유찰 무슨뜻, 유찰이유 <전국 지역별 법원 저감율 비교> (+임장 중요한 이유)
경매는 진흙속에서 진주를 찾는 것이라고 말하기도 합니다. 좋은 물건을 찾는 능력을 갖춘 경우 경쟁자 없이 단독으로 낙찰을 받을 수도 있습니다. 오늘은 유찰은 무엇인지, 유찰될 경우 지역마다 얼마씩 가격이 저감이 되는지, 또 이와 연관하여 임장을 해야하는 이유는 무엇인지, 임장의 중요성에 대해서도 조금 다뤄보겠습니다.
유찰이란? 뜻
유찰은 법원 경매 등 입찰을 할 때, 입찰기일에 실시된 입찰에서 유효한 입찰자가 없어 최고가 입찰자가 선정되지 못한 것을 말합니다. 즉, 응찰자가 없어 낙찰되지 않고 무효로 돌아가는 일을 말합니다. 유찰이 된 경우 최저경매가격을 통상 20%~30% 씩 낮추어 재경매를 실시하게 되는데요. 이때 최저가는 각 관할법원이 정한 바에 따라 종전 최저가 대비 20%~30%가 저감됩니다.
유찰되면 가격이 얼마나 하락하나요?
감정가 10억원의 경매물건에 1명도 입찰하지 않으면, 1회 유찰이 되며, 다음 회차 가격은 통상 20~30% 저감 된 상태로 결정이 됩니다.
즉, 10억원인 부동산이 7억~8억원에 결정된다는 것입니다. 법원마다 저감율이 다른데요. 경매물건이 주인을 찾지 못하고 계속 유찰되는 경우 최저가는 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 이런식으로 낮아지게 됩니다. 공매와 달리 경매는 최저가 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 법적규제가 없어서 가격이 무한정 낮아지게 됩니다. 하지만 경매는 ‘잉여주의’ 원칙에 따라 유찰에 의한 최저경매가의 마지노선이 있습니다. 여기서 잉여주의 원칙의 뜻은 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액이 있어야만 경매가 계속 진행된다는 원칙인데요. 그렇지 않은 경우에는 관할 법원이 직권으로 경매를 취소하게 됩니다.
다음 표를 통해 유찰시 경매가격 저감율을 확인해보세요.
지역별 경매유찰 저감율
특히 광주지방법원, 목포지원, 해남지원, 순천지원 등은 1차 저감율이 30%이지만, 2차 저감율부터는 20% 저감되는 곳도 있으니 주의하시기 바랍니다.
유찰된 물건에 입찰자는 많아지는 경우는 언제인가요?
물건마다 다르지만, 대부분의 아파트는 감정가 및 1회 유찰된 상태에서 입찰을 합니다. 단, 대항력이 있는 물건은 2회 이상 유찰될 가능성도 있습니다.
또한 노후 빌라는 2회 이상 유찰이 되어야 입찰자가 많지 않고, 신축빌라는 감정가 및 1회 유찰된 물건이 입찰자가 많습니다.
감정가액은 시세와 같다? 낮다? 높다?
경매사이트를 이용하시면 물건별로 감정가액이 나와있습니다. 감정가액은 감정평가사에의해 측정되는 금액입니다. 예를들어 1억원의 감정가액이 나온 물건이 있다고 가정해봅시다. 현장시장 조사를 하다보면 감정액 1억원 보다 시세가 높은 부동산도 있고, 시세가 현저하게 낮은 부동산도 있습니다.
임장을 해야하는 이유
감정가에 비해 금액이 차이가 나는 이유는 경매 진행 절차에 의하여 기간이 상당히 길어짐에 따라 매각기일의 입찰 당시에는 감정액의 금액이 차이가 날 수 밖에 없습니다. 따라서, 임장을 통하여 현장조사, 부동산중개소에 가셔서 시세를 재측정하는 것이 필요한 것입니다.
유찰되는 이유
현재의 감정금액이 맞지 않는 경우 이거나, 부동산에 하자가 있거나, 주변 위치에 따라 금액이 조금씩 차이가 날 수도 있습니다.
낙찰자 및 투자자 입장에서는 수익을 남기기 위하여, 일부러 입찰을 하지 않고 기다렸다가, 유찰된 이후에 입찰을 하는 경우도 있습니다.
따라서, 현재 시세보다 감정금액이 저평가 되어 있을 경우에는 유찰 되지 않고 100% 이상 낙찰이 될 수 있는 것이죠.
<유찰되는 이유 정리>
- 인수해야할 선순위 채권자의 금액이 있을 경우(or 낙찰자 인수금액이 얼마인지 모를 경우)
- 유치권이 존재하는 경우
- 부동산 비수기의 특수한 경우
- 건물만 매각되는 경우(대지권이없는 건물만의 매각, 대지권이 없을 경우 차후에 지료를 납부해야하는 경우가 발생할 수 있음)
임장이 중요한 이유
따라서 법원 경매 사이트 및 무료, 유료경매 사이트에 나와있는 감정평가액을 그대로 믿지 마시고, 검색과 부동산 중개소에 전화하여 시세에 대한 정보를 모으고, 현장의 임장을 통해 주변의 시세를 더욱 정확하게 알아보시고 입찰가를 도출하는 것이 좋습니다.
지금까지 유찰은 무엇인지, 왜 되는 것인지, 어떤 이유에서 접근을 해야하는 지, 임장을 해야하는 이유와 왜 해야하는지 등에 대해 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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