소액경매 투자 하는 방법 (+얼마부터? 경매현실, 위험성, 임장)
경매투자는 매우 간단합니다. 경매로 물건을 살 때, 20~30% 싸게 구입하여, 10% 가량 싸게 팔아서 투자수익을 내는 방법입니다. 예를들어 급매물 가격이 1억원 정도 되는 부동산이 있습니다. 이 물건을 내가 경매로 7천만원에 낙찰을 받고 팔때는 9천만원에 판다면, 구매자는 1천만원을 싸게 사고, 투자자도 2천만원의 차익을 남길 수 있어 좋습니다. 서로 윈윈하는 방법이죠.
낙찰 후, 이 낙찰금 외에 따로 인수할 필요가 있는 것, 즉 채무자의 빚을 내가 인수해야할 게 있는지를 파악하면 됩니다.
-> 권리분석
또한 내가 입찰한 물건이 현재 형성되어 있는 가격인지 또한, 이외의 판매가격은 얼마일지 등 이런 실거래가를 확인해보고 체크해 볼 수 있습니다. 실거래가를 확인한 후에는 해당 건물에 방문해서 수리할 부분이 있는지, 주변 부동산에 내 매물의 평가가 어떻게 진행되고 있는지를 알아보셔야 됩니다.
-> 지역의 공급량과 수요량 및 호재사항을 파악한다
또한 매입한 금액과 매도 금액에 대한 시세차익을 선정 하셔서 입찰가를 작성하고, 법원에 가셔서 낙찰을 받기만 하면됩니다.
권리분석 하는 방법을 알아야 합니다.
등기부등본 현황을 보고, 낙찰 후 인수되는 권리와 낙찰 후 소멸되는 권리를 정확하게 구별할 수 있어야 합니다. 내가 권리분석한 물건의 소멸 여부를 계속 판단하는 것이 중요합니다.
경매 부대비용 정확히 알아야 합니다.
부수적인 비용을 정확하게 계산하지 못하면 수익률이 감소할 수 있습니다.
<부대비용이란?>
부동산 취득에는 취득세, 대출이자 수수료, 명도비용, 인테리어비용, 법무비, 양도소득세가 포함됩니다.
<경매 부대비용 예시>
- 낙찰가 4천만원의 물건을 구매한 경우
- 취득세 1.1% 44만원
- 인테리어 100만원
- 법무비 50만원
- 중개비 0.4%
- 5개월간 대출이자 50만원
총 부대비용 250~300만원
실제 거래되는 급매가에서 -(입찰가격 + 부대비용)을 빼면 본인의 수익이 됩니다.
향후 지역의 공급량과 수요량 및 호재사항을 알아야 합니다.
이것을 알 수 있는 방법은 다방, 직방, 부동산중개소, 지인 등을 통해 알 수 있습니다. 또한 지역에 대한 관할 시도구청에 개발계획을 확인해보는 것도 있습니다. 가장 좋은 건 임장을 하는 방법입니다. 주변 부동산에 들러서 해당 지역의 각종 호재사항들이나 수요와 공급 사항들, 물량을 확인해보는게 가장 좋습니다.
미리 들어갈 건물의 시세분석을 해보시는 것이 좋습니다.
경매 소액투자 얼마부터 가능할까
시드머니가 500만원~1천만원 밖에 없습니다. 라고 한다면?? 어디서 들어보니, 3천만원, 5천만원은 있어야 경매를 할 수 있다고 하던데.. 저는 그때까지 돈을 모아야 할까요? 물론 3천만원~5천만원을 가지고 투자를 할 경우에는 수익이 더 나올 수 있는 물건을 구할 수 있습니다.
하지만 처음부터 본인의 전재산을 가지고 투자하는 것은 안됩니다. 그런 높은 금액을 처음부터 하기는 어렵습니다. 따라서, 처음에는 소액으로 시작하는 겁니다. 소액투자를 한 사이클을 돌린다고 생각하시고 들어가시면 됩니다. 보통 500만원~1천만원이 들어가는 부동산은 어떤것이 있냐면, 빌라, 소형아파트가 있습니다. 소액투자로 빠르게 경험을 해보고 추후 실전투자(대형 아파트, 상가, 꼬마빌딩)로 넘어가는 것이 좋습니다.
예를들어 보면, 수도권 외곽에 7천만원 짜리 빌라가 있다고 해봅니다. 30%씩 2회정도 유찰이 되어서, 현재는 3천5백만원부터 낙찰을 받을 수 있다고 가정해보겠습니다.
<투자금>
보증금 350만원
대출 90%이상 받아서 추가로 납부할 비용은 0원
<부대비용>
취득세 50만원
수리비 100만원
법무비 30만원
명도비 50만원
중개비 20만원
합해서 별도 부대비용이 250만원 정도 입니다. 그렇다면 내가 총 투자할 금액은 입찰보증금 350만원, 부대비용 250만원, 합해서 600만원으로 빌라 투자가 가능하게 됩니다.
여기서 임대차 계약을 한다고 하면 임차인을 맞춰서 보증금 1천만원, 월세 30만원 정도로 받으면, 오히려 내가 투자했던 비용보다 400만원 정도 더 받고, 대출이자를 제외해도 15만~20만원 정도의 월세수익이 생기게 됩니다.
따라서, 우선은 소액으로 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 빠르게 투자경험을 해보시는 것이 좋습니다.
경매를 하면 돈 번다는데.. 임장이 무서워요
경매투자를 생활속에 스며들 수 있게끔 재미있게 투자를 하시면 됩니다. 친구들과 스터디를 해도 좋고, 커플, 연인끼리 해당 물건지 주변에 가서 데이트도 하고 맛집도 가고, 지나갈 때 둘러보고 등등 경매투자로만 움직이는 것은 힘들 수 있으니, 즐겁게 하는 방법을 찾아가며 투자를 이어가시는게 좋습니다.
임장의 목적은 결국, 내가 투자할 물건에 치명적인 하자가 있는지를 확인하고, 주변 부동산에 내가 조사한 급매가격과 일치하는지, 이 부동산의 수요층이 어떻게 형성되어 있는지를 확인하는 것이 임장의 목적입니다.
다만, 임장이 너무 두렵고 걱정된다면, 입찰하려는 부동산의 하자 여부에 대해서 비용(인테리어 보수, 수리비용)을 좀더 러프하게 잡으시는 것이 좋습니다. 또한, 네이버나 다음 로드뷰를 통하여 주변 상권을 확인하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 또한 오프라인 부동산 시세조사를 못했으니 부동산에 전화상으로 문의를 더 하시면 됩니다.
지금까지 소액으로 하는 경매투자 방법에 대해 알아보았습니다. 경매를 하는데 있어서 권리분석, 부대비용 계산, 지역 주변 수요공급 및 호재, 임장까지 한 바퀴를 모두 체험해 보시면 보다 경매투자를 하기가 수월해지십니다. 다음 관련글도 참고해보시면서 투자에 대해 한걸음 다가가보시기 바라겠습니다. ^^