경매로 아파트 싸게 낙찰받고 잔금치르고 명도하는 7단계 방법
앞서 경매 시작부터 입찰까지 1단계~3단계[🔗]를 알아보았는데요. 앞 내용을 먼저 살펴보시면 경매의 전체적인 플로우를 이해하시는데 도움이 되실 겁니다. 이제는 입찰 후 낙찰되는 방법, 잔금 납부하고, 명도하는 과정까지 살펴볼께요.
4단계: 입찰가격 쓰고 낙찰 받는 과정: 낙찰자되는 법
입찰 후에는 입찰한 결과를 확인하게 됩니다. 이것을 개찰이라고 하는데요. 경매를 담당하는 집행관은 먼저 물건별로 몇 명이 응찰(참여)했는지를 알려줍니다. 그리고 사건번호와 경매에 참여한 사람을 한명씩 부릅니다. 그리고 불린 사람들은 앞으로 나와서 집행관에게 주의를 기울입니다. 집행관은 해당 물건에 응찰한 입찰 봉투를 하나씩 열어서 말합니다.
“OO만원. 현재까지 1순위.” 그리고 그 다음 봉투를 열어서 입찰가를 부릅니다. “OO만원. 2순위.”, 그 다음은 “OO만원. 1순위.” 그다음은 “OO만원. 2순위.” 여기서 가장 끝까지 1순위였던 사람이 최고가 매수인이 되며 낙찰자가 됩니다. 즉 응찰자 중에서 가격을 가장 높게 쓴 사람이 낙찰자가 되는 것이죠.
따라서 너무 높은 금액을 쓰면, 내 물건을 싸게 사려다가 비싸게 사는 것이 되고, 너무 싸게 사려고 낮은 금액을 쓰면 낙찰이 불가능합니다. 따라서 응찰자들 중에 가장 높으면서도 싸게 살 수 있는 입찰가를 쓸 수 있도록 분석을 잘 해야겠습니다. 낙찰자로 불리면, 신분증을 다시 확인하고, 서명을 합니다. 이후 입찰보증금 영수증을 받고 집에오면 됩니다.
5단계: 잔금 치르기(납부)
낙찰 후에는 보증금 외에 나머지 잔금을 납부해야하는데요. 낙찰이 되면, 잔금 납부까지 일정 시간이 생깁니다. 약 4~6주 정도가 소요되는데요. 어떤 과정이 있는지 알아보겠습니다. 낙찰 후 법원에서는 낙찰 과정에 문제가 있진 않았는지 확인하는 시간을 가지는데요. 이때 1주가량이 소요됩니다. 이후에는 항고할 수 있는 기간 1주가 주어집니다. 이 항고가능 기간에는 낙찰자나 채무자 등의 이해관계인이 항고를 할 수가 있겠습니다. 2주 정도 가량이 소요 되었는데요. 낙찰자는 낙찰일부터 1달 이내로 잔금을 납부한다고 생각하시면 됩니다.
잔금은 보통 대출을 통해서 치르는 것이 일반적인데요. 대출은 대출이자가 적고 한도가 높을 수록 좋은 것이잖아요? 따라서 대출규제가 높을 때에는 잔금을 치룰 자금을 확보할 수 있는지부터 계획을 짜두셔야 합니다.
낙찰 후 자금확보 능력이 없어서 경매물건을 못받는 경우도 많이 있거든요. 대출을 잘 받으려면, 이것도 부동산임장처럼 손품, 발품을 많이 팔아보시는게 좋아요. 은행마다, 금융사마다 대출조건이 다르기 때문인데요. 보통 경매를 하시는 날 법정에 가시면 대출을 연계해주는 업자들을 만나보실 수가 있을거에요. 이 분들에게 대출상담사나 법무사의 명함을 받아두시는 것이 좋습니다. 다양하게 비교를 해보면 조건이 가장 좋은 것을 찾을 수 있기 때문이에요.
6단계: 부동산 경매 명도하기
명도라는 단어를 보면 ‘후덜덜’ 하는 경우가 많은데요. 명도란 낙찰받은 부동산에 거주하고 있는 사람을 내보내는 절차에요. 세입자로 살고 있던 사람, 혹은 전 주인 등 잘 해결되는 경우도 있지만, 나가지 않고 버티는 경우도 많습니다.
이경우 관행적으로 이사비를 주어 점유자가 나가게끔 하는 경우도 있습니다. 절대 법적으로 이사비용을 지불해야 하는 것은 아니니까 터무니 없는 이사비용을 요구한다면 무조건 들어줄 건 아니라고 봅니다.
만약 절대 나가지 않겠다고 버티면 ‘강제집행’이라는 과정을 밟기도 합니다. 이는 법적으로 점유자를 내보내는 방법이랍니다. 좋게 합의되어 나가는게 가장 좋지만 그것이 어려울 경우에는 강제집행을 하기도 합니다.
7단계: 소유권 이전등기
명도를 하고 나면 소유권 이전등기를 해야합니다. 여기까지 해야 부동산이 온전히 내것이 되는 것입니다. 법무사를 통해서 이부분을 진행하시면 됩니다. 관련해서 셀프등기도 참고하시되 경매에서는 법무사를 이용하는 것이 좋을 수 있습니다.
지금까지 경매로 내집마련하는 방법에 대해 알아보았는데요. 경매의 장점 중 하나는 매매에서 적용하는 토지거래허가제와 자금조달계획서 제출 의무가 면제된다는 것입니다. 따라서 수도권 물건들에 관심이 높기도 합니다. 부동산 물건이 너무 비싸서 내집마련이 어렵다면 경매를 통해서 시세보다 싸게 살 수 있다는 점을 참고하세요.