부부 공동명의 단독명의 장단점(종합부동산세, 양도소득세, 취득세, 증여세)
부부 공동명의로 하느냐 단독명의로 하느냐에 따라 보유세/세금이 달라질 수 있습니다.
또한 명의자가 누구(연령, 보유기간)인지에 따라서도 종합부동산세가 적게는 30만원~300만원 등 달라질 수 있는데요. 부부 공동명의를 통한 절세에 대해 알아보고, 1주택자 특례조항을 활용할 수 있는 방법도 있으니, 신청기간과 방문, 인터넷 신청방법에 대해서도 확인해보세요! ✅
부부 공동명의 종합부동산세 기초 공제금액
1세대 1주택자의 경우 종합부동산세(종부세) 기초 공제액은 다름 표와 같습니다.
| 단독명의 | 부부 공동명의 |
| 9억원 | 부부 합산 12억원 (1인당 6억원) |
새롭게 주택 취득시 단독명의 vs 공동명의 종부세 절세 비교
공시가격이 14억원인 아파트를 취득할 때 단독명의로 할지, 공동명의로 할지를 보겠습니다.
★사례: 30대 부부가 주택 1채를 취득한 경우입니다. (1세대 1주택)
○단독명의로 할 경우 -> 공시가격 14억원에서 기초공제 금액인 9억원을 뺍니다.
그러면 5억원에 공정시장가액 비율을 곱해 과세 표준을 정합니다. 부담할 세액은 320만원이 되구요.
○공동명의로 할 경우 -> 공시가격 14억을 절반으로 나누어 각각 남편과 부인이 기초공제 6억원을 제합니다. 부담할 세액은 각각 57만원이 되어서 부부 합산 세액이 114만원이 됩니다.
결과적으로 320만원 – 114만원 = 216만원의 세금을 줄일 수 있게 되는 겁니다.
매년 이 정도로 세금을 절세할 수 있으면 당연히 공동명의를 하는게 좋겠죠?
그렇다면 누구나 공동명의로 하는게 좋을까요?
단독명의가 유리한 경우도 있습니다.
일정한 조건을 충족하면 되는데요.
조건은 2가지입니다.
첫번째는 얼마나 보유했는지, 보유기간을 보고요.
두번째는 연령이 고령인지를 봅니다.
바로, 장기보유와 고령자를 보는 것인데요.
보유기간은 5년이상부터 공제가 시작됩니다.
- 5년 이상 ~ 10년 미만: 20% 공제
- 10년 이상 ~ 15년 미만: 40% 공제
- 15년 이상: 50% 공제
연령의 경우에는 만 60세 이상부터 공제가 시작됩니다.
- 만 60세 이상 ~ 만 65세 미만: 20% 공제
- 만 65세 이상 ~ 만 70세 미만: 30% 공제
- 만 70세 이상: 40% 공제
장기보유와 고령자 공제항목은 합산하여 “중복 적용”이 가능하며, 다만, 총 최대 80%까지만 공제가 가능한 점을 기억하세요.
단독명의자의 세액공제 효과 <-> 공동명의로 했을 때 비교
★사례: 남편 나이 65세, 공시가격이 14억원인 주택 1채를 15년 이상 보유한 경우
다음의 65세 조건으로 15년 이상 보유했다고 가정했을 때, 단독명의로 하면
기초공제 9억원이 들어가고 장기보유 50%와 연령공제 30%가 들어가서 총 80%의 공제를 적용받습니다.
따라서 80%인 256만원이 공제되어 부담할 세액은 64만원 입니다.
같은 조건으로 공동명의를 하게 되면 얼마가 차이가 날까요?
공동명의를 했을 때는 장기보유나 고령층우대공제가 들어가지 않으므로 기본 공제인 남편, 부인 각 6억원씩만 적용되어 각 57만원씩 세액이 나와서 총 114만원의 세액을 납부해야 합니다.
결과적으로 같은 주택이더라도, 114만원 – 64만원 = 50만원 의 세금 차이가 나게 되는 것이죠!
그렇다면 단독명의로 바꿀까, 공동명의로 바꿀까 고민하실 수 있겠는데요.
<부부 공동명의 1가구 1주택자 과세특례 신청방법>
납세자의 상황에 따라 세금이 달라지는 부분이 있어서 2021년에 새롭게 신설한 제도가 있습니다.
바로 “부부 공동명의 1주택자 과세특례” 제도 인데요.
공동명의자에 한해서 이 제도를 신청하는 사람의 경우, 종부세를 낼때만 단독명의자 인것처럼 특례 조항을 적용받을 수 있습니다.
○부부 중 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되시며, 지분율이 5:5로 동일하다면 납세의무자를 선택할 수 있게 됩니다. 위에서 살펴본 납세의무자의 연령과 주택 보유기간을 바탕으로 고령자, 장기보유 공제를 적용합니다.
