매매계약서 등기권리증 분실했을 때 양도세 계산하는 4가지 방법 (+취득가액, 환산가액 계산식, 확인서면양식)
부동산을 팔려고 잔금일이 되었는데, 취득 후 오랜시간이 흘러 등기권리증을 분실해 없어졌다면 어떻게 해야 할까요? 😥 재발급을 받으면 되지 않나 할 수 있습니다만, 등기권리증(등기필증: 땅문서라고도 불림)은 문서도용 방지를 위해 1회만 발급할 수 있으며 다시 발급받을 수 있는 문서는 아닙니다.
만약 분실한 경우 ‘확인서면’제도를 이용하시면 되며, 이 서면은 본인확인과 확인서면을 작성해서 날인하여 등기소에 제출하면 등기권리증과 동일한 효력을 갖습니다만, 양도소득세를 계산할 수 있는 방법은 아닙니다.
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<확인서면 양식> 다운로드
(우무인에는 도장이 아닌 오른손 엄지지장을 찍으시면 됩니다)
등기권리증은 중요문서일까?
은행에서는 대출을 받을 때 근저당 설정 준비서류로 등기권리증을 제출하라고 하기도 하지만, 사실 없어도 된다고 하네요. 근저당을 설정하기 위한 준비서류이기에 대출할 때는 그다지 중요한 문서는 아닙니다.
하지만 꼭 필요할 때가 있는데요. 바로 부동산을 팔 때, 양도소득세 신고시, 꼭 필요한 중요문서입니다.
매수가격을 알 수 없으므로 양도소득세 신고를 할 때 일이 간단하지가 않아집니다.
부동산 취득가액을 모를 때, 대처방법
<양도소득세 신고하기>
부동산을 팔때는 10~20년 등 오랜시간이 지난 경우, 처음 샀을 때 가격을 모를 수가 있는데요.
소유자인 본인이 가격을 모르는 상황에서는 어떻게 양도소득세 신고를 해야할까요?
- 취득 당시 자금 계좌 입출금 기록 등 관련 입증자료<매매계약서, 영수증 등의 증빙자료>가 있어서 가액과 취득에 대한 사실이 확인되면 실제 취득가액으로 인정이 될 수 있습니다.
- 1번이 없는 경우에는 소득세법에 의하면, 취득가액을 추정하도록 하고 있습니다.
다음의 추계방법을 통해 양도가액 또는 취득가액을 계산할 수 있는데요~
기준시가 추정 방법
다음 추계방법을 차례대로 적용하여 산정합니다. (매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산가액)
- 매매사례가격
양도일 또는 취득일 전후로 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말합니다.
=> 이 말 뜻의 의미는 본인 소유의 부동산 가격이 아니더라도, 본인이 매입했던 취득일 전후 3개월 이내에, 해당 부동산과 유사한 부동산의 거래가액이 있으면, 그 부동산 거래가격을 취득가액으로 인용할 수 있다는 말입니다. - 감정가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한함)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말합니다. - 환산가액
매매사례가액과 감정가액을 확인할 수 없을 때 적용합니다.
-> 양도가액을 기준으로 이를 취득한 시점의 기준시가 비율로 환산하는 방식이죠.
○ 환산 취득가액 계산식 = [(양도 당시의 실제거래가액)* x (취득 당시의 기준시가) ÷ (양도당시의 기준시가)]
예를 들면,
○주택 실거래가= 7억
○10년 전 취득시 기준시가= 2억원
○현재 기준시가= 5억 5천만원 이라 가정을 해보면,
위의 환산 가액 계산식에 대입해 보겠습니다.
환산가액 = 7억 x (2억원 / 5억 5천만원) = 4억 2천만원입니다.
※만약 실제 취득가액이 정확하지 않아 취득 당시 매매사례가액/감정가액/환산가액을 적용한 취득가액으로 양도소득세를 신고하는 경우에는 필요경비는 취득당시 기준시가의 3% 금액만 공제가 가능합니다.
- 기준시가
소득세법에 따라 산정한 가액으로서 양도 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액.
기준시가 추계방법 주의사항
객관적이지 않은 매매사례가액 이나 감정가액이 특수관계인의 거래에 따른 가액 등으로 인정되는 경우에는 그 가액을 적용하지 않습니다.
따라서 실거래가액을 가장 정확하게 증빙할 수 있는 자료 중,
첫번째는 계좌이체입니다.
따라서 대금을 지급할 때는 계좌로 입금하는 것이 좋습니다.
취득 당시의 계좌내역만 확인하면 계약금/중도금/잔금 인출 내역을 확인할 수 있습니다.
두번째는 부동산 매매계약서를 당시 중개했던 중개사무소에 보관되어 있는지 찾아보는 것이고,
세번째는 세무서에 문의해 종전 소유자의 신고 내역을 확인하는 방법,
네번째는 위의 환산가액을 통해 신고하는 방법이 있습니다.