시 확인해봐야할 서류입니다.
부동산 권리 분석이 끝났으면, 부동산에 거주하시는 임차인분들도 혹은 점유자인 분들도 권리분석을 해야 합니다.
<경매물건의 점유자 3가지>
1. 채무자 거주
2. 선순위임차인★
– 선순위임차인을 보는 법은, 말소기준권리보다 빠르다면 선순위 임차인, 느리다면 후순위 임차인 입니다.
– 선순위임차인의 경우 보증금액 낙찰금액 임대차기간의 연장 등으로 투자손실을 볼 수도 있습니다.
3. 후순위임차인
경매에 있어서 후순위 임차인은 전혀 문제 되지 않습니다.명도 협의가 어렵다면 인도명령 신청을 통해 강제집행을 속행하여 점유를 이전시킬 수 있습니다.
경매에서 중요하게 볼 수 있는 점유자는 선순위임차인입니다. 낙찰 후에 임차인분들과 소송을 야기할 수 있는 것들이 선순위 임차인 밖에 없는데요. 그만큼 변수도 많고 그 변수 때문에 낙찰자가 피해를 보는 사례도 존재합니다.
권리상의 문제는 전혀 없는데 많은 유찰을 기록한 물건은 통상적으로 지분물건에 속합니다.
예를들어 공동명의 물건인데, 두 지분중 한명의 지분만 경매물건으로 나와있는 경우가 있을 수 있습니다. 이렇게 되면 당연히 시세 대비 50%의 가격으로 감정가가 형성되어 물건으로 나오게 됩니다. 즉, 아파트를 온전하게 소유하는 것이 아니라, 50% 즉 반쪽짜리 물건을 소유하는 것입니다. 온전한 재산권을 행사하기 위해서는 나머지 50%에 대한 추가 지분도 인수조건이 발생될 수 있습니다.
그것이 아니라면 해당 소수의 지분만큼 매각 또는 공유물 분할 청구 소송을 통해 전체 부동산을 경매로 매각 후 매각대금에서 지분비율대로 배당을 받아 수익을 만드는 투자 방법을 생각하셔야 됩니다.
2회 이상 유찰이 있는 물건의 경우 정말 유심히 물건을 분석하셔야 합니다. 대항력 있는 임차인 인수 권리, 지분물건 지상권 등을 유심하게 보셔야 되고 내가 해당 정보를 정확하게 파악한 다음에 향 후 다음 플랜까지 그려지지 않는다면 패스하는 것이 좋습니다. 낙찰을 위해서만 경매투자를 하지 마시고 수익을 위해서 경매투자를 하시기 바랍니다.