주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 신청방법(+주담대 연계형 개인회생절차 자격조건)
개인회생 주택담보대출 연계형 / 주택담보대출채권 연계형 개인회생절차 / 2021년 초부터 운영된 제도
집주인인데 개인회생 가능한가요? 대한민국에서 내집마련이란 평생의 꿈입니다. 그래서 주택을 소유하고 있지만 빚쟁이인 사람에게도 ‘주택담보대출채권 연계형 개인회생절차’라는 법을 만들어 집을 보호하면서 빚을 갚을 수 있는 제도를 만들어놨습니다.
개인의 채무 조정 중 하나 – 개인회생 / 신용회복
개인회생 vs 신용회복
- 개인회생: 법원이 주관하고 채무를 강제로 면책 시킴
- 하지만 개인회생은 신용대출로 빌린 금액만 채무조정 대상에 포함하기 때문에 주택담보대출은 포함되지 않음
- 만약 개인회생을 신청하면, 수입에서 최저생계비*를 제외한 금액을 다달이 갚아나가면서 추가로 주택담보대출 원리금도 갚아야 함
- 신용회복: 신용회복위원회라는 민간단체에 가입된 금융사 채무를 대상으로 이자만 면책시켜주고 최대 10년까지 분할상환이 가능한 제도, 원금은 면책되지 않으므로 개인회생에 비해서는 면책 범위가 적지만, 최대 10년이라는 장기상환기간으로 재산이 많아 월 변제액이 큰 이들이 주로 신용회복을 선택하곤 한다
서울회생법원, 신용회복위원회와 업무협약 체결
2019년 1월 17일에 시범실시를 하도록 만들어진 이 제도는 개인회생절차 개시신청을 한 채무자가 자신이 보유한 주택을 소유하면서 변제계획안을 수행할 수 있도록 하는 프로그램(주택담보대출채권 채무재조정 프로그램)입니다.
주택담보대출채권 채무재조정 프로그램이 만들어진 이유
원래 개인회생제도에서 부동산을 소유한 채무자가 개인절차개시신청을 하면, 이자를 잘 납부하더라도 인가후에는 경매로 넘어가는 경우가 많았습니다.
법원의 금지/중지명령이나 개인회생절차 개시결정에 따라 채권자에 대한 변제가 금지되어 담보채권자의 채무자에 대한 주택담보대출채권이 연체상태에 빠지게 되고, 회생절차와 달리 개인회생절차에서는 담보권의 실행이 제한이 받지 않으므로 경매 등의 강제집행절차가 진행되면서 채권자는 주택에 대한 소유권을 잃게되는 경우가 빈번했습니다.
이때 채무자가 개인회생절차 진행중에 주택의 소유권을 잃으면, 채무자가 주택을 소유했을 때 부담하는 이자비용보다 더 높은 주거비용(월세 등)을 부담하게 되고, 나아가 주거가 사라지면서 생활의 불안정으로 이어질 수 있어 이는 채무자가 변제계획을 제대로 이행할수 없게 하기에 개인회생제도의 취지에 반하는 측면이 있었습니다. 상당수 은행(채권자)는 개인회생이 결정될 경우 채무자의 상환능력이 낮다고 판단하여 담보로 잡고 있는 집을 경매로 붙이게 됩니다.
따라서 이를 막기위해 금융당국은 새로운 대안을 내놓았습니다. 일정한 요건을 갖춘 채무자에게 개인회생절차 내에서 신용회복위원회를 통해 담보채권자와 사이에 주택담보대출채권의 채무재조정에 관한 합의를 함으로써 채무자가 주택의 소유권을 유지할 수 있도록 하는 프로그램을 고안한 것인데요. 바로 법원에서 개인회생 절차로 신용대출을 갚는 동안 주택담보대출의 경우 신용회복위원회를 통해 이자만 갚아도 집을 지킬 수 있도록 하는 것이죠.
주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 개인회생 신청 자격
일반적으로 개인회생의 핵심 요건은 채무초과 상태로 빚이 재산보다 많아야만 신청자격 조건이 되었으나, 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램의 경우 시가 6억원 이하의 주택의 보유한 채무자가 서울회생법원(다른 법원은 하단 참조)에 개인회생절차개시신청을 하면 주택의 소유권을 유지할 수 있도록 합니다.
