확정일자 전세권설정 차이점 3가지 (효력, 비용, 설정방법, 경매, 소송)
오늘은 임대차계약을 해야하는데 확정일자는 무엇이고, 전세권설정은 무엇인지, 그리고 차이점은 무엇이고 어떨때 어떤걸 선택해야 좋은지 알려드리겠습니다. 😉
확정일자와 전세권이란?
1. 확정일자란, 확정일자의 효력
주민센터 또는 등기소에서 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위한 제도입니다. 확정일자의 효력은 대항력인데요. 대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대주인이 갑자기 바뀌거나, 경매로 넘어갔을 때 후순위 확정일자 부여자가 권리자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 권리입니다.
확정일자의 효력은 건물이나 토지에도 효력이 있습니다. 이 효력은 임대차계약에 있어서 가장 기본적이며 중요한 권리입니다.
2. 전세권 설정이란? 전세권의 효력
등기를 해야 법적 효력 발생됩니다. 전세권 설정은 확정일자의 대항력과 유사한 효력이 있습니다. 추가적으로 임대인에게 임차보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 해당 주택을 경매에 청구할 수 있는 권리가 포함되어 있습니다.
확정일자와 전세권 설정은 기본적으로 다릅니다. 하지만 경매에 낙찰되어 배당을 받을 때의 권리(배당순위 결정)는 확정일자와 전세권이 같은 날짜라면 효력은 동일합니다.
다만, 앞서 살펴보았듯이 확정일자는 임대차보호법이 정하는 “임차인의 자격을 계속유지” = “점유”하고 있어야 하고, 전세권은 점유에 제한이 없는 것이 다른점입니다. 또한 전세권 설정시에는 확정일자에 비해 비용이 많이 들어갑니다. 보다 자세하게 그 차이점을 살펴 보겠습니다.
확정일자와 전세권 설정의 차이점 3가지
물권적 효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 방법의 차이
확정일자로 순위를 인정받기 위해서는 동사무소 또는 등기소에 가서 임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 합니다. 또한 주민등록 전입신고와 주택을 인도받아 거주를 하는 것 까지 총 3가지를 그 요건으로 합니다.
<확정일자 효력 요건>
- 확정일자 도장 받기
- 전입신고하기
- 해당 주택에 거주하기
전세권설정등기는 등기를 설정하면 해당 설정순위에 따른 순위를 보호받습니다. 반면, 확정일자제도로 보호를 받으려면, 전입신고를 하고 실제거주는 다른 곳에서 하거나, 실제거주는 했지만 전입신고를 하지 않는다면 온전히 보호를 받을 수 없습니다.
확정일자 받는방법과 전세권설정 받는 방법의 차이
확정일자는 등기소나 동사무소에서 보증금 금액에 상관 없이 아주 적은 1천원 내외의 비용으로 받을 수 있습니다. 또한 필요한 서류로는 임대차계약서 뿐입니다. 따라서 임대인의 동의가 필요하지 않으며, 빠르고 간편하게 확정일자를 받을 수 있습니다. 또한 동사무소에 직접 방문하지 않아도 인터넷 등기소에서도 확정일자를 받으실 수 있습니다. 다만 전세대출을 하실 예정이라면 동사무소에 가서 직접 도장을 받으셔야 합니다.
전세권설정등기는 임대인의 동의와 협조가 반드시 필요합니다. 임대인과 협의가 되어 서류를 받아야 하고, 절차가 복잡하기에 법무사를 끼고 하는 경우가 많습니다. 따라서 발생되는 비용이 확정일자 도장을 받는것과 비교했을 때 많은 비용이 들어갑니다. 또한, 전세계약이 만기되는 경우, 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.
<전세권 설정비용 계산하기>
- 등록세: 전세금액 0.2%
- 교육세: 등록세 20%
- 증지대: 15,000원
- 법무사 비용
- 총 50만원~80만원 등
임차보증금 반환 소송 여부의 차이
전세계약기간이 만기되면, 보증금을 받아 이사를 가야 합니다. 전세권설정등기를 한 전세권자는 보증금을 돌려받지 못하는 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위해 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능합니다.
하지만, 확정일자를 받아둔 임차인은 직접 임차보증금반환청구소송을 제기해야 하고, 승소판결을 받아야하며, 확정된 판결문에 있는 내용에 대해서만 강제집행을 신청할 수 있습니다.
지금까지 확정일자와 전세권등기설정에 대해 알아보았습니다. 또한 확정일자와 전세권설정의 차이점과 장단점에 대해서도 알아보았는데요. 보증금을 보호하기 위해서는 반드시 해두어야 할지 알게되셨나요? 도움이 되었기를 바랍니다.