아파트 매매계약서 작성할 때 넣는 특약사항 7가지 살펴보기
아파트를 매매계약할 때 필요한 특약사항은 무엇인지 미리 살펴보시고 계약을 가시면 아주 좋은데요. 오늘은 아파트 매매계약서를 작성할 때 필요한 특약사항 7가지에 대해 알아보고, 왜 넣는지에 대해서도 간단하게 알아보겠습니다. 😉
특약은 상황이나 그 지역의 특성상 관련된 특약사항을 쓰시는 분들도 있고 또는 공인중개사가 선호하는 문구라던지, 조금씩 달라질 수 있습니다. 따라서 개개인이 필요한 것에 대해 조금씩 추가하거나 바꿔서 사용하시길 권해드립니다.
특약이란?
본계약 외에 주된 계약의 내용을 보완하기 위해서 부가하는 특별한 약정을 말합니다. 매도자와 매수자 간에 특별히 따로 협의하는 사항을 말하는 겁니다. 필요한 부분이 있다면 중개사에게 미리 요청하셔서 계약사항에 미리 반영하시기 바랍니다.
특약사항 1 – 아파트 일반 매매계약 체결 관련
“현 시설 상태에서의 매매계약이며, 매수인 현장확인 및 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함.”
현 시설 상태라는 말이 조금 모호하여, 아파트 매수인의 입장으로는 혹시나 하자가 발견되진 않을까 걱정이 되실 수 있습니다. 하지만 이 문구가 있다고 해서 민법에 따른 매도인의 하자담보책임까지 자동적으로 100% 면제되는 것은 아니까 너무 걱정하진 마세요.
그리고 다음 2번 특약사항에 이러한 내용을 부가하는 것이 좋겠습니다.
특약사항 2 – 하자비용
“현 시설물 상태의 계약이나 계약시에 중대한 하자(누수, 보일러고장, 하수도막힘, 유리창파손)이 있을 경우, 매도인은 이를 수리해 주기로 한다.” 라고 명시하는게 좋습니다.
특약사항 3 – 공과금 관련
“잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 하며, 장기수선충당금, 선수관리비는 잔금일 기준으로 정산한다.”
각종공과금이란 전기요금, 도시가스, 아파트 관리비 등을 말합니다. 이 문구는 대부분 지켜지는 것으로 알고 있는데, 가끔 매수자가 잔금전에, 상호협의하에 리모델링 공사등의 사정으로 제세공과금 및 기타 관리비를 다른 기준일로 하는 경우가 있다고 합니다. 이럴 때를 대비하여 이러한 일반적인 문구를 넣는다고 보시면 됩니다.
장기수선충당금이란 아파트의 노후화를 대비하기 위해서 일정금액을 매달 적립을 해두는 것인데요. 이것은 집주인이 내야하는 거고요. 관리비에 일정부분이 붙어서 나옵니다. 매달 서로 주고받기가 어렵기 때문에 임대기간이 끝나면 관리실 가면 표를 뽑아서 임대인이 임차인에게 반환을 해줘야 합니다.
선수관리비란, 아파트를 처음 입주할 때 아파트에 관리비가 없는 상태에요. 아파트에 따라서 1달에서 2달치의 관리비를 선납해서 보관을 하고 있는데 이것을 선수관리비라고 합니다. 이것은 매도인과 매수인이 잔금일날 서로 주고 받습니다.
특약사항 4 – 잔금일 및 인도일 조정 관련
“잔금일 또는 본 부동산의 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다.”
우리나라는 보통 매도인이 매수자에게 매매대금을 받아 다른 새로운 집으로 이사갈 거고, 매수인도 집을 팔아서 새로운 매수자한테 돈을 받아서 입주를 해야하고 몇집의 잔금일을 맞춰야 이사가 가능하기 때문에, 잔금일과 인도일도 조금씩 조정이 가능해야 하기 때문에 넣는 문구입니다.
특약사항 5 – 근저당권 말소 및 권리변동 관련
“등기사항전부증명서상 **은행 채권최고액 **원 근저당권 설정 상태이며, 매도인은 매매 잔금시 전액 상환 말소하기로 한다. 또한 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.”
이 5번 같은 경우는 매매계약, 전월세 임대차계약 모두에서 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 대부분 넣는 특약사항입니다. 전월세의 경우에는 “익일”까지 권리변동이 없도록 한다라는 것을 명시합니다.
근저당을 승계할 경우 대출 정책이 계속 바뀌고, 개인 신용등급에 따라서 금리가 계속 변동이 있을 수 있어서 승계하는 경우는 많지 않습니다.
특약사항 6 – 공동명의 관련 매매대금 입금계좌
“매매대금은 공동명의자 중 ** 명의의 계좌(**은행, ****)로 입금한다.”
보통 매매대금을 지급하게 되는 계좌정보를 작성을 하는데, 만약 부동산이 공동명의인 경우에는 매매대금을 지분별로 각 명의자 계좌로 입금을 할건지 아니면 공동명의자 중 한명의 명의로 계좌로 입금을 할건지 미리 특약사항에 기재를 해놓는 것이 좋습니다. 예를들어 부부 공동명의인 경우 계약할 때 부부모두 이러한 특약사항에 대해 확인후 날인하는 것이 좋습니다.
특약사항 7 – 특약사항 외
“본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례를 따른다.”
이부분은 모든 케이스에 대한 특약사항에 넣을 수 없기 때문에 위와 같은 내용을 넣습니다.
이외에도 붙박이장, 샹들리에, 인덕션 등과 같은 기본 부착물에 대해 가져가시는 분들이 계실 수 있습니다. 또한 짐을 뺄 때 부착물들에 떼가시는 분들이 있으며, 놓고가는 물품들도 있기 때문에 잔금일에 이 부분을 잘 확인을 하시는게 좋습니다.
지금까지 특약이란 무엇이며, 아파트매매계약시 넣는 특약사항 7가지에 대해 알아보았는데요. 매매계약 하실 때 도움이 되시길 바라며, 관련하여 매매하실 때 필요한 내용도 알아두시면 좋은 글을 첨부합니다.