부동산 경매로 시세보다 1억 싸게 아파트를 사는 방법
1억싸게 아파트를 사면 어떨까요? 집값도 오르고, 금리도 오르고 내집마련 정말 힘든데요. 좀더 저렴하게 집을 살 수 있는 방법은 없을까요? 바로 경매로 가능합니다! 경매시장은 요즘 인기가 낮아졌다는데요. 경매 말만 들어도 두근두근 거리시는 분들이라면 오늘 잘오셨습니다. 경매 하는 방법에 대해 7단계로 나눠서 쉽게 알려드리겠습니다.
1단계. 경매 물건 보기, 찾기
법원경매정보 인터넷 홈페이지로 접속하면, 경매 물건을 볼 수가 있습니다. 경매물건 메뉴에서 부동산을 선택하면 용도별, 지역별로 여러가지 물건들을 확인할 수 있습니다. 물건 상세 검색을 선택하면 감정가, 면적, 실제 사진 등을 살펴볼 수가 있답니다.
2단계. 부동산 권리 분석하기
괜찮은 물건이 보인다면, 물건에 대한 분석이 필요하겠죠? 우리가 전자제품을 살 때에도 내부 부품은 튼튼한지, 다른 물건에 비해 가성비가 좋은지 등을 보고 사잖아요. 부동산 물건도 그렇게 꼼꼼히 따져보고 구매를 해야하는데요. 부동산에서는 특히 법적 권리를 반드시 보고 들어가야합니다.
어떤 법적권리일까요? 그 부동산에 걸린 다른 사람들의 권리를 분석해야해요. 즉, 제가 경매에서 낙찰을 받아도, 다른 사람들의 권리가 남아있는 부동산이라면, 낙찰자인 제가 그 부담을 떠맡게 될 수도 있게 되거든요! 특히 세입자가 있을 경우, 집주인한테 보증금을 못받아서 안나가겠다고 하면 낙찰자는 그런 상황을 부담해야 하기 때문이에요.
부동산 권리는 등기부등본에서 확인해요!
등기부등본에는 부동산 물건의 이력을 볼 수 있는 문서예요. 이걸 꼭 봐야된다는 거죠. 먼저 봐야할 것은 갑구, 을구를 보시는 건데요. 여기에 다음의 권리가 있는지 보면 됩니다.
- 근저당권
- 가압류(압류)
- 담보가등기
- 경매기입등기
- 전세권이 있는지 보세요.
있다는 걸 확인했으면, 가장 위에 있는 것이 기준이 됩니다. 이 기준을 바로 ‘말소기준등기’라고 부르기도 하는데요. 경매가 완료되면 나머지 권리는 다 소멸(없어짐)되므로 되니 이 부분을 시간순으로도 꼭 확인하세요.
좀더 자세하게 들어가 볼게요. 경매란, 돈을 빌려준 자가(채권자) ‘돈을 못받았으니 이집을 팔아서 돈을 받겠다’는 의미로 법원에 경매를 요청한 것입니다. 따라서, 매각 대금이 어디로 가는지 확실히 알아야만 소유권 정리를 할 수가 있는 것이죠. 즉, 소송을 한 채권자, 은행, 전세 세입자 등 매각대금이 얼마가 누구에게 가야되는지를 낙찰자가 알아야하며, 또한 추가적으로 소유권을 주장할 사람은 없는지를 반드시 확인해야 하는 겁니다.
또 어려운 부분이 있습니다. 경매로 매각된 후에도 권리가 남아있는 경우도 있는데요. 가장 먼저 등기부등본에 올라왔지만 배당을 하지 않은 전세세입자(선순위전세권)이라던지, 가처분(재산을 처분할 수 없도록 법으로 묶어두는 것), 유치권(공사대금을 받기 위해 버티는 것), 법정지상권(토지주가 달라져도 건물주가 계속 점유할 수 있도록 한 것)이 있습니다.
여기에 대항력이 있는 세입자가 보증금을 받기위해 보증금을 줘야 나간다고 하는 경우도 있습니다. 이부분은 법원정보 사이트에서도 확인을 할 수가 있어요. 바로 매각물건명세서와 현황조사서에서요.
또한, 내가 봐야할 권리 관계가 너무 많고, 복잡하다고 생각되면, 그 물건은 과감히 패스하는 것도 좋은 방법이랍니다.
3단계. 부동산 물건 시세와 주변 입지 확인하기(+임장!)
