부동산경매 초보 입찰&낙찰 8가지 요령 주의사항 ‘이것만은 절대지켜’
부동산 경매란?
부동산 경매는 다양한 부동산을 사고 파는 방법 중 하나입니다. 아파트도 그 중 하나로서 인기가 높은데요. 법원 부동산 경매는 일반적인 부동산 중개시장에서 매매 취득하는 것보다 성질이 매우 다르기에 어느정도의 지식과 생각지도 못한 변수를 예측하는 것도 필요합니다.
경매 컨설팅 회사도 있으나 낙찰을 받아야 수수료를 받을 수 있기 때문에 생각하시는 것보다 고가에 낙찰될 수가 있는 점도 유의하여야합니다. 경매 입찰&낙찰 초보자가 알아두어야할 점과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
부동산 경매시 초보자가 알아두어야 할 점과 주의사항
1. 입찰하기 전에 경매약관을 이해하십시오.
1) 확실한 경매 권리분석이 필요합니다.
대법원 경매 매물은 일반 부동산 중개시장에서의 가격보다 조금 더 저렴하게 취득할 수가 있으나, 주택의 경우는 대항력이 있는 임차인에게 기존의 보증금을 인수 반환해야하는 경우가 있습니다. 따라서 경매권리분석을 정확하게 하는 것이 중요합니다. 낙찰자가 인수해야할 부분과 인수하지 않아도 되는 부분을 분석하시면 됩니다. 또한 여러번 유찰된 경매물건인 경우 권리관계가 복잡하거나 임차인의 인수 보증금을 챙겨줘야 할 가능성이 있는 물건일 수록 주의하셔야 합니다.
2) 경매 진행중에 변경인 연기가 많으면 주의하시기 바랍니다.
3) 대위변제 가능성
1순위 근저당금액 대위변제를 체크해보아야 합니다. 경매에서 말소기준권리 1순위 근저당 금액이 적은 경우 그 금액을 대항력이 없던 임차인이 대위변제 할 경우, 대항력이 없던 세입자가 대항력이 있는 세입자 지위로 변경되게 되면, 낙찰자가 인수해야하는 사황이 발생될 수 있기 때문입니다.
말소기준권리 1순위 근저당금액과 대향력 없는 임차인의 보증금을 살펴보고 충분히 1순위 근저당 금액을 임차인이 변제해버리고 임차인 본인의 보증금을 어느정도 지킬 수 있다면 대위변제할 가능성이 있습니다. 따라서 세입자가 채무자 대신에 근저당금액을 갚아서 대항력을 주장할 가능성이 없는지 입찰전에 체크해보는 것이 좋습니다.
2. 감정가격을 믿지마세요.
법원에서 감정평가기관에 의뢰하여 나온 최초의 감정가격은 감정하는 회사마다 다를 수 있으며 감정하는 시점에 따라서도 달라질 수가 있습니다. 일반적으로 법원 감정가격은 일반 시세보다 10~30% 정도 높게 책정되어 있다고 생각하시면 됩니다. 최초 경매가격 법사가격을 시세와 비교해서 체크해보지 않으면 안됩니다. 단순하게 몇번 유찰되었다고 저렴하다라고 생각하시면 안됩니다. 가격은 감정가격이 중요한 것이 아니라, 현장에서 발품을 팔며 지금 현재 거래되는 시세 가격을 아는 것이 가장 중요하기 때문입니다. (임장)
3. 임장활동으로 현장확인을 하세요.
임장활동은 현장확인이라고 하는데요. 부동산의 위치, 상태 및 시장 가치를 포함하여 부동산에 대한 조사를 해야합니다.
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 곤란한 때에는 더더욱 반드시 체크를 해보셔야 합니다. 또한 지적도도 발급 받아서 경계와 소재를 정확히 확인하고 입찰을 하셔야 합니다.
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아파트라면, 부동산중개소, 아파트관리사무소 등에 방문하여 관리비연체는 없는지 등을 검토해보면 좋습니다.
법원 경매에 입찰한 정도의 물건을 결정하였다면 정확한 현장확인 없이하는 것은 문제가 발생될 수 있기에 입찰전 최소 2번 오전에 한번 다음에 오후에 한번 정도는 현지 답사를 하는 것이 좋습니다.
요즘에는 거리뷰 기능을 통해 인터넷 임장도 가능하기에 인터넷으로 손쉽게 할 수 있는 부분에 대해서는 충분히 이용해보고 현장확인이 필요한 부분은 반드시 체크해야 할 것입니다.