신청대상:
- 부부합산 소득이 7천만원 이하
– 실수령 기준으로 소득세, 주민세, 4대보험 등을 공제한 금액이므로 해당기관에 문의필요 - 6억원 이하 생계형 주택 실거주자가 대상임
– 주택 가격은 신청일 기준 KB부동산 시세 또는 개별공시지가로 산정됨
– 실거주를 해야하지만 원격지 근무, 부모부양 등의 사유로 실거주를 하지 못하는 경우는 예외로 신청 가능함 - 채무자 단독소유
– 제 3자와 공동소유 공동담보의 목적물인 경우 1주택 소유자로 해당되지 않으므로 지원 불가 - 근저당권자 신용회복위원회에 협약 등
- 주택담보대출 연체 기간이 31일 이상이어야 함
– 주택담보대출이 2개 이상인 경우 한건만 연체 31일 이상이면 지원 가능 - 담보채권자의 범위
– 신용회복위원회와 신용회복지원협약을 체결한 금융기관으로 국내 대부분의 금융기관이 이 협약을 체결하고 있습니다. ☞ 신용회복지원 협약 가입한 금융회사는 신용회복위원회 홈페이지에서 조회 가능
채무조정 불가 대상:
- 부부 등이 공동명의로 주택을 소유한 경우
- 담보대출 채권자가 대부업체 등인 경우
- 부부합산 연소득이 7천만원이 넘는 경우
- 소유 주택이 6억원 이상인 경우
- 오피스텔의 경우 주택법상 주택에 해당되지 않으므로 지원이 불가함
- 담보주택의 협약 미가입채권자의 가압류, 가처분 등 관리제한이 있으면 안됨, 단 협약 가입채권자의 권리 제한인 경우에는 지원 가능
- 담보주택의 임차인이 있는 경우 지원 불가
- 채무자가 개인 채무조정 신청 제외 대상에 해당되는 경우 지원 불가
☞ 개인 채무조정 신청 제외대상 확인하기 <유의사항>
신용회복지원협약 제4조(신청대상)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 채무자는 채무조정을 신청할 수 없다.
- 채무조정의 효력이 상실된 날부터 3개월 이상 경과하지 아니한 자
- 제10조에 의한 심의위원회의 심의ㆍ의결, 제11조에 의한 채권금융회사의 동의 등의 요건을 충족하지 못하여 채무조정 신청이 기각된 날부터 1년 이상 경과하지 아니한 자. 다만, 그 기각 사유를 해소한 자는 그러하지 아니하다.
- 재산을 도피ㆍ은닉하거나 고의로 책임재산의 감소를 초래한 자
- 어음ㆍ수표 부도거래처로서 부도사유를 해소하지 못한 자
- 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」및 동 시행령에 따른 금융질서문란자
- 협약을 체결하지 아니한 채권자에 대한 채무(이하 ‘협약외채무’라 한다)의 원금이 동 원금과 채권금융회사에 대한 채무원금을 합산한 원금총액(이하 ‘원금총액’이라 한다)의 20/100 이상인 자. 다만, 협약을 체결하지 아니한 채권자가 이 협약의 채무조정에 준하여 상환조건 변경에 동의한 경우 당해 채무는 제외할 수 있다.
- 채무조정 신청 전 6개월 이내에 발생한 채무의 원금이 원금총액의 30/100 이상인 자. 다만, 기존 채무의 상환자금으로 사용한 경우 당해 채무는 제외할 수 있다.
- 채무부존재확인소송 중인 자 또는 대출의 무효, 취소를 다투거나 분쟁상태에 있는 자
- 고의로 채무이행을 지연할 목적으로 채무조정을 신청하는 자
- 채무자의 재산 및 수입에 비추어 채무조정 없이 총 채무를 정상적으로 변제할 수 있는 자
‘주택담보대출채권 채무재조정 프로그램’을 시행하고 있는 곳은?
처음에는 서울회생법원에서만 시행하였으나 현재는 서울회생법원, 수원지방법원, 청주지방법원, 창원지방법원, 춘천지방법원도 시행중입니다. 이 프로그램을 시행하지 않는 법원에서는 신청을 할 수가 없습니다. 채무자의 주소지, 사무소, 근무지 중 1개라도 해당 지역에 위치한 경우 위 회생법원을 관할법원으로 신청할 수 있습니다. (2021.12.14 기준)
채무재조정의 구체적인 내용(장점)
- 주택담보대출채권에 대한 연체이자의 감면
- 주택담보대출채권에 대한 이자율의 인하
- 주택담보대출채권에 대한 거치기간 및 상환기간의 연장
다만, 사안에 따라 위 1~3 중 전부 또는 일부만 적용될수 있음
- 채무자와 담보채권자 사이에 채무재조정에 관한 합의가 이루어지면 법원은 그 합의내용을 개인회생절차 내에서의 변제 계획안에 반영할 수 있으며, 채무자는 개인회생절차가 진행되는 동안 위 프로그램을 통하여 재조정된 이자금액을 매월 정기적으로 상환하는 방식으로 주택의 소유권을 보유할 수 있게 됩니다.
