일시적 2주택 비과세, 장특공제율 총정리 (기재부, 국세청 유권해석)
일시적 2주택의 경우 2020년도까지는 비과세를 적용해주었습니다만, 2021년부터는 최종 1주택이 된 날로부터 기산하는 리셋규정이 적용되게 됩니다. 이로인해 실제 복잡한 사례들이 많아서 이에대해 알아보겠습니다. 또한 국세청과 기획재정부의 유권해석이 다른 부분도 함께 알아봅니다.
1세대 1주택 비과세 요건 강화(2019년 2월 시행령 개정)
○2020년도까지는 보유, 거주 기간 2년 만 갖추면 비과세 였습니다. 취득일~양도일 (리셋 X)
○2021년부터는 다주택 상태에서는 보유기간이 있었다면, 최종 1주택이 된 날부터 기산하여 비과세 보유기간 및 거주기간을 리셋합니다. (리셋 O)
사유별 보유기간 기산일
○증여나 용도변겅 후 최종 1주택인 경우에도, 최종 1주택이 된 날부터 비과세 보유기간을 기산시킵니다 (리셋 O)
○세대분리, 멸실 후 최종 1주택은 취득한 날부터 비과세 보유기간 기산 (리셋 X)
2021년 부터는? 유권해석
○2021년 1월 1일 기준 1주택자 비과세 요건을 갖춘 경우에는 -> 리셋 X
○1월 1일 기준 다주택자를 해소해서 1주택자가 된 분은 -> 리셋 규정 적용 O
<복잡한 사례>
최종 2주택이 일시적 2주택인 경우에 종전 주택의 보유기간이 취득일부터 기산하는 거냐 직전 주택 양도일 부터 기산하는 거냐인건데요. 정부기관 국세청, 기획재정부에서 서로 다른 해석을 제시하였습니다.
<3주택자가 그중 1주택을 과세로 양도하고 나머지 2주택이 일시적 2주택일 때>
○국세청 유권해석: 3주택 보유자가 그 중 1주택을 2021년에 매도하고 나머지 2주택이 일시적 2주택인 경우, 종전주택 보유기간은 취득일부터 기산한다 -> 리셋 규정 X
○기재부 유권해석: 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택이면 취득일로부터 기산하고(리셋 X) 다주택이면 직전주택 양도일로부터 기산한다(리셋 O)
국세청의 유권해석을 적용한 걸로 꼼수를 부린 사례가 나왔습니다.
즉, 양도세 혜택을 받기 위해 일부러 집 한채를 더 사서 일시적 2주택자를 만드는 경우가 나왔는데요.(이때는 보유기간 리셋이 안됨) 이 사례를 보고 다시 기재부가 2021년 11월 2일 유권해석을 발표하였습니다. (리셋을 한다고 발표) 이것을 가지고 납세자들의 반발이 있었는데요.
※국세청보다 기재부가 상급부서이기에 기재부 유권해석을 알아둬야 합니다.
따라서 기재부는 추후 발표한 11월 2일을 유권해석을 기준으로, 11월 2일 이전에 판사람들은 비과세 해주고, 11월 2일 이후 파는 사람들은 해당 원칙을 적용하겠다고 하였습니다.
○2020년 12월 31일 이후 양도
- 2020년 12월 31일까지 종전주택을 팔고, 2주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추고 있다.라고 하면은 과거에 다주택자였다 하더라도 보유기간 리셋을 안합니다.
○2021년 1월 1일 이후 양도
- 2021년 1월 1일 현재 다주택자이고, 비과세요건을 못갖췄죠. 그리고 1채를 팔고, 일시적 2주택 요건을 갖추고 있다하면, 원칙적으로는 직전 주택 양도일부터 보유기간을 계산하는 겁니다. 리셋을 하는 거죠. 하지만, 국세청 유권해석을 믿고 판 사람들은, 11월 2일에 발표한 기재부 유권해석 이전에 판사람에 한해서만 리셋을 안합니다.
- 두번째는 다주택자였다가 1채를 처분하고 1채를 다시 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에는 보유기간을 리셋하게 됩니다.
- 세번째는 다주택자였다가 새로운 주택을 취득하고, 종전주택을 처분하여 일시적 2주택이 된 경우에는 역시 보유기간을 리셋하게 됩니다.
일시적 2주택으로 비과세 요건이 안된다면 다른 절세방법은 없을까
양도세 비과세 요건을 못갖춰도 장특공제율을 적용 받을 수 있는지 확인해봐야합니다. 양도 시점에 1주택 또는 일시적 2주택인 경우 양도세 비과세는 못받더라도 중과는 적용되지 않는데요. 그럼 기본세로 적용이 되게 되는데, 장특공제가 적용되게 됩니다.
장특공제율 2가지
1) 일반적인 장특공제율: 토지나 상가 매도시 일반적인 장특공제율 [표 1]
2) 1세대 1주택 장특공제율: 1세대 1주택이면서 2년 이상 보유, 2년 거주해야만 비과세 요건이 적용됩니다. 2년만 거주했으면 여기에 해당됩니다. [표 2]
다만, 예를들어 주택을 3채를 가지고 있던 사람이 올해 팔고, 나머지 주택이 일시적 2주택이면, 보유기간이 초기화 된는데요. 이경우 비과세를 못받습니다. 그러나 양도시점에 일시적 2주택이므로, 1세대 1주택 특례로 봐줍니다. 이 때 만약, 종전 주택에서 2년 거주한 경우에는 표2의 공제율인, 장특공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
지금까지 1세대 1주택, 일시적 2주택, 비과세 적용 여부, 양도시점이 언제인지에 따라 거주기간을 취득일로 할건지 등 리셋규정 적용여부 등에 대해 알아보았고, 비과세 요건은 안되지만 다른 절세방법으로 1세대 1주택 특례인 장특공제율에 대해서도 알아보았습니다. 관련하여 다음 글도 참고해보시면 배경지식을 이해하는데 도움이 되실 것입니다.