소규모재건축 자격조건, 4가지 장점, 단점 (+일반 재건축과 절차 차이점)
최근 정부의 규제 등으로 대규모 재건축이나 재개발이 어렵습니다. 이에 소규모 재건축, 이른바 미니 재건축이 도입되고 있는데요. 기존의 재개발이나 재건축 사업에 비해 조합원도 적고 절차도 간략해 진행속도가 빠르다는 점이 있습니다.
조금더 뿌리까지 올라가 용어설명을 먼저 하겠습니다.
소규모 정비사업이란?
크게 다음 2가지로 구분됩니다.
1) 가로주택 정비사업
- 도로와 맞닿은 낙후된 저층 주거지의 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 사업입니다.
- 대지면적 1만m2 미만, 주택 20가구 이상, 주변이 도로로 둘러싸인 지역을 대상으로 합니다.
- 최근 점차 늘어나고 있는 추세입니다.
2) 소규모 재건축
대지면적이 1만m2 미만이고 가구수가 200가구가 넘지 않으면서, 노후되거나 불량한 건축물이 2/3 이상 차지하는 곳에서 주민 동의 50% 이상을 받으면 공모에 신청 및 추진될 수 있는 정비사업입니다. 다가구, 연립주택이나 소형아파트 등의 (나홀로) 공동주택이 그 대상이 될 수 있습니다. 다만, 재건축 이후에도 소형 단지인 점은 동일합니다.
🔰소규모재건축은 점차 증가중📈
△2018년 27곳 △2019년 57곳 △2020년 59곳
공공 소규모 재건축이란?
한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH) 등 공공이 단독 혹은 공동 시행자로 참여해 200가구 미만 소규모 노후 단지를 재건축하는 사업입니다.
소규모재건축 업무처리기준
소규모주택정비법 개정안을 적용해, 공공기관이 소규모재건축을 추진하면, 용적률 상향, 분양가상한제 적용제외 등의 규제완화로 도심의 주택공급의 활성화를 높일 수 있습니다.
소규모재건축의 4가지 장점
▲간단한 절차 (일반 재건축 사업절차와 비교)
대규모 재건축과 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’을 비적용하므로, 정비계획 수립, 안전진단 등 각종 절차가 줄어들어, 추진속도가 빠르다는 것이 장점입니다.
조합설립부터 착공까지 소요되는 시간은 약 2~3년 정도입니다.
일반 재건축 사업 절차는 다음과 같습니다.
▷기본계획 수립
▷안전진단
▷정비구역 및 정비계획 수립
▷추진위원회 승인
▷조합설립 인가
▷사업시행 인가
▷관리처분계획 인가
▷착공
▷준공 및 이전고시
▷조합 해산 등의 절차 등의 절차가 있습니다만,
소규모 재겁축 사업은 기본계획 수립부터 추진위원회까지의 단계를 생략이 가능합니다.
※기존 재건축이 평균 8년 6개월에서 3~4년으로 단축이 가능합니다.
※기존 재건축이나 재개발은 평균 8년 6개월이라고 이론상으로는 되어있지만, 실제로는 더 오래 걸립니다.
▲용적률 상향
- 소규모 재건축 사업에 대해 상한 용적률 인센티브, 대지의 조경기준, 건축물의 높이제한 등 건축규제가 완화됩니다.
법정 상한의 최대 120% 까지 용적률 인센티브를 받을 수 있습니다.
따라서, 2종 일반주거지역의 용적률은 250% -> 300%로, (25층까지 건물을 높일 수 있음)
3종 일반주거지 용적률은 300% -> 360%로 상향됩니다.
늘어날 용적률의 20~50%는 국민주택규모의 공공임대주택으로 환수되지만 기존 재건축에 비해선 단순계산으로도 분양 물량이 2배이상 늘어나며, 속도가 빠른 것이 장점입니다.
또 인근 지역을 편입해야할 경우에도 사업 시행면적을 20% 까지 확대가 가능하도록 합니다,. (최대 1만->1만 2000m2미만)
▲분양가상한제 적용 제외
- 사업성 향상
▲미분양 위험 해소
LH가 일반 분양주택의 30% 수준을 매입하기에 사업추진 과정에서 위험이 낮습니다.
▲가로·자율주택 정비사업 처럼 공적자금을 통해 저금리로 사업비 융자지원도 가능합니다.
2021년에 선정된 후보지를 살펴보면,
서울 강서·마포·송파구 등 3곳, 경기 광명·성남 등 3곳, 인천 서구 1곳 등 7곳과 수도권 외 지역에서는 울산 북구 1곳, 전북 전주 1곳이 선정되었는데요. 아래 소규모주택정비 후보지 지도를 확인할 수 있습니다.
이렇게 선정된 곳 중 서울 송파구의 경우에는 저층 공동주택이 혼재된 도시재생할성화지역이었지만, 개발제한으로 낙후된 주택과 좁은 도로, 주차시설부족 등으로 기반시설 정비가 시급했습니다.
<주요 소규모 재건축 추진 아파트 표>
소규모재건축의 단점
소규모재건축의 기준조건이 200가구 미만인 점에서, 재건축 이후에도 100~300가구 정도의 미니단지로 바뀝니다. 즉, 분양수입이 높아야 분담금을 낮추기 때문인데요. 서울의 경우라면 좀 다릅니다. 서울의 새아파트라면 청약 시장에서는 인기가 좋기에 이 부분은 리스크가 크게 줄어들었다고 합니다.