법원 경매 부동산 매각기일 변경(or 연기) 사유 (+미리 알아보는 방법)
부동산 경매를 하다보면, 힘이 쭉 빠지는 경우가 있습니다. 매각기일이 변경되는 경우가 바로 그것인데요. 그 이유는 부동산 경매입찰을 준비하며 낙찰가격을 산정하고 자금조달 계획을 세웁니다. 이후 계속 낙찰 시뮬레이션을 돌리며 이 물건이 이미 내 물건인 것처럼 생각하고 있는 겁니다. 그런데 갑자기 매각기일이 변경되었다고 하면 힘이 빠질 수 밖에 없는 것이죠.
따라서 오늘은 경매 매각기일 변경 사유는 어떤 이유가 있는지 알아보겠습니다.
매각기일 변경이란?
아래와 같은 이유로 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때, 법원의 직권으로 매각기일을 다른 날로 바꾸는 것입니다. 매각기일 변경 또는 취하는 매각기일 당일 입찰이 있기 전까지 가능하므로 입찰자가 법원 경매계에 전화로 확인하거나 대법원사이트를 수시로 확인하는 것이 필요합니다.
즉, 일찹기일 법원으로 출발하기 전까지 확인을 하시고 출발하시고, 경매 법정에 도착한 후에도 다시한번 진행여부를 확인하시고 입찰봉투를 제출합니다.
<매각기일 변경 알아보는법>
법원경매정보 사이트에 접속하여, 상단매뉴에서 경매물건을 선택합니다. 그리고 경매사건 검색을 클릭하여 해당법원과 사건번호를 입력하여 검색조회를 하면 두번째 탭에서 기일내역을 확인하실 수 있습니다.
두번째 기일 내역 탭을 선택하면 기일장소와 기일결과가 나옵니다. 기일 결과 사항에 [변경]이라고 되어 있는 것을 확인할 수가 있습니다.
<매각기일 연기란?>
매각기일 변경과 다릅니다. 연기는 소유자(채무자), 경매사건의 이해관계인, 경매신청 채권자의 신청을 통해 이미 정해졌던 입찰일을 추후로 미루는 것을 말합니다. 연기되는 경우 1개월 후에 다시 매각기일이 정해집니다. 경매 신청 채권자가 연기를 하는 경우 2회에 한하여 연기가 가능합니다.
경매 변경 또는 취하 가능성을 매각 기일 전에 알 수 있는 방법
대법원경매정보사이트에 접속하여 경매물건을 검색한 후,물건기본정보 하단에 있는 사건 상세조회 > 물건/송달내역 순으로 들어가서 문건처리내역이나 송달내역을 통해 채권자 변경 사실, 권리관계 변경 사실, 채권자의 매각기일 변경 신청 등 매각기일에 임박하여 새로운 문건이 접수되거나 송달된 내역이 있는지 확인해보면 어느정도는 가능성을 예단해볼 수 있습니다.
또한 경매를 신청한 채권자의 채권청구액 및 등기부등본에 설정된 총 채권액이 얼마인지를 확인하는 것으로도 알수가 있습니다. 예를 들어 어떤 경매물건의 감정평가액이 5억원인데 경매신청채권자의 채권청구액은 10%수준인 5천만원에 불과할 때 그 경매는 변경되거나 취하될 가능이 많은 것입니다.
<법원에서 직권으로 변경한 것인지, 채권자 신청으로 변경된 것인지 예측해볼 수 있는 사진>
경매사건 검색에서 3번째 탭의 [문건/송달내역]에서 확인할 수 있습니다. 사진을 보면 채권자가 매각기일 변경 신청서를 제출한 것을 확인할 수 있죠. 신청했다고 해서 무조건 허가해주는 것은 아니지만 일단은 예측에 도움이 된다는 것을 알 수가 있죠.
매각기일 변경된 후 언제 다시 잡힐까?
위와 같이 경매물건이 있고, 매각기일이 변경되는 경우에는 다시 매각기일이 잡히는 날은 약 한달뒤쯤 입니다.
