농어촌주택 매수 세금 관련 (취득세, 주택수, 양도소득세 비과세 특례 요건)
요즘은 정부의 주택 수 규제로 인해 세금 부담이 있어, 농촌 주택을 구입하기가 어려워졌습니다.
농어촌주택에 대해서도 취득세, 양도세, 종합부동산세 등을 고려해야 하는데요.
취득세는 집을 살 때 냅니다.
재산세와 종합부동산세는 주택을 소유한 경우 내는 것이며,
양도세는 집을 팔 때 내는 세금입니다.
농어촌주택 취득세
1가구 1주택이 넘는 경우, 취득세율은 규제지역 여부와 주택수에 따라 다릅니다.
○조정구역 2주택의 경우 8%
○조정 지역에 있는 3주택의 경우 12%사 적용됩니다.
모든 주택에 일괄적으로 적용되는 것은 아니며, 주택수에 합산되지 않는 경우도 있습니다.
일부 주택은 취득할 때 중과세율이 적용되지 않으므로 표준취득세율만 납부하면 됩니다.
예를 들어 공시지가 1억원 이하인 주택은 주택수에 포함되지 않습니다. (재개발지역은 제외)
그 외에도 가정어린이집, 사원주택, 상속주택, 노인복지관, 농어촌주택 등도 주택수에 포함되지 않습니다
농어촌주택도 투기대상이 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다.
취득세 중과 제외 요건
농촌주택 중 취득세 중과세 배제요건은 다음과 같습니다.
- <면적 요건>
토지 면적의 660m2 이내 입니다.
건물의 연면적은 150m2 이내입니다. - <가격 요건>
건물의 표준시가는 6,500만원 이내 입니다. - <지역 요건>
다음 영역에 해당하지 않아야 합니다.
1) 광역시에 속하는 군지역 및 수도권지역
2) 부동산거래신고 허가지역, 투기지역
3) 조세특혜제한법에서 정하는 지역
취득세액 공제 제도
다음 요건을 확인하시기 바랍니다.
- 건물의 연면적이 150㎡ 이내일 것
- 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업의 주택개량대상자로 선정된 자 및 주택취득일 현재 해당 지역에 거주하는 사람이 취득한 경우
– 과밀억제권역에 해당되는 경우 취득일까지 1년 이상 거주한 사람 - 취득일부터 3개월 이내에 거주가 시작되고 본인과 그 가족이 거주개시일부터 2년 이상 상시 거주하고 있는 경우
– 다만, 정당한 사유 없이 취득한 날로부터 3개월이 경과할 때까지 상시 거주를 시작하지 아니하거나,
상시 거주 시작일로부터 2년이 되기 전에 거주하지 아니한 경우,
상시 거주기간이 2년 미만인 상태에 주택을 상시 매각, 증여, 임대하는 경우 감면된 취득세를 추가로 징수할 수 있습니다.
농어촌 주택 재산세와 종합부동산세
<농어촌 종합부동산세>
농어촌주택도 종합부동산세의 주택수에 포함됩니다.
2021년 6월 1일을 기점으로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 넘어가면 종합부동산세가 과세됩니다.
<농어촌주택 양도세>
양도세에서 농어촌주택을 일반주택이 있는 상태에서 매입하여 3년 이상 소유한 경우,
일반주택을 양도할 때,
기존 주택에 대한 과세를 면제하는 특별 조항이 있습니다.
다음의 요건이 맞으면 비과세 특례적용이 가능해집니다.
[비과세 특례]
- 수도권을 제외한 읍·면 지역
- 인구 20만 미만의 동 지역.
충북: 제천
충남: 보령, 당진, 서산, 계룡, 공주, 논산
강원: 동해 삼척, 속초, 태백
전북: 김체, 남원, 정읍
전남: 광양, 나주
경북: 김천, 문경, 상주, 안동, 영주, 영천
경남: 밀양, 사천, 통영
제주: 서귀포 - 도시지역(주거, 상업, 산업, 녹지) 제외
- 취득 당시 토지거래허가지역, 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득에 한함), 조정대상지역(2021년 이후에만 취득한 것에 한함)은 제외
- 기존 주택이 있는 상태에서, 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일의 기간에취득해야 합니다.
- 같은 읍면동 또는 인접한 읍면동에 기존주택과 농어촌주택을 둘 수 없습니다.
- 취득 당시 농어촌의 기준시가는 2억원 이하(2009년 이후), 한옥은 4억원 이하
이후 가격 상승으로 기준 시가가 2억원을 넘어도 상관없었으나,
표준 시장 금액 요건이 연도별로 다르므로 주의하셔야 합니다.
참고로 2008년 기준으로 기준시가가 1억 5천만 원이었습니다.
2007년 이전에는 7000만원 이하였습니다.
- 농어촌주택은 3년 이상 보유하여야 하며, 3년을 채우지 않고 기존주택을 양도하더라도 당장은 비과세를 받을 수 있을 수 있지만, 기존 주택 매도 후 농어촌 주택을 3년 동안 보유하지 않고, 양도하는 경우 비과세가 취소 및 가산세가 부과될 수 있습니다.