아파트 청약 당첨 후 절차 및 중도금 잔금 대출 차이 (DSR, LTV?)
아파트 청약 당첨후에 본인자금은 얼마나 필요한지 궁금하실 겁니다. 특히나 이 부분을 제대로 알고 들어가야만 청약당첨 및 로또당첨의 유종의미를 거둘 수 있습니다. 어렵게 청약당첨을 받았는데 잔금을 치룰 수 없어 포기를 해야한다면 그것 만큼 안타까운 일도 없습니다. 오늘은 아파트 당첨 후 돈이 없으면 혹은 잔금 절차가 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다. 또한 중도금과 잔금의 차이와 DSR, LTV는 무엇인지 알아보겠습니다.
아파트 청약에 당첨되는 경우 일반적으로 다음과 같이 7차례 정도에 나눠서 낼 수 있기 때문에 일반적으로 집을 매매하는 것보다 자금 조달 부담이 덜합니다. 물론 예외적인 부분도 있겠지만요.
아파트 청약 잔금 7차례는 무슨말일까?
- 계약금 10% (20%) -> 1회차
- 중도금 60% (60%) -> 2~6회차
- 잔금 30% (20%) -> 7회차
경우에 따라서는 위의 순서대로가 아닐 수도 있습니다. 청약하실 때는 꼭 모집공고를 참고하시고 잔금일정 및 비율을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
청약 당첨 후 절차에 대해 한가지씩 순서대로 알아보겠습니다.
○계약금 10% ~ 20%
계약금은 계약서를 작성할 때 납부해야 할 본인 부담금액입니다. 계약금은 본인이 내셔야 하며, 대출이 불가합니다. 계약금은 보통 10%이지만 경우에따라 20%인 경우도 있고 1,2차로 나눠내는 곳도 있으니 모집공고문을 잘 살펴보세요.
우리가 “청약은 무조건 받아서 계약금만 납부하면 된다” 혹은 “계약금으로 집을 산다”라는 말을 우스갯소리로 하는데요. 이 의미는 계약금에만 본인 자부담금이 들어가고 그 이후인 중도금납부, 잔금 납부때는 각각 중도금 대출과 잔금대출을 하기 때문입니다. 하지만 뒤에 나오는 중도금과 잔금 납부에도 주의사항이 있으니까 꼭 끝까지 확인하세요.
계약금에 추가되는 금액은 없을까요? 있습니다. 발코니확장비용이나 옵션인데요. 발코니확장비용은 무상인 곳도 있고, 아닌 곳도 있습니다. 이는 개인 선호도에 따라 선택을 하시면 되겠습니다. 발코니 확장이나 유상옵션을 선택하실 경우 계약금에 추가금이 더해집니다. 옵션 등을 선택하지 않는 경우에는 추가금이 없겠습니다.
예를 들어, 분양가가 6억원인 아파트라면, 10%면 6천만원, 20%면 1억 2천만원에 대해 내가 마련을 해야되는 것이지요. 자 그럼 이제는 중도금으로 넘어가 보겠습니다.
○중도금 대출 60%
중도금 납부는 보통 5~6개월 마다 10%씩 납부를 하는데요. 중도금 대출이라는 것이 있습니다. 여기서 주의해야 하실 점은, 무조건 중도금 대출이 되는 것이 아니라는 점입니다. 내가 청약 받는 주택이 분양가 9억원을 초과하면 중도금 대출이 안나옵니다. 9억 이하면, 대출이 나오기는 하는데, 지역에 따라 그 비율이 다릅니다.
<지역별 중도금 대출 비율>
- 투기과열지구 40%
- 조정대상지역 50%
- 비규제지역 60%
지역별 대출 비율에 대해 살펴보겠습니다.
최근 여러지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 변경된 곳이 많습니다. 혹시 내가 받는 지역도 변경되진 않았는지 확인이 꼭 필요합니다. 이부분은 꼼꼼하게 확인하시어 청약 부적격자가 되지 않도록 하시기 바랍니다.
만약 해당 지역이 규제지역으로 지정되었다면 그만큼 대출 규제가 강화되었다는 것을 말합니다. 비규제지역의 경우 중도금 대출이 60% 모두 나옵니다. 6회차 중 6회 모두 대출 가능으로 들어가는 본인 부담금 0원이 되겠습니다.
조정대상지역은 중도금 대출이 50% 나옵니다. 6회차 중 5회 대출 가능, 10%는 현금으로 자납을 하셔야 합니다) 사업주체에 따라 자납 회차를 1회차인지 6회차인지를 모집공고문에서 확인하시기 바랍니다. 간혹 중도금이 6회차 까지 안되는 경우도 있습니다.
투기과열지구는 중도금 대출이 40% 나옵니다. 6회차 중 4회차만 대출이 가능하므로 나머지 2회차분에 대해서는 자납을 하셔야 합니다. 즉 1,2회차를 자기부담해야하는지, 또는 5,6회차를 자기부담해야하는지 여부는 공고문을 통해 확인하시기 바랍니다.
중도금 대출은행은 계약자가 직접 알아보지 않아도 됩니다. 일반적으로 계약 후에 사업주체가 은행을 선정하고 집단 대출로 진행하게 됩니다. 집단대출이라는 말은 집단적으로 대출이 발생되기에 집단대출이라고도 합니다. 집단대출의 자격은 일정한 자격을 갖춘 사람에게 개별심사를 거치지 않고 일괄적으로 승인을 해서 이루어지는 대출입니다. 즉 이 중도금 대출은 신용불량자가 아니라면, 대부분 실행이 됩니다.
이렇게 중도금 대출을 받았다면, 은행에서 사업주체에게 각 회차마다 대출을 실행시키기에 중도금에 대한 걱정은 안하셔도 됩니다. 주택도시보증공사 HUG와 한국주택금융공사가 보증을 해줌으로써 은행에서 그 보증서로 계약자들에게 집단대출을 해주게 됩니다. 자이, 래미안 등등 민간 건설시행사의 아파트는 아파트를 짓기 위해 필요한 돈을 은행과 협약해서 입주자들에게 대출을 시켜줍니다.
중도금은 각 회차별로 납입하는 회차가 정해져 있습니다. 보통 6회차로 나눠서 진행되며, 보통 6개월 간격으로 되어 있습니다. 이때 확인하셔야 할 부분은 중도금 대출이 유이자 인지, 무이자 인지를 확인하셔야 합니다. 중도금 대출에서 무이자, 유이자, 이자후불제라는 것이 있습니다. 당연히 무이자가 가장 좋고, 이자가 있는 경우는 언제 납부해야하는지를 알아두셔야 합니다.
참고하셔야 할 점은 중도금 자부담을 해야할 경우, 납부가 어려워 잔금대출때 함께 처리하려고 하시는 분들이 계실 수 있습니다. 중도금의 경우 3회 이상 연체하면 계약해지인 점을 유의하시기 바랍니다. 다음은 잔금 납부에 대해 알아보겠습니다.
○잔금 대출 30%
잔금 대출은 다음 글에서 이어집니다.