이제는 임장이라고 하는 것을 하는 순서인데요. 임장을 하는 이유는 적정한 입찰가를 쓰기 위해서에요. 우리 당근 많이 이용하잖아요. 중고거래를 해서 조금이라도 싸게 사려면 사려는 물건의 가격을 먼저 알아야겠죠! 부동산에서는 해당 물건의 시세를 알아보고 주변 입지를 보는 것이 이에 해당되요.
온라인으로 임장하는 법
시세는 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 알아볼 수 있어요. 온라인으로 해당 물건과 주변의 최근 거래가를 충분히 알아볼 수 있답니다. 또, 네이버부동산이나 호갱노노, 피터팬집구하기 등 관련 사이트로도 호가와 시세를 비교할 수 있기에 이를 꼭 이용해 보셔도 좋습니다. 네이버지도, 다음지도, 구글지도 등으로 주변의 입지인 교육환경(학군), 병원, 마트, 교통 등을 분석하는 것도 필요하답니다.
오프라인으로 직접 발로 뛰어 임장하는 법
인터넷으로 조사가 끝났다면 이제는 물건을 직접 눈으로 보고 확인하는 임장인데요. 실제 발품을 팔아서 알아내는 정보가 많고 온라인에서는 알 수 없는 점도 발견할 수 있으니 꼭 물건을 보러가는 것이 좋아요. 가서 봐야 할 것은 집이 망가진 건 없는지, 물이 새거나 하지 않는지, 관리비가 밀리진 않았는지 등 다양한 요인이 있을 수가 있답니다.
또한, 집을 보는 것 외에도 주변 교통이나 도보로 갈 수 있는 곳이 많은지 등도 파악해볼 수가 있겠죠. 그리고 여러 주변 공인중개소에 가서 감정가와 예상입찰가가 정적한 수준인지 파악을 하는 것도 좋습니다. 이외에도 관리사무소가 있다면 여기에도 문제가 없는 물건인지를 물어볼 수가 있어요.
4단계. 매각 기일에 법원에서 입찰하기
입찰은 법원 사이트에서 확인이 가능합니다. 경매가 진행되는 날을 입찰기일이라고 해요. 법정별로 다를 수 있으나 보통은 오전 10시 부터 낮 12시 안에 입찰이 마감되고, 결과가 나옵니다.
경매준비물
준비물로는 총 3가지가 있습니다. 신분증, 도장, 입찰 보증금(통상 최저 매각금액의 10%)인데요. 입찰 보증금은 반드시 수표나 현금으로 준비를 해가야 합니다. 만약 공동입찰을 하거나 대리인이 입찰을 해야한다면 준비물이 더 필요해집니다. 공동입찰시에는 각각 입찰자의 신분증 도장이 필요하고, 대리인입찰시에는 대리인 신분증과 도장, 불참자의 인감증명서와 위임장, 인감도장이 필요합니다.
낙찰되더라도 위의 준비물이 없다면 무효 처리가 되기 때문에 반드시 챙겨가야 하는 구비품이랍니다. 특히 입찰 보증금은 10%가 아닌 20~30% 경우도 있으니까 이 점도 꼭 확인을 하셔야 합니다.
입찰금 작성하기
경매에 입찰할 응찰자들은 법정 안에 있는 입찰 봉투, 입찰표, 보증금 봉투를 가지고 칸막이에 들어가서 기일입찰표를 작성한답니다. 입찰금을 작성하다가 오타가 나면 바로 새 종이에 작성을 해야합니다. 그리고 실수로 0을 더쓰거나 덜쓰는 등 잘못쓰지 않도록 개수도 꼭 세어보시고요. 1천만원인데 1억을 썼다가는 큰일이 나는 것이죠. 작성한 돈을 무조건 내야 하기 때문이죠. 실제로 이런 실수를 하는 경우가 많기에 꼭 확인을 하는 것이 좋습니다. 또한 보증금 봉투에는 최저 매각금액의 10%가 정확하게 맞아야 합니다.(20~30%인 경우도 있음) 만약, 10원이라도 다르면 무효가 되게 됩니다.
서류를 다 쓰면, 보증금 봉투와 함께 입찰 봉투에 넣습니다. 그리고 스템플러로 고정을 하고요. 이후 신분증 확인 후 집행관의 날인을 받은 뒤에 입찰 상자에 넣어줍니다. 이렇게 하면 경매 참여가 완료됩니다.
입찰봉투 윗부분의 수취증은 뜯어서 가지고 계셔야 합니다. 나중에 낙찰이 안되면 수취증을 집행관에게 보여줘야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이죠.
경매가 어떻게 진행되고 잔금 납부와 명도는 어떻게 해야하는지 등에 대해서는 다음글에서 이어서 확인해 보시기 바래요.