전세 월세 임대차계약서 특약사항 쓰는 방법 6가지 (임대인 입장 vs 임차인 입장)


부동산임대차계약서-특약사항
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전세 및 월세 임대차계약서 작성하실 때, 내 보증금은 잘 보호되는지에 대한 권리설정에 관한 특약사항, 계약 후 살면서 분쟁의 소지가 있을 수 있는 하자 및 원상복구 관련 특약사항, 계약 종료 및 연장 관련 특약사항에 대해 반드시 알아두셔야하는데요. 오늘은 전월세 계약시 넣어야할 특약사항에 대해 알아보겠습니다. 😉

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특약사항이란?

부동산임대차계약서-특약사항
임대차 표준계약서

표준계약서를 사용하시면, 계약내용 밑에 민법과 주택임대차보호법에 대해 일반적인 조항들이 나와있습니다. 제2조~제9조 이런식으로요. 그 밑에 특약사항이라는 것은 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인 간의 약속을 계약서 상에 표시를 해두는 것입니다. 계약서 임대인과 임차인이 서로 협의하에 넣을 수 있는 것입니다. 다만, 그 내용은 강행규정을 위반하지 않는 범위에서 넣어야 합니다.

또한 특약에서 가장 중요한 것은 이 내용을 어길 경우에는 “~~게 한다” 등의 위약규정인데요. “이 내용을 어길 경우에는 임차인은 계약을 파기할 수 있다” 또는 “이 내용을 어길 경우에는 손해배상금 얼마를 지급한다”라는 위약규정을 넣으시면 좋습니다.

임대차 계약할 때, 전세, 월세 계약하실때 계약금 반환 특약 내용

보증금을 보통 대출로 하는 경우가 많습니다. 대출을 받을 것을 전제로 하고 계약을 하는데 만약에 계약을 한 후에 대출이 나오지 않는다면 계약을 해지해야 되겠죠. 그러면 임차인 입장에서는 “제가 넣은 계약금을 돌려받고 싶어요” 할 수 있겠죠. 이때, 임차인입장에서는 이러한 특약사항을 걸면 되겠습니다.


“전세 대출이 일어나지 않을 경우에는 계약은 파기되고 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다”라고 넣어놓으시면 임차인이 유리할 수 있습니다.


임대인입장에서는 “전세대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인을 계약금을 포기하여야 한다”를 넣으시면, 추후 분쟁을 예방하실 수 있겠습니다.

전월세 임대차계약, 매매계약 등 하실 때 근저당 말소 조건 특약 내용

이는 임차인의 보증금을 안전하게 보호하기 위해 필요한 권리설정에 대한 장치인데요. 집의 등기부등본을 떼서 보았을 때, 선순위 근저당이 있는 경우에는 임차인의 보증금에 대한 권리가 대출 다음 순위로 밀려나는 경우가 있게 됩니다. 만약 부동산이 경매로 넘어간다면 해당 부동산 관련 대출이 선순위로 잡히기 때문에 임차인은 보증금을 보호받지 못하는 경우가 있습니다. 따라서 해당 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 경우에는 다음의 특약사항을 넣을 수 있습니다.

“임대인은 임차인이 납부한 잔금을 받음과 동시에 근저당(해당 부동산 담보 대출 전체)을 말소한다” 또는 “계약일 당시에 등기부에 나와있는 그 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다” 라는 특약을 넣으시면 좋은데, 그 이유는 전입신고+확정일자를 받으시면 확정일자 받은 다음날 0시부터 효력이 발생을 하기 때문입니다. 이 다음날 효력이 발생하는 것을 이용해 잔금일 당일에 근저당을 설정하는 일부 사기꾼들이 있습니다. 이런 경우 근저당이 선순위가 되기 때문에 추후 내 보증금을 돌려받기 못할 수도 있습니다.

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월세 전세 계약시 반려동물 키우는 것 금지 특약 내용

“반려동물은 키울 수 없다. 임차인이 무단으로 반려동물을 키우다가 적발될 때에는 도배 및 장판 비용으로 100만원을 지급한다” 등의 특약을 넣어두시면 어겼을 경우에 어떻게 할지가 정해집니다. 다만, 비용이 비상식적으로 큰 금액은 아니어야 합니다.

임대차 계약시 하자 발생시 수리비용 특약 내용

범위를 정해두시면 좋습니다. “보일러, 전기시설, 상하수도 등과 같은 주요 설비의 하자(노후 불량)는 임대인이 부담을 하고, 전등 전구와 같은 소모품 교체나 임차인의 고의 및 과실에 의한 파손, 임차인이 사용하면서 발생하는 부식이라던지 간단한 수리건은 임차인의 부담으로 한다”


이를 확인하기 위해서는 임차인이 입주하기 전에 마감이나 시설상태 등을 사진이나 영상으로 찍어두면 나중에 계약 만기시 비교를 하여 분쟁이 없도록 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

계약 중도 파기시 중개수수료 누가 부담할 것인지 특약 내용

“임차인의 사정으로 계약 중간에 나갈 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담한다”

계약 연장 및 종료시에 집을 보여주는 것에 대한 특약 내용

임차인이 집을 보여주어야만 임대인도 임차인에게 보증금을 부담없이 줄 수 있습니다.

“임차인은 신규 세입자/매수인이 집을 보여주는 것을 적극 협조한다”

지금까지 전세, 월세 임대차계약서 작성시 임대인과 임차인의 입장에서 넣는 특약사항에 대해 살펴보았습니다. 이 특약사항에 따라 내 전세금을 보호할 수 있는지 없는지도 달라지기 때문에 꼭 계약하시기 전에 보고 가시기 바라겠습니다.

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