상생임대인 자격요건 6가지 (1세대 1주택, 양도세 비과세 혜택 받는 방법)
상생임대인제도는 전세, 월세 시장 안정을 위해 만들어진 것입니다. 오늘은 정부가 2021년 12월 20일에 발표한 상생임대인 제도에 대해 알아보겠습니다. 😉
집을 2년간 보유하면 1세대 1주택에 대해서 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 예전에는 9억까지 비과세, 지금은 12억까지 양도세 비과세 혜택을 주는데요. 정부의 부동산 대책으로 2년간 보유에서 + 2년 거주까지 추가가 되었습니다.
특히 2017년 8월 3일 이후 조정 대상 지역의 집을 취득할 경우 2년 보유 + 2년 실거주를 해야 1세대 1주택이라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 본인이 집을 팔기전에 2년 실거주를 해야만 비과세요건을 받을 수 있는건데요. 그러면 세입자들을 내보내고 나서 입주를 해야하는 것이죠. 세입자들에게 좋은 상황은 아닙니다.
상생 임대인제도 혜택
해당 계약 2년간 유지시 양도세 특례: (실거주 2년 중 1년은 실거주를 채운 것으로 인정됩니다.
한편, 앞으로 알아볼 6가지 요건을 갖춰, 상생임대인으로 인정된다면, 양도소득세 특례를 적용할 때 2년 중 “1년을 실거주 한걸로 인정“하는 혜택을 주는데요. 이 상생임대인이 되려면 임대료를 착하게(?) 받으면 됩니다. 물론 착한 임대료 외에도 많은 요건들이 있으니 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
상생 임대인 기본 조건 3가지
상생임대인이 되려면 총 6가지가 있다고 했는데요. 먼저 기본요건 3가지에 대해 알아보겠습니다.
1) 1세대 1주택자 여야합니다.
2) 임대개시 시점에서 공시가가 9억원 이하여야 합니다. 처음 임대개시 공시가를 보기 때문에 많은 분들이 해당되실 수 있습니다.
3) 단, 계약시기도 봅니다. 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일 기간 안에 신규계약 또는 갱신계약에 대해서만 적용합니다.
상생임대인의 필요조건 3가지
기본조건 3가지를 충족하셨다면 이번에는 3가지 필요조건을 더 충족해야합니다. 함께 알아보시죠.
1. 신규 또는 갱신 계약때 임대료를 착하게 받아야 합니다.
여기서 말하는 신규계약과 갱신계약은 뭘까요?
<신규계약이란?>
기존 임차인이 없는 상태를 말하는 것은 아닙니다.
1) 여기서 말하는 신규계약의 뜻은, 기존임차인의 갱신계약 만료 후, 다른 임차인과 신규로 체결한 계약을 말합니다.
2) 또한, 계약만료 이전 임차인 귀책으로 계약 취소후 다른 임차인과 체결한 계약도 포함되겠습니다. 단, 임차인 귀책으로 다른 계약을 체결한 경우 이전 임대차 계약이 1년 6개월 이상 유지가 되어야합니다.
<갱신계약이란 뭘까요?>
기존 임차인과의 갱신계약을 하는 것인데요. 갱신권을 사용하면서 계약을 갱신한 경우로서, 상생임대인 혜택을 받을 수 있는 갱신계약입니다.
1) 세입자가 갱신요구권 사용전 양자간 합의에 의해 자율갱신한 계약한 경우가 있는데요. 이 때는 임대차계약신고할 때 “갱신계약”이나 “갱신요구권”을 사용하지 않은 것으로 봅니다. 따라서 2년 경과 후에 갱신요구권 사용이 가능한데요. 따라서 합의에 의해 갱신한 계약은 사실상 신규계약으로 봅니다.
2) 세입자의 갱신요구권은 1번밖에 사용을 못하는데요, 갱신요구권을 사용했지만, 세입자와 집주인이 합의해서(묵시적 갱신) 다시 재계약(재갱신) 등을 한 경우에도 상생임대인 혜택을 받는 갱신계약입니다.
2. 새로운 계약을 맺을 때는 ‘직전계약’ 대비 5% 이하로 인상을 해야합니다.
보증금과 월세를 각각 5%까지 인상할 수 있습니다. 만약 직전계약이 없다면? 상생임대인의 혜택을 받을 수가 없습니다.
<직전계약이란?>
기존 임대차계약이 있어야하며, 기존계약 1년 6개월 이상이 유지되고 있어야 합니다. 이때, 주택 매수후 신규 체결한 임대차 계약은 안되며, 주택 매수시 승계받은 임대차 계약도 해당되지 않습니다. 이부분은 갭투자에 대한 것을 제외하려는 것으로 보여지는데요.
3. 계약시 보증금 및 월세를 유지하거나 인하하는 경우도 당연히 포함됩니다.
공시가를 9억원 이하로 주는 것에 대해서 가격기준은 임대최초 개시시점이기 때문에 과거 몇년전으로 소급되는 것이므로 생각보다 많은 사람들이 혜택을 받을 수 있겠습니다만, 기간이 2021년 12월 20일 부터 2022년 12월 31일 동안 해야하므로 실제로 상생임대인 인센티브를 받을 수 있을지는 모를 것으로 보입니다.
지금까지 상생임대인이 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 여기서 사용하는 용어중 신규계약이나 갱신계약에는 몇가지 예외조건들이 붙으니, 반드시 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.