부동산 매매계약서 작성하는 방법 (+체크사항 12가지)
부동산 매매계약서를 작성하기 전과 작성할 때 체크해야할 부분, 그리고 잔금을 치루기전에는 어떤 문서와 내용을 확인해야하는지 다뤄보려합니다. 이 부분만 잘 기억해두어도 부동산 계약서를 작성하거나 잔금을 치룰 때 당황하는 일은 줄어드실 겁니다. : -)
일반적으로 부동산을 매매하는 과정은 복잡한 과정은 아닙니다. 부동산을 매매하는 과정에 대해 간단하게 설명하면, 부동산중개소에 매도인과 매수인이 만나 계약서를 작성하고 계약금을 겁니다. 그리고 해당 일정에 따라 중도금 및 잔금을 주고 부동산의 소유권은 매수인에게로 넘어오게 됩니다.
어떻게 보면 간단하지만, 이 속에 숨어있는 법적인 내용들이 있어 제대로 계약서에 문서화하지 않은 것이 있다면 나중에 법적 분쟁이 일어날 수 있습니다. 따라서 집을 사는 과정의 가장 중요한 부동산매매계약서 작성을 꼼꼼하게 체크해야합니다.
요즘에는 온라인으로 부동산 계약서를 작성하고 관리하는 방법도 있다고 하니, 그부분도 참고해보세요.
📘부동산 계약서 작성하기 전에 인적사항 반드시 확인하기
○부동산계약을 할 때는 당사자간 인적사항 확인이 필요합니다. 매수인은 반드시 계약서 작성할 때, 해당 건물의 등기부등본 갑구의 소유주 명의와 신분증에 있는 인적정보(이름과 주민번호)가 동일한지 확인해야 합니다.
○만약 소유주가 아니라 대리인이 온 경우라면, 소유주의 인감증명서와 위임증을 받아야 하고, 대리인의 신분증도 확인이 필요합니다.
○소유주가 미성년자라면 법정대리인의 동의서가 필요하겠습니다.
✅<부동산 주소와 정보도 꼼꼼히 확인하기>
- 토지, 건물 등기부등본,
- 건축물관리대장,
- 토지대장,
- 토지이용계획확인원을 발급하고
- 무허가 건물인지, 과세는 다 납부되어 있는지, 임대차계약이 있는지, 물리적하자는 없는 지등의 사실관계를 확인해야 합니다.
🧡표준매매계약서 사용하기
법원에서는 매수인과 매도인에게 불리한 조항이 포함되지 않도록 “표준 매매계약서”라는 것을 만들어놨는데요. 이 표준매매계약서는 부동산매매에 반드시 필요한 내용을 작성하는 것이라 보면 됩니다.
○매매 대금을 기입하는 방법은 한글과 숫자를 둘다 이용해서 적습니다. 둘 중 하나만 적는 경우 혼선이 발생할 수 있기 때문이고요.
○계약금 중도금 및 잔금을 기입할 때는 보통 그 비중을 협의하긴 합니다만, 일반적으로는 계약금은 10%, 중도금과 잔금은 45%로 정하곤 합니다.
<임대차 계약서 샘플, 아파트 분양권 매매계약서 양식 확인하기>
✅<계약서 내용 중 꼼꼼히 체크해야할 6가지>
- 계약당사자의 인적사항
- 매매금액
- 매매금액 지급방법
- 매매부동산의 인도방법
- 계약위반시 배상문제
- 계약 년, 월, 일 등 날짜 확인
📘계약서 특약사항 확인하기
부동산 계약서에는 특약사항을 포함할 수 있습니다.
○이건 다른 케이스 지만, 예를 들어보겠습니다. 제가 만약 전세로 집을 구하고 있었습니다.
가지고 있는 보유자금과 중소기업 전세대출을 통해 전세집으로 이사할 것을 계획하고 있다고 가정해보겠습니다. 이경우, 예측가능한 상황이 몇가지가 있습니다.
○여러요인에 따라 대출이 안될 수도 있고, 추후 임대인이 대출 관련해서 발생할 일 등에 대해 적극적으로 임해주지 않을 수 있습니다.
○따라서 이러한 상황을 미리 방지하기 위해 이러한 특약을 걸 수 있습니다.
특약사항: 만약 은행에서 중소기업 전세대출 심사결과 대출이 불가하다고 하는 경우 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.
○이렇듯 추후에 분쟁이 발생하지 않도록, 계약서상에 문서화 해둔다면 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.
중도금 및 잔금을 입금하기 전에 반드시 등기부등본을 떼어볼 것
○부동산 매매과정은 큰돈이 이동하는 만큼, 그동안 등기부등본에 다른 변화는 없었는지 반드시 그날 발급을 해봐야 합니다. (부동산중개인에 요청하면 뽑아줄 겁니다)
○만약 임대차계약을 할 경우 계약서를 작성한 날에는 근저당 설정이 없었는데, 잔금을 치루는 날에 보니 대출을 하는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 나중에 내가 이사를 갈 때 받아야 할 보증금을 받을 수 있는지는 불확실하기에, 당일에는 반드시 꼼꼼하게 확인해보는 것이 좋습니다.
○그래서 이러한 상황을 막기위해 이러한 특약사항을 걸기도 합니다.
특약사항: 임대인은 입주일 전까지 추가적인 변동사항 없이 현재 등기부등본을 유지한다(담보대출 불가)
▲ 특약사항 부분은 제가 마음대로 적은 것이니 “느낌적인 느낌”만 참고만 해주시기 바랍니다.^^
○임차권, 전세권, 저당권 등을 인수할 때 이 금액에 대해 금융기관으로부터 잔고증명을 받아서 확인하시기 바랍니다.
○소유권 이전에는 등기서류와 다음과 같은 관리비, 수도세, 가스비, 전기세 등의 공과금과 집 문잠금장치의 비밀번호 또는 열쇠를 받습니다.
○소유권 이전은 잔금 지급과 동시에 진행해야 하고 근저당이 있는 경우 말소를 하셔야 합니다.