전월세 보증금 사기, 경매 피하는 법 5가지 : 부동산등기부등본 보는방법(근저당권과 채권최고액)
1. 전월세 사기 피하는 방법 2가지
▶첫번째는, 집주인 행세를 하고 보증금을 먹튀하는 사람을 만난 경우 입니다.
‘이게 진짜일리 없어…’라는 상황이 실제로 번번이 일어납니다.
이해를 돕기위해 조금 과장해보면요~
우리는 평소 부동산 거래는 익숙하지가 않아서, 집을 구할 때에 부동산중개인의 말을 전적으로 동의하거나 믿곤 합니다. 또한 의심스러운 부분이 있으면 자신의 일 처럼 부동산중개인이 나서서 해줄거라고 믿기도 합니다.
하지만, 부동산중개인은 말그대로 중개하는 일을 하며, 중개수수료를 받는 사람이기에 계약의 성공률을 높이기 위해 더 노력할 뿐이지, 자신의 집을 구하는 일처럼 신중하게 봐줄거라는 생각은 넣어두시는 것이 좋습니다. *방법은 우리가 신중해지면 됩니다!
만약 모든 부동산 중개인이 그랬다면 보증금 사기 사례들은 없어야 마땅하지요.😥
그렇다면 부동산중개인을 모두 싸잡아서 이렇게 말하는 것은 아닙니다. 물론 내 일처럼 잘봐주시는 분들도 계십니다. 하지만 우리는 우리 스스로가 훗날 보증금을 온전히 돌려받기 위해 몇가지 서류 보는 방법만 알아두어도 사기를 면할 수 있습니다. 😉
😯그렇다면, 집주인 행세를 하는 사람을 어떻게 구별해낼 수 있을까요?
바로, 등기부등본의 갑구를 보는 것입니다.
등기부등본은 보통 계약할시 부동산에서 떼어서 보여주는데요.
등기부등본 갑구에는 집주인의 인적사항, 즉 건물에 해당 소유권에 관한 내용이 작성되어 있습니다.
이 등기부등본에 있는 건물의 소유자의 인적사항과 집주인이라고 하는 사람의 신분증을 받아 대조를 해보아야 합니다. 그리고 동일한 인물인지 확인을 한 후에 계약을 해야 합니다.
<주의!>
※등기부등본은 소유한 사람만, 부동산에서만 뗄 수 있는 서류가 아니라, 나도 뗄 수 있고, 모든 사람이 해당 건물의 주소만 알면 + 수수료만 내면 뗄 수 있는 것입니다.
※계약금/잔금을 납부하기 바로 전에도 본인이 떼어서 보시면 좋습니다. 요즘에는 수수료 1천원정도만 납부하면, 모바일로도 쉽게 발급이 가능합니다. 그자리에서 즉시 떼어볼 수 있는 것이죠. 😃
>>등기부등본 발급을 위한 인터넷 등기소 바로가기<<
✅체크하기
‘소유자와 집주인이 동일인인지 확인하는 부분’은 누구나 알고 있다고 생각하실 수 있지만, 간혹 급하게 계약을 하시는 분들은 소유자가 정확히 누군지도 모르면서 계약을 진행하는 경우도 있습니다.
또한 대리인이 대신 나타나는 경우도 동일합니다. 이경우에는 위임장과 같은 소유자 확인서류 등이 필요한데, 왠만하면 계약서 작성시 대리인이 아닌 집 실소유자가 직접 계약서를 작성할 수 있도록 일정을 잡는 것이 좋습니다.
▶두번째는, 근저당과 채권최고액을 확인하지 않고 계약하는 경우 입니다.
등기부등본을 보면 어떤 것 부터 봐야하는지 막막하실 겁니다.
집 실소유자는 계약서 작성할 때 확인후 하면 되지만,
집 구할 때 첫번째로 확인해야할 부분은 바로 이부분 입니다.
등기부등본 을구를 확인하세요.
근저당과 채권최고액이 있는 부분은 ‘을구’입니다. 근저당권이 잡혀있는지를 보면 되는데요.
✅근저당권이란?
집주인이 이 건물을 담보로 잡아서 대출을 했는지 여부를 알 수 있는 정보입니다. 만약 등기부등본에 근저당권이라는 항목이 없으면, 이 건물이 담보로 잡혀있지 않고 안전히 보증금을 받을 수 있다는 소리입니다.
만약 근저당권이 잡혀있다면, 어떤 의미일까요?
집주인이 대출을 갚지 못한 경우, 집이 경매로 넘어갈 수 있다는 것을 의미합니다.
집이 경매로 넘어가지 않게 하기 위해서는 장치가 있는데 그건 마지막에 알아보도록 하겠습니다.
✅채권최고액이란?
채권최고액은 집을 담보로 대출해준 기관 등에서 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액을 걸어두는 것을 말하는데요. 이 금액은 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하고 있습니다. 만약 집주인이 갚으면 문제가 없지만, 집주인이 어떤 사정으로 만기일까지 갚지 못하면, 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제받는 것을 목적으로 등기부등본에 올려놓은 것입니다.
▶채권최고액으로 보증금 돌려받을 수 있는지 판단하기
집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 낮으면, 나중에 전월세보증금을 다 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70%이상인 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 봅니다.
<예를 들어보면> 매매가가 1억인 빌라가 있다고 가정해보겠습니다.
집주인이 은행에서 7000만원을 대출해서 등기부등본상에 채권최고액이 8천4백만원으로 기재되어 있다면, 이런 집은 전월세로 들어가는 것을 피해야합니다.
시세가 1억인 빌라가 경매에 넘어갈 경우 낙찰금액이 1억원 미만일 것이며 그 금액을 예측하긴 어렵습니다. 또한 낙찰된 후 낙찰금액에서 은행이 7천만원을 먼저 가져갈 것이고, 남은 금액에서 보증금을 받아가야하기 때문에, 경매에 넘어갈 위험이 있는 집은 들어가지 않는게 좋습니다.
2. 전월세보증금 경매로 넘어가지 않도록 하는 3가지 방법
다음 3가지 방법 중 하나만 해도 되는 것이 아니라, 모두 하셔야 하는 부분이니 천천히 확인해보시기 바랍니다.
- 등기부등본을 확인하세요
등기부등본을 보면, 현재 뿐만 아니라, 이전의 내용도 볼수가 있습니다. 현재에는 근저당권 설정이 없었더라도, 이전내역에 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록이 많았다면, 그 건물은 계약을 피하는 것이 좋을 수가 있습니다. - 전입신고와 확정일자를 바로 받으세요
계약을 체결한 경우에는 임대차계약서를 들고 바로 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 경매에 넘어갔을 때, 보증금을을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수가 있기 때문입니다. - 전세보증금 보증보험을 드는 방법입니다.
위의 확정일자는 무료지만, 해당 보증은 보험이라 비용이 발생하긴 하지만, 내 보증금을 무사히 돌려받기위한 장치로 들어들 수 있겠습니다. 보증보험은 계약 후 최대 1년 이내에 신청해야 하며 그 이후에는 신청이 불가합니다.