경매 말소기준권리 5가지 종류 총정리 (+근저당, 압류, 담보, 경매개시결정, 임차인 대항력)
말소기준 권리란 소멸의 기준이 되는 권리에 관한 문제입니다. 이 기준의 앞에 권리가 있으면 입찰을 안하시면 되고, 없으면 깨끗한 물건으로 입찰을 하시면 됩니다. 오늘은 정확하게 말소기준권리 5가지를 보는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
경매 권리분석 한번에 끝내기! <말소기준권리 5가지 종류 총정리>
근저당권, 저당권
은행에 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 경우, 갚지 않으면 부동산을 경매로 내놓아서 채권을 가져가겠다라는 뜻입니다.
압류, 가압류
압류, 가압류란 채권자가 채무자의 재산 처분을 못하게 법원에 신청해서 막는 제도입니다. 신청이 되면 법원이 해당 부동산에 압류 또는 가압류를 걸게 됩니다.
경매개시결정등기
경매개시결정등기도 등기된 시점을 기준으로 말소기준권리가 됩니다.
담보가등기
담보가등기는 2가지입니다. 담보가등기, 매매예약가등기 입니다. 담보가등기가 말소기준권리가 되는 경우는 2가지 경우입니다. 하나는 배당요구를 했거나 경매신청을 했거나하면은 이 가등기도 말소기준구너리가 됩니다.
다른 근저당보다 위에 전세권설정 등기가 되어 있는 경우, 이 때는 전부 말소기준권리가 되는 것이 아니라, 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에는 이 서순위전세권이 말소기준권리가 됩니다.
<케이스1>
10월 10일: 근저당 설정(말소기준권리)
10월 20일: 압류
10월 30일: 가압류
11월 10일: 경매개시 결정
위에 말소기준권리인 10월 10일 이후 권리들은 깨끗하게 지워지게 됩니다.
<케이스2>
11월 20일: 전세권 설정
12월 10일: 근저당 설정
12월 20일: 압류
케이스 2에서 11월 20일 전세권자가 아무것도 하지 않으면 말소기준권리가 안되고, 반대로 전세권자가 배당요구를 하던지, 경매신청을 하면 말소기준권리가 됩니다. 만약 아무것도 하지 않는다면 말소기준권리는 그 다음 12월 10일자 근저당이 말소기준권리가 되고, 전세권은 살아남아서 낙찰자에게 인수가 되게 됩니다. 이러한 물건에 들어간다는 것은 전세보증금을 떠안아야 할 수 있어서 위험합니다. 이경우에는 신중한 판단이 필요합니다. 안전하게 수익을 올리려면 인수해야 하는 권리가 있는 경우에는 입찰하지 않는게 좋습니다.
<케이스3>
10월 9일: 임차인 대항력(점유, 전입신고, 확정일자 받음)
10월 10일: 근저당 설정
10월 20일: 압류
11월 10일: 경매개시 결정
10월 8일날 임차인이 전입, 이사, 확정일자를 받았습니다. 그 권리, 즉 대항력은 다음날인 9일날 부터 형성이 되게 됩니다. 그리고 10월 10일날 근저당 설정 등기가 있습니다. 이렇게 되면 경매자가 낙찰을 받을 경우, 말소기준권리가 근저당 10월 10일이고, 그 앞에 권리는 살아있게 되는 겁니다. 임차인의 권리는 보장을 받게되고요.
임차인, 세입자 권리에 대해 알아보겠습니다.
경매낙찰자에게 대항할 수 있는지 없는지를 보는건데요.
말소기준권리보다 먼저 자기권리를 갖추고 있으면 낙찰자에게 권리를 주장할 수 있고요. 즉 대항력을 갖는 것이고, 말소권리 이후에 들어와서 자기 권리를 가지고 있으면 말소기준권리 이후라서 경매와 함께 지워지게 되는 권리입니다.
임차인의 권리를 인정받는 요건 3가지
이사를 들어와서 점유해야 합니다. = 실거주
전입신고를 해야하고
확정일자를 받아야만 그 다음날 부터 본인의 권리를 인정받을 수 있습니다.
만약에 대항력을 부여받은 날과 말소기준권리가 같은날이 있을 수 있습니다. 이때는 어떻게 할까요?
<케이스4>
10월 10일: 임차인 대항력
10월 10일: 근저당 설정
10월 9일에 확정일자를 받아서 10일에 대항력이 있고, 근저당도 10일이라면 같은 순위에 있는 것입니다. 여기서 임차인의 보증금이 1억원이고, 근저당 채권액이 1억원이라고 하면, 같은 순위에 있는 것이기 때문에 똑같은 배율로 나누게 됩니다. (안분배당) 즉, 경매물건이 1억5천에 낙찰받는 경우 각각 7500만원씩 나누게 되겠습니다.
지금까지 경매 권리분석에 필요한 말소기준권리 5가지인 근저당권/저당권, 압류/가압류, 경매개시결정등기, 다보가등기, 권세권설정에 대해 알아보았습니다. 관련 글로 다음글도 참고해보시면 도움이 되실거라 생각됩니다.