가등기 매매계약시 특약사항 내용 작성방법 (가등기설정자, 가등기권자 뜻)
오늘은 가등기설정자, 가등기권자 뜻과 가등기가 있는 부동산을 매매계약하거나 임대차계약을 할 때 내가 불리하지 않은 조건으로 계약을 하기 위해 계약서에 쓰는 특약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가등기란?
가등기를 쉽게말하면, 매매예약등기라고 아시면 됩니다. 가등기는 두가지가 있습니다. 첫번째는 잔금을 다 받고도 어떠한 사유로 인해 당장에 소유권이전을 못해주는 경우, 매수자가 가등기를 하는 경우가 있습니다. 두번째는 매도자가 잔금전에 소유권을 미리 넘겨주었을 때, 잔금처리를 아직 못한 경우에 매도자가 가등기를 하는 경우가 있습니다.
위 두가지 가등기를 다음과 같이 부르는데요. 바로 담보가등기와 소유권이전청구권가등기(=순위보전가등기)라고 합니다.
> 순위보전과 물권변동 및 가등기-본등기 절차에 대해 자세히 알고싶으신 경우 다음 링크를 참고하세요.
담보가등기는 돈을 빌려주고 갚지못했을 때 근저당대신 가등기를 설정하는 경우이며,
소유권이전청구권가등기(=보전가등기)는 소유권이전을 받는게 목적인 가등기를 말합니다.
> 담보가등기, 순위보전가등기의 차이점과 가등기시효 중단사유 확인하기
가등기 요건가등기 요건
1. 가등기는 제3조(소유권, 용익물권 등) 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우
2. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 경우
3. 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 한다(부동산등기법 제88조)
가등기설정자 vs 가등기권자 뜻
그렇다면 가등기설정자, 가등기권자 많이 헷갈리실텐데요. 쉽게 설명해드리겠습니다.
가등기설정자란 = 채무자 = 빚을 진사람 = 가등기를 설정하도록 허락한 사람
가등기권자란 = 채권자 = 빚을 받을 사람
계약을 하러갔는데 등기에 가등기가 있으면 당황하실 수가 있습니다. 가등기라는 것도 생소한데, 가등기의 종류도 적혀있지 않거든요. 일반적으로 등기사항전부증명서에 나와있는 가등기를 보면 담보가등기인지, 보전가등기인지가 딱 안나옵니다. 그냥 똑같이 소유권이전청구권가등기라고 나오고 그냥 가등기라고 나옵니다.
이럴 때는 누구랑 계약을 해야할지를 꼭 봐야합니다. 만약 담보가등기인 경우 들어가면 안됩니다. 이 담보가등기는 채권이기 때문에 이 사람에게는 소유권이 없습니다. 소유권이 없는 사람과 계약을 하면 당연히 안되겠죠?
따라서 이때 가등기가 있는 집을 계약해야할 경우에는 내가 불리하지 않을 수 있는 계약방법이 있습니다.
가등기 계약 특약사항 작성방법
가등기가 있는 집을 계약할 때는 현재소유자와 가등기권자를 모두 참석하게 해야합니다. 양쪽다 입회를 시키고요. 그리고 둘다와 계약을 하면 됩니다. 그렇다면 추후에 이 가등기 권리가 말소가 되는 거라면 말소되는 것으로 끝이납니다. 그것이 아니라면, 가등기를 한 사람이 본등기를 하여 효력이 발생해서 진정한 가등기권자가 본등기권자로 올라왔을 때 그 때 이사람이 유효한 매매계약을 하게 되는 것입니다. 이때는 이미 가등기권자와 현소유권자 모두와 계약을 한 것이기에 유효한 상황이 될 수 있다고 합니다.
만약 계약을 하게될 때 소송에 가게되는 경우 판사님들이 가장 먼저 보는게 특약입니다. 특약이란 계약자간의 특별 약정사항이기 때문에 우선시하게 됩니다.
특약사항에는 “현 소유자를 매도인으로 하고 잔금 지급 전까지 가등기를 말소하는 조건”으로 특약사항을 세우는 것이 좋을 수 있습니다.
혹은 매도인에게 가등기가 담보가등기인지 여부를 확인하여 담보가등기라고 하면은 담보성을 소멸시켜달라고 해달라고도 할 수 있습니다. 따라서 이때에는 담보가등기를 소멸하는 조건으로 잔금 전까지 확인을 해준다면, 내가 이 매매계약을 체결하겠다고 하신 후에, 잔금날에 등기 말소를 확인하시고, 말소가 된 경우라면 잔금을 지급하시면 됩니다.
따라서 말소가 안될 경우를 대비해서 계약금을 반환한다는 특약사항을 계약서에 명시하면 됩니다.
“말소가 안됐을 경우 계약금을 지체없이 반환한다”
이러한 특약사항이 있을 때 소송에 간경우에는 불리할 부분이 없어집니다.
지금까지 가등기설정자와, 가등기권자란 무엇인지 알아보았고, 담보가등기와 순위보전등기를 구별해서 대응해야 하는 것, 그리고 가등기가 있는 집을 계약해야 할 때, 내가 불리하지 않은 조건으로 계약하는 특약사항내용 작성방법에 대해 알아보았습니다.