주택담보대출 LTV 기준 변경, 생애 최초 주택구매자 LTV 80% DSR (지역상관 없이 6억원 레알?🤨)
정부는 실수요자의 내집 마련을 위하여 가계대출 규제와 관련하여 감독규정 개정안을 시행했습니다. 2022년 8월부터는 생애 최초로 주택을 구매할 경우, 최대로 가능한 대출 금액이 집값의 80%까지 라고 합니다. 주택담보대출 한도도 6억원으로 증가되었습니다. 과연 6억원까지 대출이 가능한지, 오늘은 변경된 부동산 주택담보대출 LTV 기준과 또다른 대출규제인 DSR 적용방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
LTV란?
주택담보대출비율(LTV: Loan To Value ratio)이라고 합니다. 은행에서 집을 담보로 돈을 빌려줄 때, 대출이 최대 어디까지 나오는지를 알아야 하는데요. 이를 LTV라고 하는 것이지요. 여기서 주택담보대출이란 생활자금이나 긴급생계용으로 집을 담보로 잡아 돈을 빌리는 것을 말합니다.
이 LTV가 80%으로 확대된 다는 것은 1억원 짜리 집을 살때 8천만원까지 대출이 가능하다는 것입니다. 2억원이면, 1억 6천, 5억원이면 4억, 10억원이면 8억까지 된다는 것이죠.
이제부터 6억원까지 대출 가능, 레알? DSR 적용해볼까?
이 6억원까지 대출을 해주는데 기존처럼 투기지역이니, 투기과열지구이니 하는 것들이 사라집니다. 내가 주택을 매입할 지역, 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다는 것입니다.
<기존>
- 투기지역·투기과열지구 9억 원 이하 주택: LTV 50∼60% 이었음
- 조정대상지역 8억 원 이하 주택: LTV 60∼70% 로 최대 4억 원까지 대출 가능했음
DSR 40% 적용해볼까요?
하지만 대출한도가 높아졌다고 해도, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 있습니다. 또한 금리가 계속 상승세를 보이고 있죠. 금리가 오르는 경우 대출자는 상환부담이 높아집니다. DSR이란, 연소득에서 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는데요. 소득을 기준으로 대출한도를 정할 때 이 DSR을 씁니다.
즉, DSR이 높으려면 연소득이 높아야 한다는 말이 되겠죠? 총부채원리금상환비율은 40%입니다. 1년 원리금 상환금액이 연소득의 40%를 넘으면 안되는데요. 아까 대출금리까지 높아지고 있는 상황이니 실질적인 대출 한도는 6억이 되지 않습니다.
[6억원 대출이 가능한 연봉과 연간 대출금상환액은?]
※예시설명: 생애최초주택구입자 기준이며, 대출기간은 30년이며, 원리금 균등분할상환 방식임
이 표를 들여다보면, 내가 6억원을 빌리려면 연소득이 1억이 되어야 한다는 것이고, 정확하게는 9,880만원 이상이어야 합니다. 이때 대출금리는 5.19% 정도 되야 가능합니다. 만약 대출금리가 상승하여 7-8%가 되면 연간 원리금 상환액이 1000~2000만원이 되기에 DSR을 맞추려면 1억 2,000만원의 연봉을 받아야만 6억원을 대출 받을 수 있습니다.
금리도 문제입니다. 국내 시중은행 주담대 기본금리가 5% 중후반대, 최고 금리는 7% 이상이니 이점 참고하셔서 주담대 계획을 세우시기 바랍니다.
1주택자 주담대, 기존 주택 처분시 규제도 완화
기존의 1주택자의 경우 주택 처분 기한이 2년으로 길어지고, 신규 주택 전입 의무는 폐지되었는데요. 이제부터는 1주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우, 기존 주택을 처분하는 규제도 다음과 같이 완화된다고 해요.
- 천재지변이나 산업재해 등의 사유로 2년 이내 기존 주택 처분이 안되는 경우 주택 처분 기한 연장이 가능합니다.
- 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도가 기존 1억 원에서 2억 원으로 늘어났습니다.
- 총부채원리금상환비율, DSR 규제에 포함되지 않는 긴급생계 용도 주택담보대출 한도도 기존 1억 원에서 1억5천만 원으로 증가되었습니다.
- 중도금과 잔금 대출 규제도 다소 완화됩니다.
시가 15억 초과 아파트 잔금대출 허용
이제부터 시가 15억 원 초과 아파트의 경우 이주비나 중도금 대출 잔액 범위에서 잔금대출도 가능해집니다. 기존의 경우 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원을 넘는 아파트는 주택담보대출이 금지되었는데요. 이에따라 이주비·중도금 대출도 거절되는 경우가 대부분이었습니다.
주탬임대사업자, 매매사업자 기존 보유 주담대 저금리전환대출 가능
기존에 보유한 주택담보대출을 증액하지 않는 선에서 저금리 상품으로 갈아타기가 가능합니다.