미분양이란, 미분양아파트가 된 이유 혜택 장단점


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Categories : 부동산

미분양 아파트는 어떤 것일까요? 분양되지 않은 아파트? 살짝 들어면 어감이 좋진 않은데요. 마냥 좋지 않다고는 할 수 없습니다. 장단점이 있으니까요! 오늘은 미분양 아파트가 된 이유, 미분양아파트 혜택, 장단점에 대해 알아보겠습니다.

미분양 아파트란?

미분양아파트는 건설사에서 입주자 모집공고를 냈으나, 정해진 일정 내에 계약이 성사되지 않아서 선착순 계약으로 나온 아파트를 말합니다.

미분양 아파트의 장점

청약통장은 없어도 된다.

아파트를 분양받을 때는 바로 청약통장이라는 입장권이 있습니다. 이 입장권은 입장을 할 수는 있지만 실제로 입장에 유리한 사람은 청약가점이 높은 사람인데요. 청약통장을 사용해 아파트 분양을 받으면, 계약을 하던 하지 않던 재당첨금지 규정이 있습니다. 따라서 다시 분양을 받고 싶어도 일정기간 청약신청을 할 수가 없습니다.

반면, 미분양 아파트는 청약통장이 없더라도 입장이 가능합니다. 청약통장 없이 새아파트를 분양받을 수 있는 것이 미분양의 장점이지요. 또한 청약통장이 있는분이라도 청약당첨에 사용하지 않았기에 한번의 기회도 그대로 남아있는 것이 됩니다. 향후에 분양을 받고자 할 때 부담이 없습니다.

동, 호수 선택이 가능하다.

일반적인 분양으로 입주를 하는 경우에는 추첨으로 동,호수가 결정되는데요. 미분양 아파트일 경우에는 다릅니다. 선착순으로 계약을 할 수 있기에 본인이 원하는 동, 호수를 선택하실 수가 있습니다. 계약을 빠르게 접근할 수록 본인에게 좋은 위치를 선택할 수가 있게 되는 것이죠.

다만, 미분양은 선호도가 낮은 저층의 비율이 높아서, 입주하더라도 로얄층과의 매매가격 차이가 최소 5% 이상은 날 수 있다는 점을 알아두셔야 하겠습니다. 다만, 어린자녀가 있거나, 노부모가 있는 가정이라면 낮은 층을 선호할 수도 있으니 이점 참고해 두시기 바랍니다. 또한 1층 세대는 다른 혜택을 주기도 하므로 그 부분도 체크를 해보시면 좋을 것 같습니다.

여러가지 혜택

미분양 아파트는 먼저 계약한 사람들이 있어 분양가를 낮추지는 못하지만, 상대적으로 보다 적은 돈으로 계약을 할 수 있는 장점이 있습니다. 그 이유는 아파트마다 다르겠지만 예를 들어 샷시를 무료로 제공한다거나, 발코니 무료 확장, 중도금 무이자 대출, 계약금 할인 등의 혜택이 있을 수 있습니다. 이 부분은 계약 전에 잘 체크해 보시기 바랍니다.

여기까지는 미분양 아파트의 장점, 혜택 등에 대해 알아보았는데요. 미분양 아파트는 미분양아파트가 된 이유가 있습니다. 이에 따라 주의해야할 점도 있습니다. 이유에 따라 주의점도 참고해보시기 바랍니다.

미분양아파트가 된 이유, 주의할 점

주변 시세에 비해 지나치게 높은 분양가

미분양이 될 수 있는 이유 중 첫번째는 분양가가 주변 아파트 시세에 비해 지나치게 높을 경우, 이것이 이유가 될 수 있습니다. 주변의 유사한 조건의 아파트와 비교해보고, 분양가가 20% 이상 차이가 나면 고려를 신중히 하는 것이 좋습니다.

