HUG 고분양가 심사제도 개선 총정리 (심사대상, 관리지역(변경), 절차, 신청서류, 개정 전·후 산정방식 비교, 용어설명)
고분양가 심사제도가 보완(2021.9.29)되면서, 주택가격을 심사할 때 주변 평균시세가 반영됩니다. 따라서 오랜된 주택이 밀집한 지역이나 재개발 지역이라면, 분양가격에 인근 시세 반영이 높아지기에 분양가격도 함께 올라갈 것으로 보이는데요. 고분양가 심사란 무엇이고, 심사대상, 관리지역, 절차, 개정 전후 분양가 산정방식을 비교해보고 신청서류는 무엇인지 알아보겠습니다. 😉
알기쉽게 그림을 꼼꼼하게 인용했으니, 끝까지 보시면 도움이 되실 겁니다.
고분양가 심사란?
HUG 고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무 중 하나로, 신규 보증신청사업장의 분양가(보증금액) 적정성을 심사하여 고분양가 등의 이유로 입주할 수 없는 상황을 미연에 방지하기 위해 고분양가 심사를 하는 것입니다. 분양보증에 대한 리스크를 관리합니다.
고분양가 심사 대상
대상은 고분양가 관리지역*에서 주택에 관한 분양보증을 신청하는 사업장입니다.
*고분양가 관리지역이란?
- 「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역(투기지역)
- 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구
- 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
- 기타 고분양가 확산이 우려되는 지역
<고분양가 관리지역은 어디인가 표로 정리>
2020년 12월 21일에 변경된, 가장 최근 고분양가 관리지역 표입니다.
△서울 전지역
△인천 전지역 (강화, 옹진군, 중구 일부제외)
△경기 전지역 (일부 지역* 제외)
*김포(통진읍, 대곶·월곶·하성면), 파주(읍·면 지역), 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍, 수동면·조안면),
안성(일죽·미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광·죽산·삼죽면), 양주(백석읍, 남·광적·은현면)
△부산 전 지역(중구·기장군 제외)
△대전 전 지역
△대구 전 지역(일부 지역* 제외)
*달성군(가창·구지·하빈면, 논공·옥포·유가·현풍읍)
△광주 전 지역
△세종 전지역
△울산 남구, 중구
△충북 청주 (동 지역 및 오창·오송읍)
△충남 천안(동 지역), 논산(동 지역), 공주(동 지역)
△전북 전주
△전남 여수(동 지역, 소라면), 순천(동 지역,해룡·서면), 광양(동 지역, 광양읍)
△경북 포항 남구(동 지역), 경산(동 지역)
△경남 창원 성산·의창(동 지역, 북면, 동읍)
◇고분양가 관리지역 적용 제외: △분양가상한제 적용주택, △도시형 생활주택/오피스텔, △100세대 미만 소규모 사업장(세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합함), △연립주택 및 다세대주택(사업정 내 아파트가 포함되지 않는경우)
※고분양가 관리지역 적용 제외 예외사항: 적용제외 사업장이더라도 인근주택시장에 미치는 영향력 등이 있는 경우에는 예외적으로 고분양가 심사 적용을 할 수 있습니다.
<고분양가 심사제도에서 사용되는 주요 용어들 정리>
✅행정구역
-「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도,
시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
✅ 분양사업장
분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사를 완료하지 않은 사업장 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
✅ 준공사업장
사용검사를 완료한 사업장
✅ 평균분양가
개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
✅ 평균매매가
개별사업장의 각 평형별‧타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가*를 각 평형별‧타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
*KB부동산 시세 적용, 부재시 한국부동산원 부동산테크시세 적용
고분양가 심사제도 개정한 이유와 개선된 점은?
간단하게 요약하면 인근 유사 아파트의 평균시세를 반영하여 현실적인 분양가를 책정할 수 있도록 하는 것인데요.
그동안 수도권이나 광역시 등 일부지역은 최근 분양이나 준공된 사업장이 없는 경우에 비교사업장이 부족하거나 낮은 인근시세 등으로 고분양가 심사가격이 과도하게 낮게 형성되어 주택사업자들이 사업추진이 어려워 공급이 지연되어왔었습니다.
또한 현재 고분양가 심사기준 공개범위가 시장의 눈높이에 다소 부족해 주택개발 사업자에게 예측 가능성을 충분히 제공하지 못한다는 지적이 있었습니다. 따라서 제도를 보완함으로써 주택공급 활성화에 기여하도록 하는 취지로 개정된 것으로 보입니다.
개정된 심사규정은 2021년 9월 30일 시행되었으며, 개정 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.
