담보가등기, 순위보전가등기의 차이점과 가등기시효 중단사유 (소멸시효, 제척기간)
가등기에는 담보가등기와 순위보전 가등기가 있습니다. 오늘은 가등기란 무엇인지 이해하기 쉽게 알아보고, 부동산이 경매에 들어간다면 각 가등기 종류는 어떻게 확인해야하고 권리는 어떻게 봐야하는지에 대해 알아보겠습니다. 가등기란 무엇인지에 대해 쉽고 자세한 설명이 필요하다면 다음글을 참고해보세요. 그리고 다시 가등기 종류에 대한 글을 보시면 이해가 잘되실 겁니다. 😉
<가등기 사례로 이해하기>
가등기 사례를 들어서 쉽게 이해를 해보겠습니다.
부동산 소유자인 A가 계약을 합니다. 2022년 1월 1일 B와 매매예약을 합니다. 1억에 팔기로 합니다. (채권)
2022년 2월 1일, C가 나타나서 1억 2천으로 계약을 해요. C는 소유권을 취득한 상태입니다.
| A소유권 이전 | 선순위 B가등기 | C소유권매매 | 근저당 압류 가압류 | 경매진행 D 낙찰 | B 본등기 |
이럴 때 B는 어떻게 될까요? 계약은 B가 먼저 했지만, 이건 채권이고, C가 소유권을 취득했으니 B는 C에게 소유권을 빼앗깁니다.
만약 B가 본인의 계약을 보호하려면 어떻게 해야할까요? 바로 가등기를 해야합니다. 가등기로 순위를 보전할 수 있는데요. 가등기를 했을 경우에는 손해를 보는 것은 C가 됩니다.
가등기를 하고 끝나면 안되고 추후 본등기를 해야합니다. 본등기를 해야만 가등기 시점으로 순위를 보전할 수 있습니다.
다시 위의 사례를 정리해보겠습니다.
B가 본등기를 하면 가등기 시점으로 순위가 보전됩니다. 중간에 있는 모든 권리(C의 소유권, 근저당, 경매 낙찰)들은 직권말소 대상이 됩니다. 즉 없어지는 겁니다. 따라서 낙찰자 D는 소유권이 없어지고 직권말소 대상이 됩니다. 이를 보고 경매에서 가등기를 주의해야 하는 것은 선순위 가등기가 있으면 경매를 받으면 안됩니다. 그리고 소멸기준권리보다 후순위인 가등기는 무조건 말소됩니다.
가등기의 종류 2가지란?
가등기는 2가지가 있습니다.
1) 담보가등기
담보가등기란 돈을 빌려주고 변제를 하지 않으면 소유권을 이전하기로 하는 담보를 잡기 위해 하는 등기를 말합니다. 저당권과 유사합니다. 즉, 담보가등기란 금전채권이라 보시면 됩니다.
저당권의 사촌으로서 담보가등기권자는 우선변제권과 경매신청권이 주어집니다. 경매 물권에는 가등기라고만 표시가 되는데요. 이것이 순위보전의 가등기인지, 담보가등기인지를 구분을 해야합니다. 이를 구분하려면, 문권송달내역을 보시면 됩니다. 문권송달내역에 채권계산서가 제출이 되어있다고 한다면 담보가등기입니다. 이것은 소멸이 됩니다. 경매사이트에는 인수라고 되어 있는데요. 인수가 아닙니다.
담보가등기권자가 배당요구종기일 이전에 채권계산서를 제출하지 않으면 이 담보가등기권자는 배당에서 제외되고 말소 대상이 됩니다. 따라서 이에 대해 주의를 하시면 됩니다.
2) 순위보전 가등기(=소유권이전청구권 가등기)
보전가등기란, 담보가등기와 반대로 비금전채권입니다. 청구권 보전의 가등기순위를 보전한다는 의미입니다. 어떠한 사유로 인해 현재 소유권이전을 할 수 없을 때 해당 가등기를 이용합니다.
담보가등기는 경매에서 배당요구를 해야 배당이 가능하고, 그외는 보전가등기라 보면 됩니다.
가등기시효 중단사유란?
소멸시효(일반채권)
가등기에는 소멸시효가 있습니다. 10년이 경과되면 소멸시효가 있어 소멸하게 됩니다. 다만, 10년 안에 권리행사를 하게되면 소멸시효가 중단됩니다. 즉, 소멸이 안된다는 것인데요.
<중단사유>
다음의 권리를 행사하면 중단사유에 해당됩니다.
①청구, 6개월 이전에 소송제기 여부
②압류, 가압류
③가처분
제척기간
제척기간과 소멸시효의 차이점이 있습니다. 소멸시효와 제척기간을 헷갈릴 수가 있습니다. 제척기간이란 중단사유가 없습니다. 가등기의 제척기간은 10년입니다. 제척기간이 10년되면 소멸되구요.
가등기시효에 대해 정리해보겠습니다. 10년 6월 이후에 시효중단 사유가 없으면 안전하지만, 점유부분도 확인을 해야합니다. 가등기권자가 점유를 하고 있으면 시효가 중단됩니다. (간접점유를 포함) 그래서 가등기권자를 찾아서 반드시 소송여부를 확인해야합니다.
지금까지 가등기의 종류 2가지인 담보가등기와 소유권이전청구권 가등기(순위보전 가등기)에 대해 알아보았습니다. 또한 가등기를 경매에서 만났다면 어떤 부분을 확인하고 주의해야할지에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.