전입신고와 확정일자 차이점 ‘1+1 세트’로 받는 이유
저는 전월세 계약에는 전입신고와 확정일자를 꼭 받습니다. 그런데 전입신고는 주민등록등본에 올라가기라도 하는데 확정일자는 뭘까요? 전입신고와 확정일자의 차이점과 왜 이 둘을 1+1 세트로 받아야 하는지에 대해 알아보겠습니다. 😉
일단 이해를 돕기위해 전세에 대한 개념부터 잡고 가보겠습니다. 전세의 경우 매달 월세를 납부하는 것이 아닌 큰 돈을 임대인에게 주고, 2년 이상을 거주할 수 있는 권리를 부여받는데요.
이 과정에서 전세를 주택의 매매와 비교해보았을 때, 주택매매는 등기를 설정하여 내가 이집의 소유자임을 증명할 수 있습니다만, 전세의 경우는 좀 다릅니다. 내가 이집에 보증금을 내고 전세로 살 권리가 있다는 것을 증명해주는 것은 임대차계약서 뿐이 없는데요..
만약 임대인이 해당 주택의 담보를 통해 대출을 받을 수도 있기에, 내가 모르는 사이 다른 권리자가 근저당을 설정할 수 있습니다. 그러면 경매에 넘어갈 가능성도 있어지고, 그 집에 사는 세입자는 어떻게 무사히 보증금을 받을 수 있을까요? 이런 생각이 드는 것은 아주 당연한데요. 🤔
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전세 보증금이 보통 큰 돈이 아니기에, 많은 사람들이 미리 전세권 설정등기를 하거나, 전세금반환보증을 들어서 보증금을 지킬 수 있는 장치를 마련해두려 합니다.
그래서 가장 첫번째로 내 보증금을 지키기 위해 전입신고라는 것을 합니다.
전입신고의 순서는 전세계약 후 가능한한 빨리 전입신고를 해주는 것이 좋습니다.
그러면 전입신고란 어떤 힘을 갖는지 알아보아야겠죠?
전입신고의 효력
주택임대차보호법에는 최우선 변제권이라는 것이 있습니다.
최우선 변제권은 “해당 주택에 대해 다른 (선순위) 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있다”는 것을 의미하는데요. 선순위 담보물권자보다도 우선하여 효력이 있는 것이 큰 장점입니다.
이 최우선 변제권을 얻으려면 대항력을 갖춰야 하는데요.
대항요건은 2가지로,
- 주택의 인도와
- 전입신고 입니다.
<주택의 인도>는 내가 그집에 살고 있는 것을 말합니다. “점유“를 말하는 것이구요.
<전입신고>의 경우, 주민등록을 전세계약 맺은 집으로 등록하는 것입니다.
이로써 내가 이집에 보증금을 내고 거주하고 있다는 것을 증명해줍니다.
다만, 전입신고는 신고한 그 순간부터 효력이 발생하는 것이 아니라, 익일 0시부터 발생되는 문제점이 있긴 합니다. 왜이렇게 된 걸까요? 다음엔 그 주제로 글을 써보는 것도 좋을 것 같습니다.
이렇게 2가지 대항조건을 갖추면 최우선 변제권을 얻게 됩니다.
그러면, 전입신고를 했으니, 이제 나의 전재산(?)이 들어간 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다고 볼 수 있을까요?
정답은 “아닙니다!!”
제목에도 적었듯, 전입신고와 확정일자는 1+1으로 세트로 봐주셔야 되는 이유가 바로 여기에 있습니다. 😊
전세계약 할 때 확정일자를 하라고 하는 이유,
확정일자의 효력
확정일자를 받는 이유는 간단히 말하면, “후순위 물권보다 우선하게 해주는 효력“이 있습니다.
이게 무슨 뜻이냐면, 주택이 경매에 넘어가게 되었을 때 이 주택에 존재하는 채권의 후순위 권리자나 기타 다른 채권자가 있을 텐데, 그 보다 우선해서 보증금 변제가 가능해집니다.
확정일자에 대해 좀더 자세하게 알아보겠습니다.
확정일자를 받는 다고 해서 등기부등본에 올라가는 것은 아니지만, 순위를 정하는 것이 가능합니다.
<대항력+확정일자>를 받아두면 ‘우선변제권‘이 생기게 되는 것입니다.
<확정일자 받는 방법>에 대해서는 글의 마지막에 정리해둘테니 끝까지 읽어보시기 바랍니다.^^
앞서 ‘최우선변제권’ 이라는 것이 있었고, 지금은 ‘우선변제권’이라는 것을 말했는데요.
이 둘의 차이점이 궁금하지 않으신가요?
최우선변제권과 우선변제권의 차이점
예를 들어보겠습니다.
최우선변제권이란, 선순위담보권자 보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리이며, 변제받을 수 있는 범위는 법령에서 정한 소액보증금으로, 주택가격의 1/2 범위로 적용받습니다. 즉, 보증금 전체를 지킬 수 있는건 아니라는 것이죠..😅
우선변제권이란, 대항요건(주택인도+전입신고)과 확정일자를 받아두면, 후순위 담보권자보다 우선하는 권리이며, 주택 가격의 범위에 제한이 없기 때문에 보증금 전액을 모두 변제받을 수 있답니다. 😀
다만, 경매 낙찰가격이 그 이상이어야 가능한 일이긴 하겠습니다.
확정일자 받는 2가지 방법
1. 확정일자 방문 신청 방법
보통 전입신고(무료)를 할 때 수수료 1천원 정도를 납부하면 확정일자도 함께 받을 수 있는데요.
2. 인터넷으로 확정일자 받는법
①인터넷 등기소에 접속하여 회원가입을 합니다.
※온라인 확정일자를 받으려면 전자서명인증서(= 구 공인인증서/공동인증서 등)가 필요합니다.
②로그인 후, 신청서 작성 버튼을 눌러 전세계약서를 보고 작성하면 됩니다.
③전세계약서원본을 스캔하여 업로드 합니다.
④신청 수수료를 결제합니다. (1천원 정도)
⑤신청서를 제출하면 온라인 확정일자 발급이 완료됩니다.