LTV, DSR, DTI 뜻, 각 3가지 대출용어 및 계산방법 (담보대출비율, 총부채원리금상환비율, 총부채상환비율)
윤석열 대통령 당선인 공약에서는 1주택 실수요자는 LTV 70%, 생애최초 주택 구입시에는 LTV 80%를 적용하겠다고 하였습니다. LTV는 뭘까요? LTV를 알아도 DSR을 모르면, DSR을 알아도 DTI를 모르면 헷갈리기 마련입니다. 오늘은 LTV, DSR, DTI와 그 계산법에 대해 쉽고 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
LTV란? 담보인정 비율의 뜻
LTV는 Loan to balue ratio라는 것인데요. 내 자산의 담보가치 대비 대출이 나오는 비율을 말합니다. 만약 주택에 대해서 담보대출을 이용한다는 것은 은행에서 주택을 담보로 대출해주는 것을 말합니다. 즉 내가 사려는 집의 얼마까지 대출을 해주는가에 대한 것이죠.
만약 5억원 짜리 주택이 있고, 이를 담보로 대출을 받는다고 하겠습니다. LTV는 60%라고 해보겠습니다. 즉, 담보가치 5억원의 60%인 3억원을 대출받을 수 있는 것입니다. 아파트의 경우에는 KB아파트시세를 기준으로 하고, 상가 등은 은행에서 감정평가법인을 통해서 얻게된 감정가격을 기준으로 계산을 합니다. 그러나 실제로는 LTV 외에도 DSR(아래에서 설명함)이라는 것도 있어서 대출금은 60%까지 나오지 않을 수 있습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역별로 LTV가 다릅니다.
서울은 서울 전역이 투기과열지구 입니다.
경기도는 광명시, 과천시, 성남시 분당구/수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구/기흥구, 화성시(동탄2만 지정)가 투기과열지구 입니다.
인천시에서는 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구입니다.
대구시에서는 수성구가 투기과열지구입니다.
대전시에서는 대덕구를 제외한 동구, 중구, 서구, 유성구가 투기과열지구입니다.
세종시의 경우 행정중심복합도시 건설 예정지역이 투기과열지역입니다.
경상남도의 경우 창원시 의창구가 투기과열 지구입니다. (대산면, 동읍, 북면* 제외)
*북면 감계, 무통지구는 투기과열지구 유지
청약과열지역
현재 LTV규제를 알아보겠습니다.
집을 살 때, 분양받을 때 누가 대출 없이 주택을 사겠습니까? 왠만한 현금 부자 아니고서는 대부분의 사람들의 경우 대출을 끼고 살 수 밖에 없는데요. 윤석열 차기 정부에서는 바로 이 LTV 값을 높이겠다고 하는 것입니다.
<윤석열 당선인 공약>
- 1주택 실수요자(지역무관): LTV 70%
- 생애 최초 주택 구입시: LTV 80%
앞서 DSR에 대해 언급하였는데요. LTV가 높아져도 DSR 규제도 함께 적용되기 때문에 실제로 효과가 나타날지는 미지수라고 하죠.
DSR이란? 총 부채 원리금 상환 비율의 뜻은?
DSR이란 개인이 은행도 포함해서 전체 금융회사에서 받은 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 원리금 상환능력을 보는 것인데요. 그러니까 본인이 받은 대출금을 모두 합산하여 연봉으로 나눈다는 것이지요. 대출금의 종류에는 신용대출, 주택담보대출, 카드론 등이 있을 수가 있겠습니다. 연소득이 높을 수록 더 많이 나올 수 밖에 없는 것이고, 연소득이 낮으면 낮을 수록 대출이 어렵게 됩니다.
현재 DSR 규제에 대해 알아보겠습니다.
현재는 2단계가 앞당겨져서 2단계가 적용되는 것으로 보시면 됩니다. 즉, 주택담보대출, 신용대출 등의 대출금을 합산하여 총 2억원이 넘어가면 적용됩니다. 또한 22년 7월로 당겨진 3단계의 경우 총 대출금이 1억원을 넘으면 DSR규제가 적용됩니다.
현재 DSR 규제가 적용되는 곳은 다음의 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 관계가 없이 40%가 적용됩니다. 연 소득의 원리금이 40%가 넘어가면 대출을 안해주겠다는 것입니다.
인수위 DSR 논의에서는 완화될 것이라는 전망이 있습니다.
DTI란? 총부채상환비율의 뜻은?
DTI(Debt to Income)는 소득이 중요합니다. 내가 가 버는 연소득에서 연간 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 살 때 담보가 아무리 좋은 주택을 사더라도 소득이 없는 사람한테는 대출을 안해준다는 뜻인데요. 그 한도 범위내에서 대출을 갚을 수 있느냐를 보는겁니다. 소득이 얼마가 되느냐가 중요합니다.
예를들어 연소득이 1억원이고 DTI가 30%면, 대출 원리금 상환액이 3천만원을 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 것입니다. 개인의 채무상환능력을 보는 지표라고 할 수 있습니다. DTI와 DSR이 헷갈리실 수 있습니다. DIT는 해당 대출 1건만 보고, DSR은 신용대출, 자동차할부금, 학자금대출 등의 모든 대출을 포함하여 소득에서 대출금을 갚을 수 있는지를 보는 것입니다. DTI보다 DSR이 더 빡빡한 것이지요.
DTI와 DSR 차이점
신규 아파트대출을 해야하는 경우라고 가정해보겠습니다. 저는 이미 학자금대출, 신용대출, 자동차할부금, 카드론을 가지고 있습니다. 여기서 DTI를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
DTI = (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 이자 ) / 연소득
DTI는 기타 대출의 이자만 포함합니다. 반면에 DSR은 다음과 같습니다.
DSR = (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 원금과 이자) / 연소득
제가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 합산한 것에 연소득을 넘으면 안됩니다. DTI 보다 DSR이 더 채무상환 능력을 까다롭게 검증하는 것이라고 보시면 됩니다.
지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다. 대출규제에 있어서 반드시 알아두어야 할 용어들이랍니다. 이와 관련해서 다음 주택담보대출에 대해서도 알아보세요.