가등기 본등기 효력 차이점과 주의사항 쉬운 설명 (순위보전, 물권변동)
부동산 등기에서 가등기란 본등기와 어떤 차이점이 있는지 아시나요? 오늘은 가등기란 무엇이고, 가등기를 할 수 있는 3가지 요건과, 가등기 절차, 마지막으로 가등기 효력과 가등기 후 본등기한 효력이 어떤 차이점이 있고 위험을 예방하기 위해 주의해야 할 사항은 무엇인지에 대해 쉽고 자세하게 알아보겠습니다.
가등기란?
가등기란 본등기를 하기 전에, 미리 순위보전을 목적으로 하는 것을 가등기라고 합니다. 말그대로 우선 임시로 하는 등기를 말합니다. 본등기(진짜등기) 하기 전까지는 가등기만으로는 아무 효력이 없습니다. 즉 물권적 효력은 없는 것이며, 두 당사자간의 채권 관계만을 의미합니다. 이 가등기를 하는 이유는 본등기를 하기전에 현재 시점에서 나중에 본등기를 하려는데, 그 사이에 중간에 처분되는 일들이 발생하면 이 나중에 한 본등기의 순위를 본등기의 순위를 보전하려고 하는 것입니다.
다시 정리해보겠습니다. 가등기라는 것은 물권 변동을 목적으로 하는 청구권을 가진 사람이, 그 청구권을 임시적, 예비적으로 등기에 표현 시키는 형태의 등기를 말합니다.
부동산의 물건변경은 등기까지 마쳐야만 물권변동을 완성된걸로 보기 때문에 매매계약체결을 한다음, 시간이 뜨는 부동적인 상태에서의 법률관계 간극을 매워서 매수인 입장에서는 불안함을 해소할 수 있고, 가등기가 되어 있으면 공시가 되기 때문에 누구라도 그것을 볼 수 있습니다. 그럼 제3자의 불측에의 손해발생을 예방할 수 있습니다. 따라서 본등기하기 전에 중간에 소유자가 바뀌게 되더라도 가등기 순위를 소급하기 때문에 그 사이에 있던 가등기 권리랑 양립할 수 없는 권리들은 다 소멸하게 됩니다.
가등기 요건
- 가등기는 제3조(소유권, 용익물권 등) 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우
: 즉 장차 권리변동을 할 청구권이 있을 것어야 합니다. - 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 경우
: 즉 약간의 시간 후에 장래적으로 발생한다는 것입니다. - 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 한다(부동산등기법 제88조)
가등기 절차
가등기도 일종의 등기이기에 가등기권리자와 가등기의무자(현재 소유자가 아니라, 가등기를 한 사람)의 공동신청이 원칙인데요. 가등기의무자가 공동신청에 협력하지 않으면 소송을 하여 가등기권리자는 판결을 얻어 단독으로 등기신청을 할 수 있습니다.
가등기가 된 경우 매수인이 잔금을 치뤄서 원만하게 진행된 경우, 가등기 후 본등기를 하면 잘 되는 것인데요. 만약의 경우 매수인이 잔금을 내지 않거나 계약을 해제/무효/취소 등으로 인해서 계약이 안되면, 가등기를 말소해야하는데요. 가등기 말소는 가등기명의인은 단독으로 가등기 말소를 신청할 수 있습니다. 그러나, 등기원인이 해제되었음에도 가등기명의인이 등기말소에 협력하지 않으면 소송을 해서 가등기 말소를 위한 판결을 받아야합니다.
가등기 효력 vs 본등기 효력
가등기는 가등기로만 있을때의 효력과 가등기에서 본등기로 됐을 때의 효력을 비교해 봐야하는데요. 가등기만으로는 청구권 보전의 효력만을 있을 뿐, 본등기가 없으면 실체법상 효력은 없습니다.
가등기에서 본등기가 되면, 순위보전의 효력이 있습니다. 즉, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 예를들어 가등기가 2020년에 있었고, 본등기가 2022년에 있다고 하면 나중에 가등기에서 본등기를 하면, 가등기와 본등기 사이에 저촉되는 중간처분은 가등기에 저촉하는 범위에서 효력이 없어지거나 후순위로 밀리게 됩니다.
하지만, 이러한 가등기의 순위보전 효력은 물권변동 시기가 가등기를 한때로 소급한다는 의미는 아닙니다. 소유권 취득의 물권변동의 효력은 당연히 본등기를 한 때 발생하는 거지 가등기를 할때 소급하지 않습니다.
즉 다시 정리하면, 본등기를 하면 가등기 란에 본등기를 기재합니다. 순위는 가등기 시기를 소급하지만, 소유자가 되는 시점은 이날이 아닙니다. 소유권 취득시기(물권변동)는 본등기를 한 날입니다.
지금까지 가등기, 본등기란 무엇인지 알아보았고, 가등기 효력과, 가등기 후 본등기 효력의 차이점과 순위보전에 대한 부분을 물권변동이 되었다는 것으로 소급적용 되는 것을 착각하면 안되는 주의사항에 대해 알아보았습니다.