장기보유특별공제 개정 변화 정리
다주택자 양도소득세를 완화하기 위한 정책이 추진될 예정이라고 합니다. 그전에 장기보유특별공제에 대해 알아두신다면 어떤 혜택이 어떻게 변화되는 것인지를 아실 수 있습니다. 오늘은 양도소득세는 무엇이고 장기보유특별공제는 무엇인지, 개정안에 대해서도 알아보겠습니다.
양도소득세란?
재산의 소유권을 매매 등으로 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과됩니다.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 양도하는 사람에게 주는 혜택입니다. 양도세를 산정할 때 취득일부터 양도일까지 3년 이상이면 보유기간에 따라서 양도차익을 공제해줍니다. 보유기간은 최대 15년을 기준으로 30%까지 입니다.
1주택자들의 세금 부담을 줄여주고자 특별히 장기보유특별공제를 통해 오래 보유한 사람들한테 그 부담을 줄여주는 것입니다.
주의하실 점은 매도할 주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 보유기간을 3년 이상하더라도 장특공이 적용되지 않습니다.
2020년도 장기보유특별공제 개정안
이 혜택은 2020년도부터 점차 줄어들고 있는데요. 2020년에는 보유요건에 2년 거주 요건이 추가되었습니다. 3년 이상 보유할 때 25% 공제, 10년이상인 경우 80% 공제되었는데요.
2021년도 장기보유특별공제 개정안
2021년도부터는 보유기간과 거주기간을 분리해서 각각 최대 40%씩 해서 합산하는 형태로 변경되었습니다.
이제는 2년 이상 보유해야만 양도소득세가 과세되지 않습니다.
보유기간에 해당되는 공제율과 해당되는 공제율을 합산하면 최종 공제율이 나옵니다.
만약 양도금액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 차익에는 양도세를 과세합니다. 12억원 이상의 고가주택은 비과세 요건을 맞춰도 양도세를 내야한다는 것입니다.
원칙적으로는 1주택자만 비과세를 적용하지만, 양도시점에 일시적 2주택인 경우도 양도세를 비과세하기도 합니다. 이 경우는 거주를 목적으로 일시적 2주택이 된 경우가 그것입니다.
예를들면 1주택자가 10억원에 매입한 아파트를 5년 보유 및 거주한 경우, 2021년에는 20억원에 팔면 2021년에는 1억 1616만원의 양도세를 납부해야했습니다. 하지만 2022년도 부터는 양도세액이 3,823만원 낮아진 7,793만원으로 세부담이 줄어들게 되는 것이지요.
임대주택 장기보유특별공제율 특례
거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용(조세특례제한법 §97의3, ’14.1.1이후 양도분부터)
거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조세특례제한법 §97의4, ’14.1.1. 양도 분부터)
2023년도 양도세 개정안
그런데 2023년에도 장기보유특별공제가 바뀐다고 하는데요.
양도차익 5억 이하인 경우는 기존에 연 4%를 그대로 적용받습니다.
10억 이하는 3%, 15억 이하는 2%, 15억 초과하는 경우는 1%로, 깍습니다. 또한 누진공제가 추가되기 때문에 계산방법도 달라집니다. 이 양도차익별로 장기보유특별공제를 차등적용하는 내용은 법 시행일 이후 취득분부터 적용됩니다.
예를들어 5억에 산 주택을 15억에 판다고 가정하면,
기존에 9억일 때 -> (15억-5억) x (15억 – 9억) / 15억 = 과세대상 양도차익 4억
12억으로 바뀔 때 -> (15억-5억) x (15억-12억) /15억 = 과세대상 양도차익 2억
다주택자가 1주택이 되는 경우 적용되는 장기보유특별공제 적용기한의 기산일을 변경합니다.
현제는 해당주택 취득시점부터 기산되지만, 개정후에는 최종 1주택이 되는 시점부터 기산이 됩니다. 즉, 리섯이 되는 것입니다.
지금까지 양도세와 장기보유특별공제의 개정안에 대해서 알아보았습니다. 앞으로도 계속 변화가 있을 것으로 예상되는데, 더 복잡해지지 않기를 바랍니다.