임대차 3법 꼼수 전월세 세입자 불안감과 인수위원회 개정안 내용 정리
오늘은 임대차 3법에 대해서 알아보고, 현재 임대차 3법의 계도기간이 5월 31일로 다가오면서 가져오는 세입자의 불안감과 향후 인수위원회에서 임대차 3법을 일부 개정할 수 있다는 내용에 대해 알아보겠습니다.
임대차 3법이란?
전월세 계약개인청구권
- 세입자들에게 기존 계약을 갱신하게 할 수 있는 갱신청구권입니다. 신규계약시 2년에 갱신계약시 2년을 추가한다고 하여 2+2년 권리라고도 불립니다.
전월세 상한제
- 전월세 가격을 5% 가격이상 못올립니다.
전월세 신고제
- 일정한 금액 이상의 전월세 계약은 정부에 신고해야합니다.
전월세 신고제란?
신고대상
금액은 보증금 6천만원 혹은 월세 30만원 초과인 경우에는 무조건 신고대상입니다. 신규와 갱신 모두 동일하게 신고를 하셔야하고요, 다만 금액을 그대로 유지하여 갱신하는 경우에는 제외됩니다.
신고지역
수도권 전체, 광역시, 세종시, 각도의 시입니다. 각도의 군은 제외됩니다.
신고의무
임대인과 임차인 둘다 계약 이후 1개월 이내에 신고를 해야합니다.
전월세 신고제 내용
전월세신고제에는 다음과 같은 내용이 들어가게 됩니다
- 인적사항
- 주택정보
- 임대료
- 기간
- 체결일
- 갱신은 종전 임대료, 계약갱신청구권 행사 여부
전월세 신고제 하는 법
양 당사자가 공동 서명(혹은 날인)하여 신고하는 걸로 되어 있으나, 계약 당사자 중 한명만 신고해도 됩니다.
또한 세입자의 경우 확정일자 받을 때 전월세 신고가 자동으로 신고가 됩니다. 주민센터 또는 온라인 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 신고합니다.
최근 이 전월세 신고제를 피하기 위해 각종 꼼수를 부리고 있다고 하는데요.
전월세 신고제 꼼수
과세를 피하기 위한 관리비 꼼수 → 월세: 26~28만원, 관리비 30만원~100만원?
- 월세 30만원을 초과하지 않기 위해 월세는 그대로 하고, 관리비만 올린다?
- 이 꼼수는 월세는 신고대상금액인 30만원을 초과하지 않도록 하고, 신고대상이 아닌 관리비를 올려서 결국 월세를 높이는 것과 같은 효과를 누리는 것을 말합니다. 전월세신고제의 부작용이라 볼 수 있습니다.
이에 대해 국토부는 문제삼기는 어렵다고 합니다
이에 대해 국민의힘 박성민 의원이 국토교통부에 “전월세 신고제 시행 후 관리비 인상 등 부작용 파악 현황”에 대해 질의를 하였는데요. 국토부는 이렇게 발표했습니다. “관리비는 실비 사용료의 성격으로 관련 통계는 보유하고 있지 않다” 또한 이러한 관리비 꼼수 인상에 대해 “임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해 구제할 수 있다”고 답변했습니다.
또한 분쟁조정위는 국토부의 주장과 달리 “월세를 감액하고 관리비를 증액하는 것이 당사자간 진정한 의사표시에 의한 것이라면 조정대상이 되지 않아 각하될 수 있다”면서 “집주인이 조정에 응하지 않을 경우에도 조정 절차는 종료된다”며 국토부와 반대의 답변을 내놓았습니다.
실질적으로 관리비항목으로 월세를 보전하기 위한 부분으로 사용된다면 이것 또한 제한을 해야하는 것이 맞지 않나 싶습니다만, 그런 경우가 전체의 몇프로인지부터 확인하고 제한을 해야하지 않을까 하는 개인적인 의견입니다.
전월세신고제 신고 안하면 과태료
2022년 5월 31일까지 전월세 신고제 계도기간 이었습니다. 2022년 6월 1일부터 신고를 하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
- 허위신고 과태료 100만원
- 미신고 과태료 4만~100만원
현 임대차 3법중 2년 계약이 종료되는 시점에서 불안감
갱신권을 사용한 세입자들은 새로 계약을 할 때 임대료의 인상에 대한 우려가 있습니다. 이는 임대차 3법이 시행 후 2년이 되었기에 올해 7월 마루터는 계약갱신청구권을 사용한 물건들이 신규계약으로 나올 것으로 보이며, 이는 전월세의 가격 상승으로 이어질 것이라는 우려가 있습니다. 또한 종합부동산세 등의 늘어난 세금을 전월세에 반영하여 세금을 세입자에게 분담시키는 등의 집주인도 증가하고 있다 합니다.
인수위, 임대차 3법 개정 관련
2년 계약이 종료되는 시점으로 임대료 인상 등 다양한 이슈가 있을 수 있는데요. 이에 대해 인수위는 개정에 움직임이 보이고 있다고 하는 기사가 나오고 있습니다. 민주당은 임대차 3법 개정을 반대하고 있습니다. 인수위는 임대인이 착한 임대료를 받거나, 임대인이 자발적으로 계약기간을 4년으로 할 경우에 인센티브를 주겠다는 단기적인 보완방안을 내놓을 것이라는 전망도 있습니다.
상생임대인 제도
직전 계약 대비 5% 이내로 가격을 올리는 경우 상생임대인 혜택을 줍니다. 양도세 비과세 실거주 요건을 2년에서 1년으로 줄여주겠다는 혜택입니다.
상생임대인 자격요건 6가지 (1세대 1주택, 양도세 비과세 혜택 받는 방법)