★따라서, 주택 보유기간이나 연령이 높아 공제를 더 많이 받을 수 있는 사람으로 신청하시기 바랍니다.
○1주택자 특례를 원하는 분들은 신청 기간은 9월 16일~30일까지 홈택스나, 관할 세무서로 직접 신청하시면 됩니다.
공동명의를 단독명의로 신청하여 종부세를 절세할 수 있는
1가구 1주택자 특례 방문, 인터넷 신청방법✅
○방문 신청: 국세청 홈택스 홈페이지에 접속하여, 종합부동산세 주요서식란 메뉴에서 신청서를 다운로드 합니다. 신청서를 알맞게 작성하신 후 세무서에 제출하세요.
○인터넷 신청: 국세청 홈택스 홈페이지에 접속하여, 로그인을 합니다.
신고/납부 메뉴를 선택하면, 일반신고 라인에 종합부동산세 부부 공동명의 특례 신청이 있습니다.
현재는 신청기간이 아니므로 신청 버튼을 눌러도 활성화가 되지 않지만, 9월 16일부터 30일 까지는 신청이 가능합니다. 또한 옆 버튼에는 간이세액계산기도 있으니, 여러가지 상황에 맞게 계산을 해보시기 바랍니다.
글을 끝까지 읽어보시면, 신규 취득이 아니라, 이미 단독명의이신 분들이 공동명의로의 전환이 장점이 있는지, 2주택인 사람들은 어떻게 하는게 좋지, 부부는 공동명의를 해야되는지에 대해 요약정리를 하고 있으니 확인해보세요. ^^
<종합부동산세 간이세액계산기 화면>
이렇게 종합부동산세를 직접 숫자를 넣어서 계산해 볼 수 있습니다.
✅새로 주택을 사려는 분들이 사용하시거나, 명의를 공동으로 전환할지 고민하실 때 쓰면 좋겠지요.
✅공시가격과, 조정대상지역인지를 체크하고, 재산세 감면여부까지 넣어 등록을 해주세요.
✅그리고 부부 공동명의 특례를 적용하실 분들은 공동명의 여부를 체크하신 뒤 연령과 취득일자를 넣어 보유기간과 고령자 공제 혜택을 적용해 보시기 바랍니다.
이미 단독명의인 분들은 공동명의로 바꿔야할때 주의할 점
종부세는 절세할 수 있지만,
명의변경시 취득세와 증여세가 추가될 수 있습니다.
○명의를 변경하면 세법에서는 배우자가 새롭게 취득하는 것이므로 취득세가 들어오고,
○배우자 공동명의로 변경과정에서 이를 부부간 증여로 보기에, 증여세가 발생하게 되는데,
★배우자는 배우자공제라는 제도가 있어서, 6억원까지는 과세가 0입니다만, 6억원을 초과하게 되면 증여세가 들어오게 됩니다.
공동명의 팔때에도 좋을까?
주택을 팔 때도 공동명의자가 단독명의자에 비해 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
○양도소득세의 경우는 소득의 크기에 따라서 누진세를 적용하는 방식을 취하고 있습니다.
○단독명의자 혼자 양도소득을 다 가져가는 것보다, 나누어서 가져가는 공동명의로 했을 때 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문에 이부분에 있어서는 공동명의가 더 좋습니다.
2주택 이상이면 공동명의가 유리할까?
2주택 이상인 경우에는 공동명의가 불리할 수 있습니다.
○종합부동산세를 산정할 때, 보유하는 주택의 수에 따라서 세율이 달라집니다.
○1세대 2주택자가 2채를 모두 공동명의로 되어있다면, 남편도 2주택자, 부인도 2주택자의 세율이 적용되기 때문에 불리합니다. 3주택자면 세율은 더 높아지고요.
또한 조정대상지역이면, 2주택 이상인 경우 1주택자보다 높은 종부세율을 적용하기에 남편, 부인이 각각 1채씩 보유하는 것보다 불리하게 됩니다.
<주택 수에 따른 세율 비교표>
| 구성 | 세율 |
| 2주택 이하를 소유 (조정대상지역에 2주택을 소유한 경우는 제외) | 0.6 ~ 3% |
| 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 | 1.2 ~ 6% |
부부 공동명의 절세 방법
①주택을 매입할 계획이라면 공동명의를 하여 종합부동산세를 절세하고,
②공동명의 1주택자 특례조항을 신청하셔서 상황에 맞게 절세하고,
③이미 단독명의 보유자라면 공동명의로의 전환은 여러 측면*을 고려해서 더 이득인 것으로 선택하시면 됩니다.
*여러측면: (유리한부분) 종합부동산세, 양도소득세,
(체크해야 할 부분) 취득세, 증여세