전세 근저당 말소 조건 특약 내용 쓰는방법, 근저당권 잡힌 집 전세대출하기
일반적으로 전세금을 처리할 때는 대출을 끼고 들어갑니다. 그런데 내가 들어가야 할 집이 근저당권이 잡힌 집이라면 어떻게 될까요? 집은 참 괜찮은데 말이죠. 오늘은 근저당권 잡힌 집 전세대출하는 방법, 근저당권이란 무엇이고 어떻게 말소를 하는지에 대해 알아보겠습니다. 😉
저도 언젠가 월세 집계약을 했을 때 등기부등본에 문제가 없어 바로 가계약금을 걸었습니다. 그런데 계약일날 등기부등본을 떼어보니 세금체납으로 압류가 들어와있더군요. 어이가 없었던건 집주인은 전혀 영문을 모르더군요. 🤐 집을보러 갔을 적에 등기부등본을 떼어봤을 때는 없었던 것인데, 계약일 직전에 바로 들어와있었습니다. 만약 계약일 당일 등기부등본을 확인하지 않았더라면 어떻게 되었을까요? 다행히 소액이어서 망정이지 전세계약이었으면 황당했겠죠.
따라서 부동산 중개인이 이집 너무 괜찮아서 보러올 사람 많고, 오늘도 3곳에서 보러갔다는 둥, 가계약 먼저 하셔야된다는 둥 하시면 “가계약금 걸겠습니다” 하면 안됩니다. 그래서 계약은 부동산 중개인을 100% 믿고 하시면 안되며, 집의 이력서인 등기부등본을 보고 하셔야 합니다. 우리가 취업을 할 때 회사가 이력서와 면접을 보는 것처럼요.
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근저당권은 무엇일까?
근저당권이란(어려운 말)
계속적인 거래관계로 발생하는 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말하고, 말소등기는 근저당권 설정등기를 말소시키는 등기입니다.
쉽게 말해서 근저당권은 집주인이 집을 담보로 대출을 했는지를 보는 것인데요. 만약 이 대출을 갚지 못하면 집에 경매에 넘어가게 되는것이랍니다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 나머지 금액이 보증금보다 적으면 나중에 경매에 넘어갔을 때 전세금을 되찾을 수 없을 수 있습니다. 그래서 계약서를 쓰시는 당일날, 반드시 등기부등본을 확인하시고, 예전에 확인했다고 하더라도 계약서 쓰는 당일에도 중개인에게 떼어서 보여달라고 해야합니다.
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채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 시세의 70% 이상이면 보증금을 날릴 위험이 있다고 봅니다. 예를들어 매매가가 1억원인 원룸이 있다고 해봅시다. 집주인이 은행에서 7천만원을 대출받아서 채권최고액이 (통상 120%) 8400만원이라면, 들어가면 안되겠죠?
왜 7천만원을 등기부등본에 근저당을 설정하지 않고, 120%까지 설정을 할까요? 연체를 할 것을 대비해 약정된 연체 이자금액까지 계산해 등기부등본에 남겨놓기 위한 것이랍니다. 채권최고액 적용률은 일반적으로 시중은행인 1금융권에서는 대출금의 120%, 저축은행 등 2금융에서는 130%를 설정합니다.
시세는 1억원이지만 1억원에 경매에 낙찰되지 않습니다. 그보다 더 싼 가격(80%)으로 낙찰이 될 것입니다. 그러면 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 7천만원을 먼저 회수하고 난 다음 금액으로 보증금을 받게됩니다.
근저당 말소하는 방법, 특약내용 작성하기
은행도 전세대출을 할 때 담보의 상태를 보고 대출을 해줘야되겠죠? 은행이 전세대출을 해줄때 보는 방법이 (근저당 채권최고액 + 전세금)이 시세의 80%와 비교했을 때 안전한지 여부를 봅니다. 그러니까 우리도 이렇게 생각해야 안전한지를 판단할 수 있겠죠.
집주인이 제가 낸 전세금을 활용해 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 한다고 가정해보겠습니다. 이럴 경우에는 그 말을 믿기만 하면 안되고, 전세금을 받아서 은행에 가서 대출 전액을 상환한다는 내용에 대해 계약서에 특약사항을 적어야합니다.
| 특약내용: 잔금일 이전에융자금을 전액 변제하고 등기부 근저당을 말소한다. 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출을 못받는 경우 계약금을 반환한다 |
> 전입신고와 확정일자 차이점, 반드시 같이 받아야 하는 이유
위와 같이 특약을 걸고 잔금일 당일날 대출상환이 이뤄지는지 확인하세요. 법무사를 통해 근저당 말소가 되었는지 확인 후 전세 설정을 해야합니다. 전세설정은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 통상적으로 은행에 대출을 상환할 때 근저당 말소까지 은행에서 해주기 때문에 이부분을 확인하시면 되겠습니다.