공매와 경매의 차이점 및 장단점
경매는 자주 쓰이는 단어지만, 공매는 조금 생소하실 것입니다. 투자자의 입장으로 볼 때, 경매나 공매는 시세보다 낮은 가격의 부동산을 구입할 수 있는 공통적인 장점이 있습니다. 오늘은 경매와 공매의 차이점과 장단점에 대해 알아보겠습니다.
공매와 경매의 차이점
공매와 경매는 강제 매각이라는 부동산 등이라는 점에서는 가격이 보다 낮은 상태로 매각된다는 점에서는 동일합니다. 하지만 매각 물건과 매각물량, 입찰 방식, 대금 납부 등에 차이가 있습니다.
경매는 채무자가 채무를 갚지 않았을 때 채무자의 재산을 매각하기 위해 진행되는 강제집행 절차 중 하나입니다. 진행 주체는 법원이며, 민사집행법을 따릅니다.
공매는 세금을 미납하거나 연체하였을 경우 집행되는 것으로서 국세청의 의뢰를 받아 한국자산관리공사에서 공매로 나오게 됩니다. 국세징수법을 따릅니다.
입찰방식의 차이
부동산 경매의 경우 법원에 직접 가야합니다. 법원 현장 입찰을 원칙으로 하며, 정해진 날과 시간에 가셔야 합니다. 기간 및 기일입찰 두가지 방식이 이루어지지만, 대부분 기일입찰 방식입니다.
기일입찰이란, 특정한 날을 정하여, 해당일에만 입찰을 받는 것입니다. 기간입찰이란, 기간을 정해 해당 기간동안에 입찰서를 받는 방식을 말합니다. 예를 들어 제주도에 있는 경매물건을 입찰해야한다면 제주도로 가셔야 합니다. 시간과 장소의 제약을 받는 점이 있습니다.
공매는 온비드 사이트를 통해 전자입찰을 하는 방식입니다. 지역, 시간, 공간의 상관이 없이 입찰이 가능합니다. 따라서 장소나 시간에 제한이 없어 언제 어디서나 입찰에 참여하실 수 있습니다. 온비드 모바일앱이있기에 스마트폰으로도 입찰이 가능합니다.
권리분석 책임소재 및 공시서류
부동산 경매는 법원 경매정보 사이트를 통해 물건명세서를 매각기일 7일전에만 열람이 가능합니다.
경매는 낙찰자가 직접 권리분석을 합니다.
온비드 공매는 온비드 사이트를 통해 재산명세서를 입찰기일 7일전에만 열람이 가능합니다. 압류재산에 대해서만 열람이 가능합니다.
공매는 압류물건을 제외하고 캠코가 권리분석을 조사해주지만, 다만 압류부동산의 경우는 경매와 동일하게 낙찰자가 정확하게 조사를 해야 됩니다. 또한 숨어있는 권리나 물건상 하자 여부를 찾아내는 것은 낙찰자의 몫입니다. 또한 권리관계도 모든 물건에 대해 인수하는 권리유무를 따져봐야 하는 법원 경매물건에 비해 깨끗한 편입니다. (공매 물건: 압류 재산, 수탁재산, 유입자산, 국유재산)
입찰 보증금과 잔금 납부 방식
법원 경매는 법원에 방문해서 납부를 해야합니다. (현금, 수표) 또한 낙찰허가 결정 후 30~45일 이내에 일시불로 납부를 해야합니다.
온비드 공매는 가상계좌가 부여되기 때문에 해당 계좌로 계좌이체가 가능합니다. 또한 경매와 달리 공매도는 30일~ 5년까지 분할 납부가 가능하며, 장기할부나 선납 감액 등 납부조건이 보다 유리합니다.
명도방법
경매의 경우, 해당 물건이나 부동산 등의 점유자가 낙찰자에게 명도를 하지 않으면, 비교적 간단한 절차인 인도명령을 통해 인수할 수 있지만, 공매는 경매와 달리 인도명령제도가 없습니다. 따라서 압류재산을 명도를 할 때 대항력이 있는 임차인 등 소유자 외의 점유자가 있는 경우 좀더 긴 시간이 걸리는 명도소송을 통해야 한다는 단점이 있습니다. 반면에 유입 자산과 수택자산의 경우에는 캠코가 경매과정에서 모든 권리를 소멸시키기 때문에 매수인이 신경쓸게 별로 없습니다.
항고의 여부 및 입찰가 저감률
법원경매는 이해관계자가 낙찰대금 중 10%를 공탁하면 매각결과에 관해 항고가 가능합니다. 또한, 낙찰될 때마다 가격이 하락하는 비율을 법원이 자율적으로 정할 수 있으며, 일반적으로는 1회차부터 2~30% 씩 떨어집니다.
공매는 이해관계자가 매각결과와 관련해서 항고하는 것이 불가능합니다. 가격이 하락하는 비율인 저감률은 1회차부터 매주 10%씩 떨어뜨리며 최초공매가대비 절반(50%) 아래로는 값을 내릴 수가 없습니다.
공매는 사람들이 잘 모르기도 하고 인터넷 입찰에 익숙하지 않기도 하기 때문에 입찰 경쟁이 떨어지므로 낙찰 확률이 높습니다. 따라서 재입찰 기간도 길지 않고 저렴하게 매수할 수 있는 점이 장점입니다.
또한, 공매는 물건의 다양성이 있다는 점이 특징인데요. 부동산 뿐만 아니라, 자동차, 중기계, 생활용품, 미술품 등 다양한 물건이 있습니다. 슈퍼카 부가티가 나왔던 적도 있었답니다.
공매를 확인할 수 있는 방법으로는 대법원사이트, 온비드 따로 가입하는 방법이 있고, 두인경매라는 사이트가 있는데 여기서 경매, 공매 두가지를 다 보실 수 있습니다. (무료 경매사이트)
지금까지 경매와 공매의 차이점 및 장단점에 대해 알아보았습니다. 관련 하여 다음 내용도 확인해보시면 도움이 되실 글을 참고하신다면 도움이 될 것입니다.^^