부동산 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 비율 (중도금 이 중요한 이유와 부동산 거래에 있어서 사기 당하지 않는 6가지 방법)

2월 2, 2022 부마 0

부동산 매매계약, 또는 주택 임대차계약을 할 때, 부동산 계약금, 가계약금, 중도금, 잔금 등을 작성합니다. 또한 가계약금은 얼마를 넣는게 좋고, 반환은 가능한 것인지, 중도금은 왜 넣어야 하며, 중도금 지급시기는 언제가 좋은지 등 법적 효력을 갖는 부분이 많습니다. 이에 대해서 쉽게 알아보고, 또한 부동산 사기를 당하지 않는 6가지 방법에 대해서도 알아보겠습니다.

○계약금을 납부했는데 계약해지를 하고 싶다면?

통상적으로 주택 매매계약할 때 계약금은 매매금액의 10%로 합니다.

계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금, 잔금 지급일에 대해 명확히 작성해야합니다.
다음은 통상적인 부동산 계약금, 중도금, 잔금 비율이니 참고하시기 바랍니다. 의무적인 것은 아닙니다.

<부동산 매매계약서 양식>

[일반적인 부동산 계약금, 중도금, 잔금 비율]

계약금	매매대금의 10%
중도금	매매대금의 40% (30~40%)
잔금	매매대금의 50% 이하

하지만, 계약금을 받은 집주인이 시세 급등 등으로, 더 높은 가격에 계약하려는 수요가 있으면 계약금 2배를 물어주고서라도 계약을 파기하려고 할 수 있습니다. 특히 계약서를 작성하지 않고 구두계약을 한 경우라면 해당 상황이 쉽게 발생할 수도 있습니다.

그러나, 서로 상의하에 계약금을 걸고 받았다면, 계약관계가 진행되고 있는 것이므로 계약금을 그냥 돌려주는 것 만으로는 안됩니다.

매수인이 계약을 파기할 경우에는 계약금 전액을 포기해야하고,
매도인이 계약을 파기할 경우에는 계약금의 2배를 매수인에게 줘야합니다.

○가계약금은 얼마를 넣는 것이 좋을까? 가계약금 반환 가능한가?

가계약금도 ‘계약금’에 해당됩니다. 법적으로는 존재하는 용어는 아니지만, 실무에서는 자주 사용되는 것인데요.
가계약금이란, 매매가의 10%인 계약금이 높은 경우, 이 액수를 최초에 전부 지급하는 것이 아니라, 계약금의 일부만을 지급하는 것을 말합니다.

10억짜리 부동산은 10%가 1억이고, 5억짜리 부동산의 10%는 5천만원이죠.
계약금은 매매대금이 높을 수록 높아지기 마련입니다.

계약을 하면서 일시불로 납입을 하기에는 꽤 큰 액수가 됩니다. 그래서 계약금 중 일부를 납부하는 것이지요. 가계약금 얼마를 내야하는지는 정해진 건 없습니다만, 계약금의 10% 이상으로 보긴 합니다. 계약의 의사가 높다면 많이 거는 것이 좋습니다.

이 가계약금을 반환하는 것에 대한 여부는 상황에 따라 다양합니다.

1. 가계약금을 ‘청약의 증거금’으로 한다면,
당사자들 사이에 오간 가계약금은 ‘향후 본계약이 체결되면’ 계약금의 일부로 보고 지급된 것이므로 당사자들 사이에 실제로 본계약이 체결되지 않은 이상 매도인은 매수인에게 청약의 증거금으로 받은 가계약금을 반환할 의무가 있다고 합니다.

2. 가계약금이 ‘위약금’인 경우.
당사자들 간에 한쪽의 사정으로 본 계약을 체결하지 못할 경우 이미 지급한 가지급금을 위약금(손해배상의 예정)으로 하기로 특약한 것일 때.

3. 가계약금이 ‘해약금’인 경우.
당사자들 간에 다른 약정이 없는 한 가계약금의 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 가계약을 해지할 수 있음(민법 제 565조 제1항)

○중도금은 왜 해야 하는가? 중도금 입금은 계약에 어떤 장점이 있나?

계약 후 부동산시세가 오르는 상황이 올 수 있습니다. 이경우 매도인은 계약금 2배를 주고서라도 계약을 해지하려고 하는 경우가 종종 있을 수 있습니다.

<계약서 사진>

중도금 지급 일자에 대한 중요성

하지만, 중도금을 입금하면 “개약을 반드시 이행한다”는 의미이기에 계약해지가 불가능해지므로 부동산 가격이 급등할 경우 계약파기를 막기위해 중도금을 미리 납부할 수도 있는데요.

중도금을 입금하는 것은 계약이행의 착수이므로 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.
이전에는 중도금을 납부하는 형태가 많았지만, 최근 중도금을 납부하는 방식이 많이 사라지고 있긴 합니다.
매수인은 부동산 값이 오를 경우에는 중도금을 낼 수 있도록 중간에 중도금 납부일정을 잡아두시면 계약유지를 굳힐 수(?) 있는 부분입니다. 또한 매도인의 경우에는 중도금 입금일을 연기하는 것이 유리하겠죠.

부동산 매매계약서에 중도금 지불 날짜가 정해져 있다고 해도, 계약서상의 날짜보다 앞당겨 지급해도 됩니다. 매매계약서를 쓰고 바로 다음날 중도금을 입금하는 것도 가능합니다.
중도금 지급 기일 전에 중도금을 넣지 않는다는 특약을 걸지 않는 이상, 중도급 지급일자 이전에 이행에 착수하는 중도금 지급이 가능하다는 법원의 판례가 있습니다.

다만, 매도인이 계약파기 의사를 밝힌 다음에 매수인이 중도금을 입금한 것은 다릅니다. 이때에는 매도인이 계약금의 배액배상으로 계약파기가 가능하다고 합니다.

부동산 사기 당하지 않고 똑똑하게 계약하는 방법

당사자간 인적사항 필수 확인: 임대인/매도인이 등기부등본의 소유자와 일치하는 확인합니다.
- 주민등록을 위조하진 않았는지 꼼꼼한 확인이 필요
등기부등본 확인: 권리관계 근저당권, 채권최고액 등을 확인하여 건물에 하자가 없는지 확인합니다.
- 근저당권: 계속적인 거래관계로부터 발생되는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다. (민법 제357조)
거래대금인 계약금, 중도금, 잔금을 입금할 때는 반드시 실소유자의 통장으로 입금해야 합니다.
- 대리인의 경우 계약서상에 대리인 정보를 명시해야 합니다.
공인중개사의 자격증과 공제보험을 확인합니다.
확정일자는 계약금 지출 후 바로 받아둡니다.
1~5번 내용을 모두 확인했으나, 부동산 사기를 당하면 경찰서에 신고하고 대한법률구조공단의 주택임대차 분쟁조정위원회에 상담을 받거나 분쟁조정신청을 하는 것이 좋습니다.

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