다만, 교통, 교육환경, 주변 인프라 등 입지 조건, 개발 호재, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 검토해보았을 때, 20% 이상의 가격격차가 나더라도 계약할 가치, 이유가 있다면 분양을 받을 수도 있겠습니다. 판단은 본인의 몫이 됩니다.

투자목적인데, 전매제한?

미분양이 될 수 있는 이유 중 2번째는 계약 후에 일정기간 동안 아파트를 팔 수 없는 ‘전매 제한된 아파트’일 경우입니다. 이와 같은 아파트는 투자목적이 아닌 실거주 목적에서 접근하시는 것이 좋습니다. 만약 투자를 하신다면 2~3년 단기 투자 보다 최소 4~5년 이상의 장기 투자로 보고 분양을 받으시는 것이 좋습니다.

매력적인 다른 아파트

미분양이 될 수 있는 이유 중 3번째는 같은 지역에서 분양되는 다른 아파트가 매우 매력적일 때입니다. 특히 세대수가 많은 대규모 단지인 경우이거나, 인기 브랜드 아파트가 있는 경우에는 미분양이 나올 확률도 낮아집니다. 대규모 단지의 주변 편의시설, 개인의 자율성이 높고 사생활 침해가 적은 아파트 구조, 1군 건설사가 시공한 아파트인 경우 더 인기가 좋을 수 밖에 없는 것 같습니다. 반면, 이와 달리 입지 조건이 유사한 경우라면 향후 아파트 가격이 비슷해질 수도 있는 수 있겠습니다. 따라서 미분양 아파트를 들어갈 때에는 신중하게 다각도로 분석이 필요하겠습니다.

일시적 미분양인 경우

부동산 규제가 있는 경우 일시적으로 부동산 시장이 위축되고 미분양 아파트 물량이 나올 수 있습니다. 또한 주변 지역에 분양이 많아 입주물량이 쏟아진다면, 이부분도 공급이 많아서 일시적으로 미분양이 나올 수 있습니다.

미분양의 이유가 부동산 시장의 위축으로 인한 것인지, 주변 공급이 많아서 인지가 보인다면, 해당 아파트의 문제가 아닐 수 있기 때문입니다. 따라서, 부동산 시장이 좋아지고 공급 과잉이 줄어든다면, 투자하기 좋은 아파트가 될 수도 있겠습니다.

생활여건이 좋지 않은 경우

주변의 편의시설인 교통, 교육환경, 주변 인프라, 공원 등과 같은 생활 조건이 부족하거나 혐오시설 등이 있는 경우 미분양이 발생될 수 있습니다. 집이 아무리 좋아도 주변에 지하철, 버스가 없고, 학교가 없다면 신중히 고려를 해야할 문제가 됩니다.

또한 입지가 좋지 않더라도 향후 개선될 가능성이 있는지를 살펴보는 것도 중요합니다. 한 예로 미분양이 많았던 경기도 용인시 처인구 남사면의 ‘e편한세상용인한숲시티5단지‘는 3~4년 전만해도 입지가 좋지 않았습니다만, 주변에 SK하이닉스 공장이 들어오기로 결정되면서부터 프리미엄이 붙는 현상이 일어났었죠.

이처럼, 신도시나 대규모 택지개발지구의 경우 분양시점에는 주변에 아무 것도 없을 수 있으나, 향후 다양한 생활 편의시설 등의 환경이 개선될 수 있는 여지가 있습니다. 현재 시점에서는 저평가되어 있더라도 앞으로 개발호재가 있는지를 확인해보는 것이 좋겠습니다.

지금까지 미분양 아파트에 대해 알아보았습니다. 미분양 아파트의 장점과 혜택이 있고, 미분양 아파트가 된 이유에 따라 확인해보아야 할점, 고려해야 할 점이 달라진다는 것을 알 수가 있었는데요. 투자목적인지 실거주 목적인지 등 신중하게 판단해 본다면, 좋은 선택을 할 수 있다고 보여 집니다. 관련하여 아파트 분양과 매매 차이점 비교에 대해서도 궁금하신 분은 참고해보시기 바랍니다.


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