법원이 매각기일을 변경한 경우, 다음 매각기일을 변경 공고 낸 시점으로부터 2주 내로 정해야합니다. (민사 집행법 49조) 만약, 2주가 넘었는데도 다시 기일이 잡히지 않는경우, 채권자가 매각기일 변경을 요청했다고 볼 수 있습니다.
매각기일을 변경신청할 수 있는 사람(or 주체)은?
매각기일을 변경 신청할 수 있는 주체는 법원과 채권자, 채무자(소유자) 등이 있습니다. 바로 정리가 되죠. 먼저 법원의 변경사유 부터 살펴볼까요?
1. 법원이 매각기일 변경을 요청하는 경우
법원이 기일 변경 신청을 하는 이유는 매각절차 과정에서 위법한 점이 있거나, 불가피한 상황인 경우에 매각 기일에 제때 진행을 하지 못할 경우가 있습니다. (천재지변 등)
1) 매각 물건의 모든것이 담겨있는 매각물건명세서* 등에 수정할 사항이 있는 경우 매각 기일이 변경될 수 있습니다.
*매각물건명세서란? 뜻
– 집행관이 조사한 현황조사보고서 및 감정평가서, 등기부등본 등을 기준으로하여 집행법원이 작성합니다. 경매부동산의 매각조건은 매각물건명세서의 작성에 의하여 확정됩니다.
– 매각물건명세서에는 다음과 같은 내용이 기재됩니다.
– 사건번호, 물건번호, 부동산의 표시, 점유자 및 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임, 전입(사업자등록)일자 및 확정일자, 배당요구신청 여부 등
– 최우선순위 설정일자와 점유자의 전입일자를 비교하여 전입일이 빠름에도 배당을 받을 수 없다면 그 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.
즉, 매각 진행과정에서 무언가 적법하지 않은 하자가 발생하게 될 경우 법원은 직권으로 매각기일을 변경할 수가 있습니다.
이러한 매각절차상 위법한 것으로는 매각물건명세서의 중대한 실수나 하자, 최저매각가격의 결정의 하자 등이 있을 수 있습니다. 또한 새로운 권리가 나타나 매각물건명세서에 추가 등재, 수정 공고를 해야하는 등의 사유가 있습니다. 이와 같은 이유로 매각물건 명세서나 현황조사서에 큰 하자가 발견될 경우 낙찰자는 이 사유를 들어 매각불허가를 신청할 수 있습니다.
- 매각대상 부동산에 조사되지 않은 권리자(유치권**자 등)가 나타난 경우
- 송달 등 절차상 하자가 발견된 경우
- 감정평가서에 누락 또는 포함시켰는데 이를 포함·제외 해야 하는 경우
- 법원의 판단으로 일괄매각결정을 하였으나 이해관계인의 합의 및 신청에 따라 분리하여 매각해야하거나 그 반대의 경우
- 기타 매각조건 변경
- 권리 변동 등의 사유 등
**유치권이란? 뜻
– 민법 제 320조 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’
또한, 이런 실수나 하자의 내용의 보충되거나 완료될 시 다시 매각기일을 잡아서 경매를 진행하게 합니다.
2) 경매 개시결정에 대한 이의신청이 있는 경우
또 이런 경우가 있습니다. 경매 개시결정에 대한 이의신청이 있고, 이것이 받아들여진다면 법원은 경매의 매각기일을 변경하고 다시 바로 잡고 시행을 합니다. 이의신청 사유로는 다음과 같이 4가지가 있습니다.
<이의신청 사유>
- 현황조사에 대한 이의신청
- 감정평가와 최저매각가격 설정에 대한 이의신청
- 매각물건 명세서에 대한 이의신청
- 분할매각과 일괄매각에 대한 이의신청
2. 채권자의 경매 변경 사유
1) 채권회수
경매에서 채권자가 경매 변경을 원하는 경우가 있습니다. 그 이유는 자신의 채권금액이 원인인 경우가 가장 많습니다. 즉 채권회수의 실익을 높이기 위해 신청하는 경우 입니다.
경매 물건의 입찰 시작가는 감정평가사가 정한 감정평가액을 토대로 정해집니다. 아파트의 물건 상태가 그대로이더라도 감정 평가하는 시점만 달라져도 감정평가금액이 바뀔 수 있습니다. 따라서 감정평가사들이 책정한 금액이 마음에 들지 않는경우 법원에 ‘감정평가액이 시세에 맞지 않는다’는 등의 이유를 대고 이의신청을 하게 됩니다.
