신탁부동산, 신탁등기 구분방법과 임대차계약시 확인해야할 사항 (등기부등본, 신탁원부 발급)
신탁물건 전세사기로 피해를 입는 세입자들이 많습니다. 신탁부동산/부동산신탁의 종류와 신탁등기는 무엇인지에 대해 알아보겠습니다. 😉
신탁등기를 이용하는 이유
부동산을 담보로 이용해 은행에 돈을 빌리는 것에 비해 신탁등기를 이용해서 적은 비용으로 좀더 많은 융자를 받을 수 있습니다.
부동산 신탁등기란
부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 관리나 처분, 개발, 수익 등을 목적으로 특정 재산권을 신탁회사(수탁자)에 위탁하여 정해진 신탁보수를 지불하는 것입니다.
신탁은 일반담보대출과 달리 더 많은 금전을 대출받을 수 있어서 많이 이용 함
부동산을 취득한 경우 자금이나 개발할 자금의 융통성을 위해서 부동산담보신탁을 결정하는 경우가 많다.
부동산 신탁은 4가지로 나뉘는데요.
담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁이 있습니다.
- 담보신탁
- 위탁자가 본인의 부동산을 담보로 금융기관에서 융자를 받는 금융상품입니다.
- 신탁회사가 위탁자 부동산을 관리하며, 위탁자가 빌린돈을 갚지 못하면, 그 부동산을 신탁회사가 처분하여 차입금을 상환하는 방식입니다.
- 은행에 근저당을 설정하는 것보다 절차와 비용이 적고, 은행 담보대출 보다 간편함이 있어서 이용률이 높은 편입니다.
- 처분신탁=명의신탁
- 위탁자가 본인의 부동산의 소유권을 신탁회사의 명의로 소유권 이전하는 것을 뜻합니다.
- 신탁회사가 대신 효율적인 처분을 위해 부동산을 매각하고 대금을 위탁자에게 돌려주는 방식입니다.
- 소유권이 이전되는 것이기에 신탁회사가 임차인, 건물, 소유권 등을 모두 관리하는 것과 등기부상의 소유권만을 관리하는 것 이 2가지로 나뉩니다.
- 따라서 본인이 이와같은 소유권이 이전된 신탁회사와 임대차 계약을 진행할 경우, 계약당사자는 신탁회사와 임차인이 됩니다.
- 등기부등본상에는 위탁자가 소유자라고 되어 있더라도 계약 당사자는 신탁회사이므로, 전세계약을 할 때에는 등기비용을 보고, 신탁회사등기가 되어있으면 상세내용을 반드시 확인하는 것이 필요합니다. (글 마지막에 신탁 부동산 구분 하는 방법내용에서 확인)
- 근저당 설정이 많다면 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 신탁등기가 있는 경우 해당 회사 명의로 돈을 입금해야만 안전하기에, 반드시 확인후 잔금을 지급하시기 바랍니다. (위탁자와 계약해서는 안됨)
- 관리신탁
- 오피스나 빌딩 등을 위탁 받아, 임대차나 수리, 시설관리, 세무관리 등의 부동산관리 업무를 전적으로 수탁자가 맡아서 합니다.
- 개발신탁
- 입지와 이용계획을 바탕으로 건물을 신축하고, 임대나 관리처분을 맡아서 하여 그 사업수익을 위탁자에게 돌려줌
<신탁 부동산 구분 하는 방법>
등기부등본의 갑구에 나와있습니다. 갑구는 소유권을 보고, 을구는 저당권을 볼 수 있습니다.
등기목적과 등기원인, 권리자에 수탁자에 대한 정보가 명시되어 있습니다.
저렇게 신탁이라는 말이 있으면 신탁부동산이라고 할 수 있습니다.
임대차 계약, 매매 계약 하실 때 반드시 확인하셔야 하는 점입니다.
이렇게 신탁부동산이라는 것을 확인했다면, 권리자 및 기타사항에 있는 “신탁원부 번호OOO”를 통해 신탁원부를 발급하시기 바랍니다. 부동산중개인에게 요청하셔도 됩니다.
<신탁원부 발급 방법>
신탁원부를 발급하려면, 해당 부동산 주소와 신탁원부 번호를 알면 됩니다.
인터넷으로 발급은 어렵고, 근처 법원등기과 또는 등기소에서 누구든지 발급이 가능합니다.
인터넷 민간 대행업체에서는 수수료를 1만원정도 부과해서 우편, 팩스, 메일로 보내줍니다.
<신탁원부 발급 후 확인해야 할 사항>
앞서 신탁의 종류에 대해 알아보았는데요.
신탁원부에서 신탁종류가 무엇인지 확인해보시면 됩니다.
집주인이 위탁한 권리관계를 확인하실 수 있습니다.
신탁의 종류, 채권회수 방법 (신탁원본가액, 수익권증서의 발행금액=대출규모)
어떤 수익을 얻는지를 보면 되는데요.
그다음은 특약사항을 보시면 됩니다.
특약은 우선적용되는 계약규칙으로, 임대차계약시 위탁자와 수탁자, 우선수익자 간 위임과 동의 관련 내용을 포함하고 있습니다.
집을 계약하실 때에는 이 신탁을 말소하는 조건으로 계약을 하시고,
신탁회사에도 연락해 말소 여부와 앞으로 진행방향에 대해 확인이 필요하겠습니다.
만약 말소를 하지 않는 경우라면, 추후 경매로 넘어갈 경우 신탁회사가 더 선순위가 되어 보증금 반환이 어려울 수 있다고 합니다.
부동산신탁은 신탄원부 발급과 신탁관계 파악이 어려워, 이를 악용하는 집주인이 있다고 합니다.
등기부등본만 보지 마시고 신탁원부를 꼭 확인해야 하는 이유입니다.
만약, 신탁회사의 동의가 없는 계약을 체결할 경우, 임차인은 불법점유자로 간주되어 집을 비워야합니다. 또한 앞서 말씀드렸듯이 신탁회사에서 대출을 해준 금융기관이 우선수익자기에 보증금을 날릴 수도 있습니다.