법인 주택 취득세 중과 피하는 방법 장단점 유의사항
법인이 임대를 목적으로 주택 취득을 할 때는 개인에 비해 어떤 점이 유리할까요? 바로 양도세 중과를 회피할 수가 있는데요. 따라서 법인을 이용하여 양도세 절세를 받을 수 있도록 이용한다고 해요. 그래서 부동산을 투자할 목적으로 부동산법인을 설립하고자 하시는 분들이 많다고 해요. 이에 나라에서는 주택을 실거주 목적으로 매입하지 않는경우 법인의 주택 취득에 대해 강력하게 규제할 것을 밝혔습니다. 오늘은 법인 명의로 주택 취득시, 취득세, 보유세(종합부동산세), 양도세까지 자세히 알아보겠습니다.
법인 주택 취득 방법(취득세)
2020년 8월 12일 이후 취득한 부동산은 주택수나 지역에 관계없이 세율 12%가 매겨집니다. 개인과 법인을 비교하면 차이점이 있는데요. 개인은 조정/비조정/주택수에 따라 1%~12% 세율이 적용됩니다.
법인은 개인인 경우 보다 최대 12배의 취득세를 납부하는데요. 하지만, 법인도 특수목적(예시: 사원용 주택 등)이 있는 주택을 취득할 때는 1%~3%의 일반세율을 매깁니다.
법인 주택 보유 방법(종합부동산세)
2021년부터는 법인이 보유한 주택의 경우 종합부동산세 산정시 6억 공제 금액을 미반영 하게 되었습니다. 종합부동산세 누진세율이 아닌 3% 또는 6% 단일세율이 적용되는데요. 이는 전년도와 비교했을 때, 세부담이 높은 경우를 예방하기 위해 세부담상한율을 적용하지 않는다고합니다.
그리고 개정 전과 비교했을 때 높은 세금부담이 발생되는데요. 만약 세부담을 회피하고자 했더라면 2021년도 종합부동산세 부과기준일 2021년 6월 1일 이전에 매각을 한 경우라면 가능하였겠습니다.
- 2주택 이하 법인: 3% (조정대상지역 내 2주택 제외)
- 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택: 6%
법인 주택 처분방법(법인세, 토지 등 양도소득세)
법인 법인세는 일반적으로 3월에 결산하여 납부 하는데요. 만약 비사업용 토지나 주택 등을 양도하면 과세가 추가적으로 발생된다고해요.
2021년에는 주택, 별장의 세율이 10% -> 20%로 상향조정 되었어요. 그리고 조합원 입주권과 분양권도 과세 대상이기에 20% 세율이 매겨진다고 하는데요. 그러나 비사업용 토지에 대해서는 그대로 10% 세율을 적용합니다.
취득세 중과 제외를 위한, 취득세 중과 피하기 방법
실제로 법인 취득세 중과를 피하기 위해 하는 것은 다음과 같다고 합니다. ‘수도권 과밀억제권역’ 외에 법인을 설립하기, 또는 구로디지털단지 처럼 ‘산업단지’에 법인 설립하기 입니다. 실제로는 출퇴근이 가능한 대도시외에 법인을 설립하기면 되는데요.
“대도시내”에 5년 이내 부동산 취득시 취득세가 중과되는 반면, “대도시외” 지역에 법인을 설립하면, 5년 이내 서울과 같은 대도시부동산을 매매용이나 임대용으로 취득해도 인적시설·물적시설 없이 임대목적으로만 사용한다면, 취득세 등 일반세율인 4.6%를 매긴다고 해요. 만약 대도시내 법인을 설립했다면 반대로 대도시외 부동산을 취득한다면 취득세 등 중과를 피할 수 있습니다.
다만, 대도시외 상가나 오피스 등의 투자가 어려운 경우라면 오히려 법인 명의가 아닌 개인 명의로 취득하는 것도 검토해 볼 수가 있습니다. 이때 다른 종합소득 등도 고려해서요. 개인의 경우 주택 외 부동산 취득에 대해서는 취득세 등을 중과하지 않습니다.
이밖에도 대도시내 설립 후 5년이 지난 법인을 인수하는 방법, 대도시내 법인이 대도시내 1억원 이하 주택을 취득할때에 지방자치단체 주택임대사업자로 등록하면 중과를 제외할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
※주의: 취득세 절세를 위하여 형식적으로 대도시외에 본점을 설립을 하면, 미래에 취득세 등을 추징받을 수 있다는 것을 꼭 알아두세요!
부동산법인 부동산 취득시 유의사항
법인이 부동산을 취득할 때에는 부동산 소재지역을 반드시! 꼭, 확인해야하는데요. 다음과 같이 취득 가능한지 여부를 먼저 알아야 합니다. 법인 토지거래허가구역인지와 농지취득자격증명원이 필요한 토지인지 여부 등을 미리 확인해야합니다. 또한 상가 등 건축물을 취득했다면 건물분 부가가치세 조기환급도 알맞은 기간에 신고하여 불필요한 자금압박을 피할 수도 있습니다.
끝으로 법인이 주택, 입주권, 분양권을 매수하여 거래 신고할때는 거래지역 및 거래금액과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 한다는 점도 기억해두시기 바랍니다. 또한 투기과열지구 소재 주택을 취득하면 증빙자료도 함께 제출이 필요합니다.
지금까지 부동산법인 명의로 부동산 취득시 세금 절세전략과 법인 주택 취득방법, 취득세 중과 피하는 방법에 대해 알아보았습니다. 똑똑한 투자로 현명한 부자가 되시기 바라면서 다음 재테크, 부동산 글들도 참고해보시기 바라겠습니다.