일시적 1가구 2주택 비과세 요건 3가지와 양도소득세 계산기 사용방법 (+조정지역, 분양권, 9·13 12·16 부동산대책 비교)

2월 18, 2022 부마 0

다주택자들이 양도소득세를 아낄 수 있는 방법은 각종 비과세 혜택을 받는 것입니다.
비과세는 세금을 신고할 필요가 없어서 정말 큰 혜택이 됩니다.

일시적 2주택이란

1주택을 보유한 1세대가 1번 주택을 팔기 전에 2번 주택을 취득한 경우를 말합니다.
일시적 2주택의 경우 양도하는 시점을 맞춰서 1가구 1주택을 만들면 양도소득세 면제가 가능합니다.

일시적 2주택 비과세 요건을 알아둬야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

세법에는 일시적 2주택자가 된 사람에게 9억원까지 양도세 비과세를 해주는 특례가 있습니다.
투자자 뿐만 아니라 실수요자도 이직, 혼인, 상속, 동거봉양 등의 이용로 불가피하게 2주택자가 될 수 있기 때문인데요.

비과세 요건은 다음과 같습니다.

1) 1번 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 다음, 2번 주택을 취득한다. (중요)

○1년 이내에 사면 비과세 혜택이 미적용!!

2) 1번 주택은 양도하는 시점에 2년 이상 보유해야 된다.

○단, 취득 당시 조정대상 지역에 있는 집은 보유기간 중 2년 이상 거주가 필요함)

3) 2번 주택을 매입한 날로부터 3년 이내 1번 주택을 판다.

○단, 1,2번 주택 모두 조정지역에 있으면 9·13 대책, 12·16대책 이후 매도기간이 각각 2년, 1년으로 단축)

○사는 시점과 파는 시점은 잔금 납부일과 소유권이전등기한 날 중 빠른날을 기준으로 잡습니다.
2번 주택이 분양권인 경우에는 집이 준공되어서 들어가 살 수 있게 된 시점부터 처분기간을 계산합니다.

부동산 대책이 계속 바뀌어서 기간 별로 종전규정을 적용해주는 등 아주 헷갈리는 예외적용들이 있는데요.
표와 함께 보시면 깔끔하게 이해가 됩니다. 😉

부동산 대책은 2번의 변화가 있었습니다.

이러한 기간에 따른 다른 규정이 적용되는 것에 정확히 어떻게 되는것인지 논란이 많습니다.
한번에 클리어하게 정리해드리겠습니다.

순서대로 이해해보겠습니다.

① [9·13 대책 이전]에 계약한 사람들은 9·13 대책의 규정에서 제외됩니다.

즉, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결(분양권과 입주권도 포함)하고 계약금을 지불하셨으면, 종전 규정대로 3년 이내에 팔면 됩니다.

② [9·13 대책 부터]는 1번 주택을 파는 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다.

여기에 조정지역에 1번 집이 있는 사람이 만약, 2018년 9월 14일 이후 조정지역에 2번 주택을 사면, 2번 주택을 산 날로부터 3년이 아니라 “2년 안에” 1번 집을 팔아야 합니다.

③ [12·16대책 이전]에 계약을 한 사람은 12·16 대책의 규정에서 제외됩니다.

④ [12·16 대책 부터]는 9·13 대책보다 1번 주택을 파는 기간이 짧아집니다.

12·16대책에서는 1년 내 매도와 전입요건을 충족해야합니다.
만약 조정지역에 1번 집을 가진 사람이 2019년 12월 17일 이후, 또 조정지역에서 2번주택을 사면, 2번 주택을 산 날로부터 2년이 아니라, 1년 이내에 1번 집을 팔아야 합니다.
또한 2번 주택에 1년 안에 전입을 해야 하는 요건도 충족해야합니다.
만약 2번 집에 기존 세입자가 있는 경우 전 소유자와 세입자의 계약이 종료될 때까지 전입과 처분 시기도 연장이 됩니다. 하지만 이 기간도 2번 집을 구매한 날로부터 2년이내 입니다.

이전에는 2번 집을 산 날 이후에 갱신된 임대차계약이 인정되지 않았으나, 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 다음부터는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 새집주인이 비과세를 위한 전입요건을 충족하기가 어려워졌습니다.

검색창에 “부동산 114″를 입력 후 검색합니다.

부동산 계산기를 선택하면, 양도소득세, 취득세, 중개보수, 매수총비용 등을 선택할 수 있습니다.

양도소득세를 클릭해서 보유 주택과 취득/양도 정보를 작성해줍니다.

현재 보유주택수를 함께 체크해주셔야 정확합니다. (1주택, 2주택, 3주택 이상 여부)

필요경비나 기본공제금액이 있다면 작성해주신 뒤 계산버튼을 누르시면 됩니다.