일시적 2주택 집 교환 비과세 혜택 (+부당행위 계산 부인)
집 한채 까지는 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 2021년 12월 8일부터는 비과세 기준금액이 9억에서 12억으로 올랐습니다. 이는 1세대 1주택자가 양도가액이 12억원 이하인 주택을 양도할 때, 양도세가 전액 비과세 되는 것을 말합니다. 양도가액이 12억원을 초과할 때는 12억원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세를 납부합니다. 이로인해 1주택자의 양도세 부담이 매우 줄어들게 되었습니다. 기존에 1주택자가 12억원에 양도한다면, 과거 규정으로는 양도세 1,340만원을 내야합니다. (양도차익 5억, 5년 보유 및 거주 가정)
일시적 1가구 2주택자 특례
이 규정에도 예외가 있는데요. 바로 일시적 1가구 2주택자 요건이 그것입니다. 일시적 1가구 2주택자는 투기적 수요가 아닌 실수요라는 것인데요.
조정대상 지역일 경우에 다음과 같이 기존 주택과 신규주택을 살 때 1년 후에 취득을 하고 기존 주택을 1년 이내 팔아야 일시적 2주택 적용이 되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2019년 12월 이후부터는 신규주택에 1년 이내 기존 주택을 팔고 전입을 해야하는 요건이 생겼습니다.
<기존 주택을 팔때 몇년 이내에 팔아야 하는지>
순서: 기존주택 -> 신규주택
○조정대상에서 조정지역으로 가면 -> 1년 (과거에는 2, 3년)
○조정지역에서 비조정으로 가면 -> 3년이내
○비조정에서 조정으로 가면 -> 3년이내
○비조정에서 비조정으로 가면 -> 3년이내
급매로 파느니 맞교환하는 사람들이 있습니다.
1년 이내에는 안팔리거나 주택가격이 높이 올라가는 추세라 팔기 싫은 경우가 있습니다. 이 1년이 지나면 일시적 2주택 특례 혜택을 못받기 때문에 다주택자가 되어 양도세 중과를 맞게 됩니다. 하지만 이것은 기존주택을 팔지않고 교환을 한다는 것이 특이점인데요.
자산을 남에게 주는 방법은 2가지가 있습니다.
1) 증여 (공짜로 주는 방법) 2) 양도 (유상으로 주는 방법)
일시적 2주택은 1년 이내 양도를 해야 혜택을 주는데요. 양도의 개념은 돈을 받고 파는 것과, 물건으로 받는 것도 포함되는데요. 돈을 받지 않고 물건으로 받는 교환하는 사람들이 나타났습니다. 부동산 교환을 전문적으로 주선하는 중개업소가 있다고 합니다.
교환시 2주택자이기 때문에 각자 8% 취득세 중과가 됩니다. 그래도 일시적 2주택 혜택이 더 크기 때문에 차라리 교환을 한다는 것입니다. 또한 교환 과정에서 실제 시세도 높인다는 겁니다. 취득가 가액이 높아지기 때문에 양도세 혜택도 커집니다.
이 분들은 교환과정을 통해서 일시적 2주택 기간을 연장하고 취득가를 높여 양도세 절세도 하고 있습니다. 취득가액을 높일 때 세법상 한도가 있습니다. 저가양도란 실제로 시세보다 싸게 팔 경우에는 어느정도에는 문제가 안되지만 그 기준 금액을 넘어서 싸게 팔경우에는 증여 문제가 나타나게 됩니다. 이것은 비싸게 팔때도 동일하게 적용됩니다.
상증세법 제35조
특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 금액으로 거래할 경우 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다.
-> 시가-대가 > 기준금액: 증여로 과세
-> 시가-대가 – 기준금액: 증여가액
-> 기준금액: 시가의 30% 혹은 3억원 중 작은 금액
(시가 10억 아파트는 기준금액 3억)
즉, 이말은 특수관계자로부터 부동산 등을 저가로 취득할 경우 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 범위내에서 거래를 할 경우에는 증여세 문제가 없습니다. 하지만 이것은 저가로 양수하는 입장으로 볼때이고, 양도하는 입장으로 볼 때는 거래가액과 시가 차이가 5% 이상 이거나 3억원 이상이 되면 부당행위계산부인이 됩니다.
부동산 교환 주의사항
일반적으로 집을 교환한다는게 쉽지않기 때문에 거래 대상을 찾기 어렵습니다. 따라서 보통 이 경우에는 부모자식간이나 친적 관계인 경우, 즉 특수관계인 간의 거래인 경우가 많습니다. 이경우에는 세무서에도 이걸 압니다. 제대로된 거래인지를 꼼꼼하게 살펴보는데요. 특수관계인 끼리의 거래를 통해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우에는 원래의 계산은 부인하고 다시 제대로된 계산을 해서 새롭게 과세를 하도록 하는 규정이 있습니다. 이것이 바로 부당행위 계산 부인 인데요.
부당행위 계산 부인 제도
특수관계자와 거래가액을 제3자와의 거래와 다르게하여 조세 부담을 감소시키는 것으로 인정될 때, 거래가액을 시가기준으로 조정하고 소득세 및 증여세 등을 과세하는 것입니다.
지금까지 일시적 2주택의 특례인 비과세혜택에 대해 알아보았고, 이 제도를 이용해 부동산 교환을 하여 세금을 절감하는 사례를 알아보았습니다. 관련하여 다음 내용도 참고해보시면 좋을 것 같습니다.