채무조정 내용
- 상환기간: 원리금균등분할 상환 방식 (최장 35년까지 연장 가능)
– 만약 잔여 상환기간이 35년 이상이면, 기존 상환기간으로 함 - 거치기간: 개인회생 변제기간과 동일하게 적용되는 것이 원칙임. 개인회생의 변제기간은 일반적으로 3년이고 최대 5년까지 연장가능. 거치기간동안에는 이자만 상환함
- 조정 이자율: 약정이자율의 50% 인하를 적용함. 단, 이자율 하한이 존재하고, 신청일 시점 한국은행 기준 금리에 2.25%를 더한 것임. 만약 이자율 하한보다 낮은 약정이자가 유리하다면 약정이자율을 유지함
- 연체이자: 연체이자에 한해 감면이 가능하며, 상환유예는 지우너하지 않음. 개인회생 변제기간인 거치기간 동안 담보대출 이자를 상환할 수 있도록 개인회생에서 추가 생계비를 인정할 수 있음
✅ 서울회생법원 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램
지원신청서 링크 바로가기
✅ 수원지방법원 바로가기
✅ 청주지방법원 바로가기
✅ 창원지방법원 바로가기
✅ 춘천지방법원 바로가기
집을 지키면서 채무를 조정받고 싶은 경우
개인회생에서 주택담보대출은 별제권으로 분류되어 조정되지 않음. 별제권이란? 이미 주택을 담보로 잡고 있어 채무 전액을 변제받을 수 있는 금융기관은 굳이 개인회생 채권단에 들어가 면책된 금액을 다달이 변제받지 않아도 된다는 것, 즉 개인회생 절차와 상관없이 담보로 잡은 주택을 처분해 대출을 회수해갈 수 있다는 의미임
주택담보대출이 있는 신청자가 개인회생을 신청하면, 법원은 우선 사건ㅇ르 신용회복위원회로 보내 주택담보대출에 대한 신용회복을 진행한 다음 나머지 무담보 채권에 대해서만 개인회생절차를 진행하게 한다.
이러면, 3~5년인 개인회생 기간 동안 주택담보대출의 이자만 갚고, 개인회생이 끝나고 나면 그때부터 원리금을 갚아나가면 된다. 빚을 갚는 기간은 길어지지만 집은 지킬 수 있다는 것이다.
신청방법 및 절차
1. 주택담보대출 연계 개인회생 신청서를 회생법원에 제출한다
2. 법원 또는 회생위원은 당해 개인회생 사건을 신용회복위원회의 채무조정 절차에 회부하게 된다
3. 다음과 같이 신용회복위원회의 주택담보대출 채무조정과, 회생법원의 신용대출 채무조정이 동시에 진행된다
1) 채무자(개인 회생 신청인)는 신용회복위원회를 방문하여 채무조정에 필요한 서류 등을 제출한다
2) 신용회복위원회에서는 [채권 신고 → 심의 → 동의 → 채무조정]의 순서에 의해 채무재조정 절차를 진행한다
3) 신용회복위원회에서는 주택담보대출 채무조정안을 마련하여 조정결과 보고서를 회생법원에 제출한다
4) 회생법원은 신용회복위원회의 조정결과가 반영된 변제계획안을 인가한다
4. 개인회생 절차에서는 신용대출 채무에 대해 변제계획안에 의한 변제가 완료된 후 주택담보대출을 상환하는 방식이다
5. 신용회복위원회는 개인회생절차에 진행되는 동안(5년)에는 주택 담보 대출채권의 이자만 상환하면 되고, 개인회생 변제절차가 종료되면, 주택담보대출금에 대한 원금상환을 개시하는 채무조정안을 마련한다
6. 주택담보대출 채무조정이 이행되는 동안, 회생의 인가결정이 되더라도 주담보채권자는 담보주택에 대한 경매가 금지되며, 주택담보채권이 매각(양도)되는 경우에도 채권을 양수한 새로운 채권자가 채무조정안을 그대로 승계하게 된다.
지금까지 개인회생 주택담보대출채권 연계형 채무재조정 프로그램에 대해 알아보았습니다. 영끌족, 내집마련의 꿈을 지켜주는 제도로, 채무자에게 집을 지킬 수 있도록 하고 빚을 갚을 기회를 주는 고마운 제도로 보여집니다.
관련하여 다음 내용들도 읽어보세요. 👏