재건축
재건축이란?
재개발은 10년에 끝날지, 20년이 지나야 끝날지 알 수가 없기에 시간과 돈과의 싸움이라는 말이 있다.
재개발은 주거환경이 오래되어 경제적으로 발전되지 못한 지역을 대상으로 주거환경과 도시경관 등을 재정비하는 사업을 뜻한다.
도로와 상하수도 등의 기반시설이 열악하고, 불량한 지역을 지정하여 공공시설을 새롭게 정리하고, 주택을 새로 건설하여 주거환경 및 상업지역의 활성화를 동시에 도모하는 도시계획사업이다.
어감이 비슷한 말로는 ‘재건축’이 있는데, 재건축의 경우 노후된 아파트 단지를 새롭게 개발하는 것이다.
주변 주거환경까지 정비하는 공공사업의 성격을 갖고 있는 재개발과는 다르다.
또한 재건축은 철거 후 전세보증금을 받아 나가야하는데, 재개발은 세입자가 기준 자격에 들면 임대주택이나 주거대책비용을 받을 수 있다.
재개발 지역으로 지정되려면
주민들이 ‘구역지정고시’를 시나 도 등 지자체에 제출하는데, 이 구역지정고시란 노후주택의 소유자인 주민들이 만든 재개발 계획을 말한다.
구역이 지정된 후에는
정식 조합을 만들어 재개발 사업에 착수하게 된다.
재개발 조합은 재개발구역 내에 있는 토지/건축물/지상권자 소유자 5인 이상을 모아, 재개발 사업시행을 위한 ‘조합정관’을 작성하여야 한다. 이 조합정관이란 서울특별시 재개발조합 정관준칙을 기준으로 한다. 또한 토지 등의 소유자 총수의 2/3 이상의 동의를 구해야 구청장의 조합 설립인가를 받을 수 있다.
여기서 끝이 아니라, 사업을 시행하려면 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3이상의 동의를 받아야 가능하다.
재개발 사업 진행 절차 알기
재개발사업은 크게 다음의 9가지 절차로 이루어 진다.
- 기본계획수립
- 정비계획수립 및 지정 (구역지정단계)
- 추진위원회 구성 및 승인
- 조합설립인가
- 사업시행 인가 (정비사업 시행계획서 작성)
- 시공사 선정
- 관리처분계획 인가
- 이주, 철거, 착공, 분양
- 공사착수 완료(준공), 조합해산 및 청산
재건축 장점
재개발 사업의 장점은 조합원이 되면, 청약통장이 없어도 좋은 입지에 새로운 주택을 장만할 수 있는 점이다.
여기서 ‘좋은 입지’란 교통, 교육, 쇼핑, 문화 이 4가지가 있으면 투자를 하기 좋은 곳이다. 들어가기전에 살펴볼 점은 대지면적이 얼마나 넓은지, 세대수가 많은지, 고층으로 건설하는지 파악할 필요가 있다.
조합원은 좋은 면적, 동호수 지정으로 로얄층을 배정 받을 수 있는 가능성이 높다.
사업 단계 절차가 진행되면서 시세가 점점 증가하며 투자 수익률이 높아진다는 것이다. 또한 초기비용이 저렴하다. 일반 분양가의 15~20% 정도 낮은 가격으로 분양받을 수 있다.
남은 세대를 일반분양하면 시세차익 및 전매로써 큰 이익이 발생할 수 있다.
재건축 단점
사업의 리스트가 높다. 시간이 많이 소요된다.
재개발 사업의 단점은 ‘여러가지 요인’이 작용하기에 사업기간이 계획된 것 보다 매우 길어져서 예상밖의 추가분담금이 많아질 수가 있다.
재개발 사업의 변수가 될 수 있는 ‘여러가지 요인’이란, 부동산 시장의 경향, 정부와 서울시 등 지방자치단체의 정책, 조합 내부의 문제 발생 등 다양하다.
사업성이 악화되거나 사업기간이 장기화됨에 따라 사업이 무산되는 경우도 있다.
따라서 당장 살집을 구하려고 하거나 수년 내에 집을 장만하려고 들어가는 것은 좋은 생각이 아니다.
재개발 사업으로 공급되는 신규주택 분양가가 높아지면서 주변의 주택가격까지 동반상승하는 단점이 있다.
사업방식이 기존 주택을 철거하고 신축을 해야하는 공사여서 사업구역에 포함되는 거주자들인 세입자나 저소득층은 도심외곽으로 나가야하는 부작용이 있다.
재건축 문제 개선점
재개발과정에서 고통을 겪고 쫓겨나는 사람이 없도록원주민인 세입자, 저소득층의 재정착을 우선적으로 고려하여 도시 재생을 꾸리는 방식으로 가야한다.
사회적 약자에게 피해가 가지 않도록 하며 이익을 추구하는 재개발이 되어야 할 것이다.
주민들에게 정확한 분담금을 알려주어, 긍정적인 면만 보도록 하여 재건축에 동의하게 만들어서는 안된다.
개발이익만으로 신도시를 만들면 안된다.