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4. 경매 수수료 또는 재산세와 같은 잠재적으로 숨겨진 비용에 유의하세요.
낙찰 후에 발생할 수 있는 여러가지 부대비용을 생각하셔서 입찰가를 정하셔야 합니다. 일반적인 부동산 매매가 아니기에, 개조(리모델링) 또는 수리 비용을 포함해야 할 수 있고, 명도 인도명령이나 명도소송을 제기할 비용이 들수도 있으며, 세입자의 이사비 요구 등을 생각하여 사전에 입찰하기 전에 예산을 설정하는 것이 바람직합니다.
5. 자금계획은 구체적으로 준비하세요.
경매를 입찰하려면 입찰보증금인 입찰가의 10%, 재경매의 경우 20%를 납부하고 낙찰자가 될 경우 매각 허가 결정후에 잔금을 납부해야합니다.
구체적인 자금계획 없이 진행하는 경우 경락대출로 다 해결하려다가 돈을 마련하지 못하면 포기해야하는 상황이 올 수도 있기 때문에 예치금을 지불하고 구매를 완료할 수 있도록 입찰 전에 자금조달을 먼저 준비하시면 좋습니다. 또한 잔금납부를 하지 않을 경우 먼저 냈던 입찰보증금은 낙찰자에게 돌려주지 않고 법원 경매 배당에 귀속되므로 이점을 유의하시기 바랍니다.
6. 입찰 과정에서 감정적인 입찰을 피하고 침착하고 차분하게 행동하세요.
경매 법원 당일 입찰장 분위기에 현혹되는 경우가 있습니다. 사전에 입찰가를 정해왔는데 경매법원에 왔더니 경쟁율이 셀 것 같아서 본인이 생각한 금액보다 더 올려서 적는 경우가 있습니다. 이때를 대비하여 미리 수익성을 검토해본 금액이라면 괜찮지만 아무 분석없이 입찰가를 올리는 것은 수익성은 커녕 손해를 볼 수 있는 결정이기 때문입니다.
경매학원이나 모의입찰, 현장견학 등으로 사람들이 몰린 경우라면 더더욱 낭패가 아닐 수 없을 것입니다. 따라서 입찰가격은 현장에서 정하지 않도록 하세요.
7. 입찰과정을 면밀히 모니터링 하세요.
법원에서 입찰 전 입찰서류는 2~3번 확인을 하시기 바랍니다. 가끔 경매 법정에서 좋은 물건 최고가에 낙찰되었더라도 사소한 실수로 무효가 되는 경우가 더러 있었습니다. 입찰서류 작성 실수, 입찰보증금 실수, 대리 응찰시 인감증명서 미첨부 실수 등을 주의하시고 충분히 확인하신다면 사소한 실수로 인해 무효가 되는 일을 막을 수 있습니다.
8. 경매로 취득해서 내집마련을 할 경우 이사가는 시기는 길게 잡는 것이 좋습니다.
경매를 주거용으로 받을 경우, 이사시기는 길게 잡는 것이 좋다는 의미인데요. 만약 본인이 전세를 살고 있는 경우 전세만기에 맞춰서 이사가는 것이 생각보다 어려울 수 있다는 점입니다. 경매에는 항상 변수가 있을 수 있기 때문에 입주시기는 여유롭게 잡거나 실거주목적이 아닌 투자물건으로 진행하셔야 편합니다. 그 이유는 경매 세입자 임차인이 항고 이의신청을 할 경우 시간이 꽤 흐를 수 있고, 살고 있던 임차인이 명도문제로 수월하게 진행할 수 있지만 혹여 끝까지 버텨서 법적인 조치 인도명령이나 명도신청까지 가게될 경우 시간이 지체될 수 있기에 이러한 다방면의 시간 소요 가능성을 염두에 두시고 진행하시는 것이 좋습니다.
경매에 직접 참석하거나 경매에 사용된 플랫폼에 따라 인터넷으로도 참석하실 수 있어요. → 공매 바로가기
부동산경매 아파트에 대한 향후 방향성
부동산경매 아파트 시장은 국가 및 지역적인 경제상황, 부동산 시장의 변화, 인구변화 등 다양한 요인에 따라 크게 영향을 받을 수 있습니다. 하지만 전반적으로는 성장 가능성이 있는 시장으로 여겨지고 있습니다.
지금까지 ‘부동산 경매초보 이것만은 절대지켜 8가지’에 대해 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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