아파트 매도인 하자담보책임 뜻, 기간, 손해배상청구, 보수비용 (+건설공사 종류별 하자담보책임기간 표 첨부)
매도인의 하자담보책임
아파트를 매입했는데, 집에 하자가 있는 것을 발견한 경우에는 어떻게 해야할까요? 이미 잔금도 치뤘는데 말입니다.. 민법에는 물건을 팔고 나면 판매자가 일정기간 동안에는 해당 물건의 하자에 대한 부분을 책임지도록 명시되어 있습니다. 이를 하자담보책임이라고 합니다.
민법 제580조에 따르면, 다음의 조항이 있습니다.
①매매 목적물의 하자가 있을 때에는 제575조 제1장의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
아파트 하자담보책임이란, 4가지를 충족했을 때 발생될 수 있습니다.
1. 매매계약이 유효해야 합니다.
– 계약이 완료된 상태여야 합니다.
2. 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다.
– 매매 계약을 체결한 이후에 발생된 하자는 매도인에게 담보책임이 없습니다. 담보책임이란 계약 체결 이전에 발생된 하자에 대해서만 인정하기에 그렇습니다.
– 여기서 말하는 하자란,
○하자범위: 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.
또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다.
– 만약 계약 당시엔 하자를 몰랐다가, 하자를 발견한 경우, 그 하자가 계약이전부터 있었다는 사실을 입증한다면 매도인에게 보수비용을 배상받을 수 있습니다.
3. 매수인은 선의이거나 무과실이어야 합니다.
– 매수인이 선의라는 말은 매매 부동산을 매입할 때, 해당 하자를 알지 못했다는 것을 말합니다.
– 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다.
– 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.
4. 또한 하자담보책임기간은 하자가 있다는 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상청구권을 행사해야합니다.
– 계약일 내로 부터가 아니라 알게된 날로부터 6개월 이내이나, 판례에서는 잔금일로부터 6개월인 경우가 있다고 합니다.
하자를 발견한 경우 다음 절차?
- 담보책임의 범위를 적시하여 매도인에게 하자범위를 알리는 경우가 있고,
– 매수인은 하자에 대한 증거를 확보하고 매도인에게 서면(문자, 카카오톡, 이메일, 우편 등)을 통해서 하자가 있다는 것을 알려야 하고, 보수비용에 대해 청구를 하도록 합니다.
– 내용증명을 이용하는 방법도 있습니다.
– 매도인이 하자에 대해 모르는 경우라도 하자에 대한 책임이 있습니다. - 합의를 통해서 일정비율로 매도인과 매수인이 부담을 하는 경우가 있고,
- 경미한 하자의 경우에는 매수인이 고쳐서 사용하는 경우도 있습니다.
매도인의 하자담보책임 손해배상 범위
하자담보책임이 인정될 경우, 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 대상은 하자보수비용에 한해서만 인정됩니다.
만약 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할수도 있습니다. 여기서 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’란 하자가 너무 심각하여 주거용도로 사용할 수 없는 정도인 경우여야 합니다.
몇가지 판례를 확인해보았는데, 하자담보책임이 인정되려면 매수인이 집을 둘러보고 철저한 확인을 해도 알 수 없었던 하자가 발생하여야 한다는 점입니다. 거의 은폐되어 있어 알수가 없었던 부분에 대해서는 매도인이 하자담보책임이 있을 수는 있지만,
그렇지 않고 매수인의 과실로 이를 몰랐거나 확인하지 못한 경우에는 손해배상청구가 모두 기각된 것을 알 수 있었습니다.
따라서 추후 하자에 대한 비용이 발생될 수 있는 부분을 미리 염두해두시고 집을 계약하기 전에 꼼꼼히 살펴보고 계약을 해야 한다는 점을 발견했습니다. 보일러, 누수, 결로 등에 대한 부분을 꼼꼼하게 살핀 후에 하자보수비용을 미리 산정하여 매매대금에 포함시키는 것이 가장 좋은 방법입니다.
건설공사 종류별 하자담보책임기간 (표)
지금까지는 매도인의 하자담보책임이었고,
새로 분양된 아파트나, 건물 등에서 하자가 발생된 경우에는 시공사나 시행사 등 사업주체가 일정기간 동안 책임을 지고 수리를 해야 합니다. 이때는 하자 종류가 타일/도배인지, 건물안전인지 등 종류에 따라 하자 담보 책임기간이 상이합니다.
건설공사의 종류별 하자담보책임기간은 표 2개로 이어져 있습니다.
세부 공사 종류에 따라서 책임기간이 달라지니 천천히 보시면 되겠습니다.
