갭투자 전세 못구하면? 세입자 구하기 위험 실패 사례 주의사항
갭투자를 하는 이유는 집값이 올랐을 때 그 상승차익 만큼이 집주인의 이득이되기 때문입니다. 전세가 맞춰져 있을 때 매입하는 경우, 전세세입자가 나갈때 새로운 전세입자를 구해야하는데요. 이렇게 하면 리스크가 존재하죠. 새로운 전세입자를 맞춰야 하니까요. 매수자입장에서는 최대한 잔금일을 최대한 늦춰서 잡아야하고요. 얼마까지 전세를 맞출수 있는지, 전세 공급 대비 수요는 얼마나 되는지 파악하는 것이 필요합니다.
갭투자 전세 끼고 집을 사는 과정
전세를 끼고 집을 사는 과정은 다음과 같습니다.
A: 아파트 매도인
B: 아파트 매수인 = 나
C: 전세 세입자
집이 1억이고, 전세보증금이 7천만원일 때, 원래대로라면, A가 B한테 1억을 받고 받은 돈에서 7천만원을 세입자에 주고, 세입자는 그 7천만원을 다시 B한테 줍니다. 하지만 어차피 같은 돈이 왔다갔다 할바에는 이 과정을 생략해서, B는 매매가에서 전세보증금을 뺀 차액인 3천만원만 A한테 주고, 전세를 끼고 집을 사는 겁니다. 투자금이 3천만원 입니다.
잔금일은 동시진행 해야합니다. 잔금일 날에는 매수자-매도자-기존전세입자-신규전세입자-중개사 이렇게 있습니다.
그러면 B가 세입자가 나갈 때 7천만원을 돌려줘야 하는데, 세입자가 새로 구해지지 않으면 어떻게 전세자금을 마련할까요? 두가지 상황이 있습니다.
입지가 좋고, 전세수요가 높으며 전세물량이 많지 않다면 세입자는 금방 구해지므로 걱정할 사항이 아닙니다.
- 이경우에는 세입자가 나가기 전에 구해지기 때문에 전세금을 돌려줄 일이 거의 없습니다.
- 확실한 지역인지 아닌지 알 수 있는 노하우에 대해 알아보세요.
하지만 어떤 이유로 입지가 갑자기 좋아지지 않거나 주변 전세물량이 너무 많아진다면 세입자는 구해지지 않을 것입니다.
레버리지 대출을 이용할 때는 우리의 신용등급과 소득이 필요한데, 세입자가 주는 전세금은 신용등급이나 소득이 필요한 것도 아니고, 단지 집을 빌려주는 대가로 전세금만큼 돈을 대출 받는것이라 생각할 수 있으며, 실제 대출처럼 이자가 있는 것은 아닌 것이라 생각하시면 됩니다.
매매가와 전세가가 비슷하다고 해서 좋은 아파트가 아닙니다. 그걸 보는 눈을 키워야 합니다. 정확한 현재 시세를 확인합니다. 절대 내 현금이 얼마나 들어가느냐로 들어갈지 말지를 판단하시면 안됩니다. 또한 미래 시세, 그 아파트가 앞으로 떨어질지 오를지를 파악해야합니다.
수요와 공급만 잘 파악을 해도 투자 리스크를 낮출 수 있습니다. 사람들이 좋아하는 것은 대개 비슷합니다.
내가 좋아하는 것이 아니라 대부분의 사람들이 선호하는 것에 대해 생각해보시면 됩니다.
시야를 확장해서 수도권 중심지역이 아니라 수도권 외곽지역이나 지방쪽 비규제지역으로 눈을 돌린다면 선택지가 많아집니다. 세입자 관리가 어려워서 거주하는 지역 위주로 살펴보지 말고 다른 지역도 생각해보셔야 하고 임장도 가보셔야 합니다.
갭투자 전세 세입자 안들어온다면?
계약 만기가 되지 않았는데 세입자가 중도에 나간다고 한다면, 기존세입자가 다음 세입자를 구해주고 나가야합니다. 또한, 처음부터 전세 세입자가 들어오지 않는 부동산은 들어가지 않는 것이 현명합니다. 처음부터 들어가지 않으려면, 좋은 입지와 수요와 공급을 조사하시고 파악하신 다음에 들어가셔야 합니다. 세입자가 안구해진다는 건 주변에 전세 물량이 많거나, 수요가 없다는 것입니다. 전세물량은 미리 알 수 있습니다. 주변 아파트가 들어오는지를 향후 2년정도는 파악이 가능합니다. 이 부분은 글 상단에 좋은 입지 찾는 노하우 링크글을 참고해보시기 바랍니다.
하지만 이미 들어왔으니 어쩔 수 없고, 반드시 구해야 하겠다면 주변 부동산은 물론 다른 동네 부동산 까지 매물을 내놓아 보시기 바랍니다. 그러면 확률이 좀 높아지고요. 그래도 잘 세입자가 구해지지 않는다면, 전세금을 조금 낮추는 것이 가장 빠른 방법입니다. 따라서 처음에 입지선정을 잘하셨다면 매매가가 상승할 것이고 매매가 상승은 전세가 상승과 같이 하기 때문에 추후에 다시 전세금을 올리시면 되고, 현재는 조금 낮추셔도 크게 문제는 없다고 보여집니다.
하지만 상황이 급한경우에는 일단 대출을 받아서 잔금을 치뤄야 합니다. 대출 나오는 비율이 본인이 어떤 지역에 매입을 했는지 본인의 신용도가 어떤지, 본인의 주택수 등에 따라 매우 다릅니다. 이부분에 대해서는 다음 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.