○심사규정 개선 방향
고분양가 사업장 심사 절차 및 기준
1.1 고분양가 심사 절차
영업점에서 상담 및 심사내용을 검토하고, 본점에서 고분양가를 심사하고 보증상한을 결정합니다. 그 결과를 영업점에 결과통지합니다. 그리고 분양보증 발급이 진행됩니다.
– 고분양가 심사 기준일 : 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 합니다.
– 심사 승인 유효기간: 고분양가 심사 승인일로부터 90일(통지서 기재일 내 분양보증 발급), 심사 승인 이후 재심사를 원하는 경우, 유효기간 만료 후 재신청이 가능합니다.
1.2 고분양가 심사 기준
1) 비교사업장 선정
2) 심사 상한 분양가 산출
3) 가격조정
1.2.1 <고분양가 심사 기준 – 세부기준>
◇인근 시세 산정기준
(기존)에는 인근의 준공 20년내 100세대 이상 기준의 인근 아파트 평균시세를 반영했으나,
(개선 후)에는 단지특성과 사업안정성을 기준으로 유사한 아파트 인근 사업장을 평가
◆신청 사업장과 유사한 사업장의 평균 시세를 적용
*단지 특성: 단지규모(75) + 건폐율(25)
**사업안정성: HUG 신용평가등급(75) + 시공능력 평가순위(25)
***인근 사업장 선정기준이란?
- 인근사업장은 사용검사일로부터(건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함)로 부터 20년 이내이고 <고분양가 심사 평점표>에 따른 평가시 사업안정성과 단지특성의 합이 보증신청사업장과 ±20점 이내인 사업장을 말합니다.
- 인근사업장은 보증신청사업장으로부터 반경 500m 이내에 있는 사업장, 단 반경 500m 이내에 인근사업장이 2개 이하인 경우 최대 1km 까지 범위를 확장하여 사업장을 선정합니다.
◇비교사업장 선정기준 보완
① 비교대상 사업장이란? : 다음의 각 3가지 요건을 충족하는 사업장을 말합니다.
1) <고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 “±30점 이내 사업장”
-> 이 의미는 뭐냐면, 분양보증을 받은 비교대상사업장 중에 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 비교사업장이 선정됩니다. 비교사업장이 많고, 점수차이가 동일하면 △입지성, △사업안정성, △단지특성 순으로 점수차이가 적은 사업장을 선정합니다.
2) 보증신청사업장과 “동일 행정구역 내” 소재한 사업장
3) 준공사업장의 경우 사용검사(건축물 전부에 대한 동별사용검사또는 임시사용검사 포함)일로부터 “10년 이내” 사업장
– 비교대상사업장은 보증신청사업장으로부터 “반경 1km 이내”에서 조사하되, 해당 사업장이 없는 경우에는 매 1km 범위로 확장하여 조사*
*거리는 보증신청사업장 경계(주택이 건설되는 본부지 경계)로부터 비교대상사업장경계까지의 거리를 평가
△개선 전 기존 심사: 심사평점 요건이 ‘비교사업장이 없는 경우 분양·준공 사업장 중 1개의 사업장으로만 심사’를 해야하는 경우가 있었습니다. -> 심사 왜곡 가능성 有
△개선 후: 심사평점 요건을 완화해 분양·준공 비교사업장을 각 1개씩 선정해 비교사업장 부재에 따른 심사가 왜곡되지 않도록 개선합니다.
◇지역 평균분양가를 합리적으로 반영하는 등의 고분양가 심사제도를 개선함
- 지역 평균분양가 기준은 해당지역 최근 1년간 평균분양가로서, 고분양가 심사결과 상한 분양가가 현저히 낮은 경우 지역분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능했으나, 이때 해당 시군구 또는 시도 평균 분양가를 고려해 심사에 반영하는 것으로 개선되었습니다.
◇국민의 알권리 보장을 위해 심사기준 공개범위로 확대됨
- 분양보증 리스크관리, 국민의 재산권 보호
- 세부기준으로는 심사평점 하한점수와 건축 연령별 가산율, 심사평점에 따른 가감율 등을 추가 공개해 사업자의 예측 가능성을 높임
- 고분양가 심사 평점표 사진+
<분양가격 산정방식 기존/개정 후 비교>
●개선 전: 심사 상한 분양가 산출방식
●개선 후: 심사 상한 분양가 산출방식
고분양가 심사 신청에 필요한 서류는?
✅고분양가 심사 신청서(별도서식)
✅사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함)
다만, 「도시및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
✅ 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
✅「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선등을 포함)
✅기타 서류가 필요할 수 있음