아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지 – 갭투자 원리 순서 총정리!
갭투자란 매매가와 전세가의 금액차이를 이용해서 아파트를 매수하는 방법입니다.
아파트 갭투자 하는 2가지 방법
전세가 껴있는 아파트를 사는 방법
- 매매가와 전세가의 차액만 지불하고 아파트를 매수하실 수 있습니다.
- 시가 5억원짜리 집에 세입자가 전세로 3억원으로 살고 있다고 합시다. 2억만 있으면 매입이 가능합니다.
공실인 아파트를 사서 전세 세입자를 새로 맞추는 방법
공실인 아파트를 매수하고 전세를 맞춰서 아파트 갭투자로 사는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
[1] 마음에 드는 물건을 선택합니다.
부동산 입지 선정이란, 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가를 확인하는 것입니다. 또한 전세 수요가 많은 지역인지 조사해야하며, 전세 만기시 입주 물량을 반드시 체크해봐야한다는 점입니다.
[2] 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.
[3] 가계약금을 넣습니다.
[4] 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다. 이때 계약금은 10%를 준비합니다. (가계약금 포함)
[5] 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것 협의를 합니다.
[6] 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다. 이후 매수 잔금일에 나머지 잔금을 치루고 등기를 칩니다.
날짜를 딱 맞춰서 전세세입자 한테서 받은 전세보증금을 매도자에게 매매잔금으로 지급합니다. 전세세입자를 3개월 안에 맞춰야 하는것이 걱정되실 수 있지만, 1번에서 알아보았듯이 전세수요가 높고 매물이 부족한 곳이라면 대부분 금방 맞춰집니다.
[7] 1주일 뒤 소유권이 넘어옵니다.
아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지
1) 부동산 입지 선정: 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가 확인하기
지역을 선정하고, 아파트를 선정합니다. 처음부터 정말 좋은 지역, 2년뒤에 정말 오를 수 있는 지역을 고르는게 중요합니다. 아파트 가격이 2년뒤에 오를지 안오를지는 이렇게 확인을 해볼 수 있습니다. 예를들어 A지역이 100만명의 인구가 있다고 해보겠습니다. 그렇다면 인구 대비 0.05%의 새로운 신혼부부가 탄생을 합니다. 이 신혼부부들이 원래 부모님집에서 살다가 결혼을 하고 전세를 구합니다.
이때 새로운 아파트가 지어지는게 하나도 없으면, 기존 전세의 가격이 올라갑니다. 즉, 주변에 새로운 아파트가 지어지느냐 안지어지느냐가 중요합니다. 전세가격이 매매가격이랑 큰 차이가 안난다면, 전세가격이 올라가면 아파트 매매가격도 같이 올라가게 됩니다. 2년뒤에도 새로운 아파트가 없는 지역은 2년뒤에도 전세가 귀할 거라는 것입니다.
1억 짜리 매물이 2년뒤에는 1억 5천이라는 시세가 된다고 가정해보면, 기존 세입자에게 전세금을 돌려주더라도 새로운 세입자를 1억 2천선에 구하면 됩니다.
2) 전세 수요가 많은 지역인지 조사한다.
전세를 누가 들어올거냐는 생각을 해봅니다. 일자리 수요가 많거나 신혼부부들이 살기 좋은 입지라면 좋습니다. 오래된 아파트라도 주변에 학교가 있고, 학원가, 마트 등 생활시설이 잘 되어 있는 아파트라면 30년된 오래된 아파트라도 아이들 키우기 좋은 곳이라 선호도가 높습니다.
◆팁: 투자해야할 때 고려해야 할 입지: 아이들 키우기 좋은 입지는 좋은 입지다
1번이 충족되어 주변지역이 괜찮고 좋은 아파트를 골랐다고 해봅시다. 여기서 더 중요한 것은 주변에 전세물건이 많으면 전세가 잘 안나간다는 것입니다. 또한 전세수요가 없으면 계약금을 날리게 될 수 있습니다. 따라서 주변 아파트 전세매물이 얼마나 있는지, 전세수요가 풍부한지 부족한지를 파악합니다.
이를 조사하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
처음에는 부동산에 전세를 구하는 것처럼 하면서 조사를 합니다. 그러면 전세가 풍부한지 부족한지 알 수 있습니다. 부동산에 가기 그렇다면 인터넷으로도 조사가 가능합니다. 네이버 부동산에 들어가서 실제로 전세 숫자를 볼 수 있어요. 확인해봤을 때 전세매물 개수가 0이면 전세가 부족한거라고 볼 수 있습니다. 부동산에 전화로 알아보는 것도 병행하면 좋습니다.
3) 전세 만기시 입주 물량 체크하기
1,2번이 충족되더라도 3번째로 확인하셔야 할것이 있습니다. 전세가 만기되었을 경우에 내가 산 아파트의 전세가가 떨어질지를 미리 예측해봐야합니다.
전세는 보통 2년이 지나면 재계약을 하거나 새로 세입자를 맞춥니다. 이 시기에 근처에 아파트가 새롭게 들어오면 입주물량이 많아지겠습니다. 그러면 어쩔 수 없이 내가 산 전세가가 떨어지게 됩니다. 따라서 입주물량을 미리 조사해야합니다.
새로운 아파트는 2년~3년 정도면 지어집니다. 지금 당장은 전세 물건이 없을 수 있는데 아파트가 다 지어지면 위험할 수 있습니다. 따라서 주변에 아파트가 지어질지를 확인해보는 것이 필요합니다. 아파트가 미리 지어질 지도 인터넷을 통해 알아볼 수 있습니다. 호갱노노에서 주변에 2~3년 내에 아파트가 새로 지어지는 것이 있는지 모니터링 하시고, 한 3~5개월치를 내다보시고 계약을 진행하셔야 합니다.
만약 전세 세입자가 나가는데 보증금이 없다면?
여기서 대출과 함께 진행하는 경우에는 신용대출의 이자를 갚을 수 있는지 계산해보셔야 합니다. 지금은 저금리이지만 추후 고금리로 인상될 경우를 대비해서 극단적으로 금리를 높이 계산해 보는 것도 필요합니다.