부동산 명도비, 이사비, 권리금은 필요경비인가? (+양도세)
세입자를 퇴거하는 과정에서 이사비나 권리비 등이 들어가고 있습니다. 이사비, 명도비용은 과연 양도세에 해당될까요? 오늘은 부동산을 양도할 때 임차인을 내보낼때 명도비용이 들어가는데 이때 들어가는 비용은 필요경비로 인정될 수 있는가에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다. 다만, 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항임
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하면서 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
<양도세에서 비용으로 인정되는 경우>
- 취득가액
- 자본적 지출
- 양도 비용
양도세는 법에 열거된 비용만 인정이 됩니다.
<필요경비로 인정안되는 경우>
○일반적으로 경매로 주택을 취득하며 지출한 명도비용은 인정이 안됩니다.
○권리금도 법에 나와있지 않아 필요경비로 인정은 안됩니다. 따라서 소득세법에서 기타소득으로 보게되는데요. 기타소득의 8.8%를 원청징수해서 세무서에 신고납부하셔야 합니다.
필요한 지출인데 경비로 인정받는 방법은 없을까요?
일부 인정되는 경우가 있습니다.
<임차인을 내보낼때 든 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다?>
1) 매매계약에 따른 인도의무 이행
- 매매계약서 내 특약이 들어가야 합니다. “특약내용: 매도인이 책임지고 임차인을 명도하겠다”는 경우는 인정이 될 수 있습니다. 이때는 상가에서 신축이나 리모델링을 해야할 때 임차인을 내보내야하는데, 이때 상가임대차보호법에 의해 임차인을 내보내는 것은 어려운 일입니다. 따라서 이때는 해당 계약사항의 의무 이행을 위해 지급한 명도비용으로서 필요경비로 인정이 되게 됩니다.
양도계약의 조건에 따라 명도를 받는 경우에는 2018.2.13. 이후 양도하는 분부터는 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비로 공제되는 양도비에 해당하는 것으로 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목을 신설 규정 되었습니다.
즉, 앞서 일반적인 계약에서 발생한 명도비용은 필요경비로 인정이 안되지만, 계약서에 명확하게 특약이 있는 경우에는 명도의무 이행비용으로서 인정이 된다는 것입니다. 이때에는 일반적인 위로금 성격으로 받는 것이라면 기타소득으로 보고 세금신고(20%)를 하셔야 합니다. 영업손실보상금인 경우에는 사업소득으로 보고 지급자가 원천징수의무는 없습니다.
만약 매수인이 지급하는 명도비용은 양도세 필요비용으로 인정을 못받습니다.
2) 법인이 부동산 구입시 명도비용을 지급할 때
- 이건 양도세와 다릅니다. 개인과 법인 적용 범위는 다릅니다. 법인은 사업과 관련되어 비용이 발생하면, 모든 비용은 경비로 인정해줍니다.
3) 합의한 매도가액에 명도비용 추가해 계약서에 명시한 경우
명도비용이 취득가액에 반영된다면 취득세를 내야할까
- 영업손실 보상금 성격의 비용은 취득원가에 포함이 안되므로, 취득세 과세표준에 넣지 않아도 됩니다.
계약갱신청구권이 도입되면서 300만원 이상의 위로금을 받은 세입자가 종합소득신고를 할 경우에는 5월에 하시면 됩니다.
지금까지 명도비용이 필요경비로 인정될 수 있는지에 대해 알아보았습니다. 명도 비용과 관련해서 경매에 관심이 있으신 분의 경우 소액경매 투자방법, 공매와 경매의 차이점 및 장단점에 대해 알아보시기 바랍니다.