부동산 경매에서 이루어지는 감정평가상 매각되는 가격이 시세와 맞지 않을 때 채권자들이 신청을 하여 한달정도 미루면, 보다 많은 사람들이 해당 경매물건을 볼 수 있게 됩니다. 이로인해 낙찰가격이 조금이라도 높아지면 자신들이 받을 수 있는 돈을 올릴 수 있기에 그렇게 하는 경우가 많습니다. 그리고 이 같은 이의신청을 법원이 승낙하면 매각기일이 변경되는 것입니다.
매각기일 변경 요청이 허가될 경우 경매는 약 2개월간 진행되지 않습니다. 이같은 기일 변경 요청은 채권자가 최대 2회까지 요청할 수 있습니다. 만약 2회까지 허용이 되면 총 기간은 6개월은 넘길 수가 없습니다.
채권자가 요청해 기일이 변경될 경우 법원이 기일을 변경한 것보다 기간이 길어지게 됩니다. 따라서 기일 변경이 얼마나 됐는지를 보고 누가, 왜 신청했는지에 대한 내용을 대략적으로 짐작해볼 수가 있는 것입니다.
또한, 무잉여가 되는 경우여도 경매를 취소하거나 정지시킬 수 있습니다. 무잉여란, 경매가 진행되서 배당이 다 이루어지고 그 경매를 신청한 당사자가 배당을 한 푼도 받지 못할 경우를 말합니다.
2) 채무자가 자발적으로 채무를 변제할 가능성이 엿보일때 채권자가 활용
채무자가 채무의 일부를 상환 또는 이자를 납부하고 나머지 채무변제에 대한 이행 합의로 경매 진행을 잠시 연기할 수도 있습니다.
3. 채무자 등 이해관계인의 경매 변경 사유
경매 신청 채권자의 매각기일 연기신청은 비교적 수월하게 받아들인다고 합니다. 하지만 채무자 등 이해관계인이 연기를 하는 경우에는 경매신청채권자의 동의가 필요하기 때문에 채무자는 원금 및 밀린 이자의 일부분을 상환하면서 채권자를 설득해야 하는 등 상당한 노력과 비용을 부담해야합니다.
4. 채무인이 경매개시결정에 대한 통보가 도달하지 않은 경우
경매를 당하는 입장인 채무인에게 경매개시결정에 대한 통보가 도달하지 않으면 매각기일이 변경될 수 있습니다. 이 경우 법원은 주소보정명령을 통하여 특수송달을 하고 공시송달을 인가받은 후에 다시 매각절차가 진행됩니다.
매각기일이 변경된 후 입찰할 경우 체크사항
첫 매각기일에 공고된 매각물건명세서와 그 시점의 등기부등본이 등재되어 있는 걸 볼 수 있습니다. 수회에 걸쳐 유찰된 물건 및 변경·연기 후 진행하는 물건에 입찰하는 경우에는 반드시 새로 작성 및 공고된 매각물건명세서와 매각기일 직전에 발급받은 등기부등본을 확인한 후에 입찰해야 합니다.
경매 취하, 취소 물건은 무엇인가?
◆경매 취하란? 뜻: 채무자의 채무 전부 또는 일부 변제 등으로 경매신청 채권자가 경매법원에 경매의사를 철회하는 것입니다.
◆경매 취소란? 뜻: 경매가 진행 중에 부동산의 멸실 등으로 담보물이 소멸되거나 기타 매수인(낙찰자)에게 권리를 이전할 수 없는 경우에 법원이 직권으로 하는 행위입니다.
경매가 변경되거나 취하될 경우 그 물건을 입찰하려고 하였던 입찰자로서는 시간과 비용이 허사가 될 수 있습니다. 물론 그로 인해서 경험이 남았다는 것은 귀중한 것이 되긴 하지만요. 미리 매각기일변경 또는 취하 가능성이 있는 물건을 걸러내는 방법을 알고 있는 것도 하나의 팁이 될 수 있습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
<부마의 인기정보>