LTV, DSR, DTI 뜻, 각 3가지 대출용어 및 계산방법 (담보대출비율, 총부채원리금상환비율, 총부채상환비율)
![투기과열지구-서울전역](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/1투기과열지구-서울전역.png)
윤석열 대통령 당선인 공약에서는 1주택 실수요자는 LTV 70%, 생애최초 주택 구입시에는 LTV 80%를 적용하겠다고 하였습니다. LTV는 뭘까요? LTV를 알아도 DSR을 모르면, DSR을 알아도 DTI를 모르면 헷갈리기 마련입니다. 오늘은 LTV, DSR, DTI와 그 계산법에 대해 쉽고 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
LTV란? 담보인정 비율의 뜻
LTV는 Loan to balue ratio라는 것인데요. 내 자산의 담보가치 대비 대출이 나오는 비율을 말합니다. 만약 주택에 대해서 담보대출을 이용한다는 것은 은행에서 주택을 담보로 대출해주는 것을 말합니다. 즉 내가 사려는 집의 얼마까지 대출을 해주는가에 대한 것이죠.
만약 5억원 짜리 주택이 있고, 이를 담보로 대출을 받는다고 하겠습니다. LTV는 60%라고 해보겠습니다. 즉, 담보가치 5억원의 60%인 3억원을 대출받을 수 있는 것입니다. 아파트의 경우에는 KB아파트시세를 기준으로 하고, 상가 등은 은행에서 감정평가법인을 통해서 얻게된 감정가격을 기준으로 계산을 합니다. 그러나 실제로는 LTV 외에도 DSR(아래에서 설명함)이라는 것도 있어서 대출금은 60%까지 나오지 않을 수 있습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역별로 LTV가 다릅니다.
![투기과열지구-서울전역](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/1투기과열지구-서울전역.png)
서울은 서울 전역이 투기과열지구 입니다.
![투기과열지구-경기도-일부지역](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/2투기과열지구-경기도-일부지역-1.png)
경기도는 광명시, 과천시, 성남시 분당구/수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구/기흥구, 화성시(동탄2만 지정)가 투기과열지구 입니다.
![투기과열지구-인천-일부](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/3투기과열지구-인천-일부-1.png)
인천시에서는 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구입니다.
![투기과열지구-대구-일부](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/4투기과열지구-대구-일부-1.png)
대구시에서는 수성구가 투기과열지구입니다.
![투기과열지구-대전-일부](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/5투기과열지구-대전-일부-1.png)
대전시에서는 대덕구를 제외한 동구, 중구, 서구, 유성구가 투기과열지구입니다.
![투기과열지구-세종-일부](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/6투기과열지구-세종-일부-2.png)
세종시의 경우 행정중심복합도시 건설 예정지역이 투기과열지역입니다.
![투기과열지구-경상남도-일부](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/7투기과열지구-경상남도-일부-1.png)
경상남도의 경우 창원시 의창구가 투기과열 지구입니다. (대산면, 동읍, 북면* 제외)
*북면 감계, 무통지구는 투기과열지구 유지
청약과열지역
![청약과열지역-표](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/청약과열지역.png)
현재 LTV규제를 알아보겠습니다.
![투기지역-투기과열지역-조정대상지역-LTV값](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/투기지역-투기과열지역-조정대상지역-LTV값.png)
집을 살 때, 분양받을 때 누가 대출 없이 주택을 사겠습니까? 왠만한 현금 부자 아니고서는 대부분의 사람들의 경우 대출을 끼고 살 수 밖에 없는데요. 윤석열 차기 정부에서는 바로 이 LTV 값을 높이겠다고 하는 것입니다.
<윤석열 당선인 공약>
- 1주택 실수요자(지역무관): LTV 70%
- 생애 최초 주택 구입시: LTV 80%
앞서 DSR에 대해 언급하였는데요. LTV가 높아져도 DSR 규제도 함께 적용되기 때문에 실제로 효과가 나타날지는 미지수라고 하죠.
DSR이란? 총 부채 원리금 상환 비율의 뜻은?
DSR이란 개인이 은행도 포함해서 전체 금융회사에서 받은 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 원리금 상환능력을 보는 것인데요. 그러니까 본인이 받은 대출금을 모두 합산하여 연봉으로 나눈다는 것이지요. 대출금의 종류에는 신용대출, 주택담보대출, 카드론 등이 있을 수가 있겠습니다. 연소득이 높을 수록 더 많이 나올 수 밖에 없는 것이고, 연소득이 낮으면 낮을 수록 대출이 어렵게 됩니다.
현재 DSR 규제에 대해 알아보겠습니다.
![](https://fixedproperty.net/wp-content/uploads/2022/03/DSR-단계적-확대도입계획-2.png)
현재는 2단계가 앞당겨져서 2단계가 적용되는 것으로 보시면 됩니다. 즉, 주택담보대출, 신용대출 등의 대출금을 합산하여 총 2억원이 넘어가면 적용됩니다. 또한 22년 7월로 당겨진 3단계의 경우 총 대출금이 1억원을 넘으면 DSR규제가 적용됩니다.
현재 DSR 규제가 적용되는 곳은 다음의 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 관계가 없이 40%가 적용됩니다. 연 소득의 원리금이 40%가 넘어가면 대출을 안해주겠다는 것입니다.
인수위 DSR 논의에서는 완화될 것이라는 전망이 있습니다.
DTI란? 총부채상환비율의 뜻은?
DTI(Debt to Income)는 소득이 중요합니다. 내가 가 버는 연소득에서 연간 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 살 때 담보가 아무리 좋은 주택을 사더라도 소득이 없는 사람한테는 대출을 안해준다는 뜻인데요. 그 한도 범위내에서 대출을 갚을 수 있느냐를 보는겁니다. 소득이 얼마가 되느냐가 중요합니다.
예를들어 연소득이 1억원이고 DTI가 30%면, 대출 원리금 상환액이 3천만원을 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 것입니다. 개인의 채무상환능력을 보는 지표라고 할 수 있습니다. DTI와 DSR이 헷갈리실 수 있습니다. DIT는 해당 대출 1건만 보고, DSR은 신용대출, 자동차할부금, 학자금대출 등의 모든 대출을 포함하여 소득에서 대출금을 갚을 수 있는지를 보는 것입니다. DTI보다 DSR이 더 빡빡한 것이지요.
DTI와 DSR 차이점
신규 아파트대출을 해야하는 경우라고 가정해보겠습니다. 저는 이미 학자금대출, 신용대출, 자동차할부금, 카드론을 가지고 있습니다. 여기서 DTI를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
DTI = (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 이자 ) / 연소득
DTI는 기타 대출의 이자만 포함합니다. 반면에 DSR은 다음과 같습니다.
DSR = (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 원금과 이자) / 연소득
제가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 합산한 것에 연소득을 넘으면 안됩니다. DTI 보다 DSR이 더 채무상환 능력을 까다롭게 검증하는 것이라고 보시면 됩니다.
지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다. 대출규제에 있어서 반드시 알아두어야 할 용어들이랍니다. 이와 관련해서 다음 주택담보대출에 대해서도 알아보세요.