다주택자 주택담보대출 가능한 은행 정리 (무주택자 1주택자도 확인하세요!)
까다로운 다주택자 주택담보대출에 대해 알아보겠습니다. 금융당국이 대출을 규제하게 되면, 은행도 이에 발맞춰 대출조건에 변화를 줘야하는데요. 여기서 쟁점은 은행마다 대출 조건이 다르다는 것이 핵심이 되겠습니다. 어떤 은행이냐에 따라서 대출 가능여부가 달라지고, 대출한도가 크게 달라질 수가 있으니까요. 다만, 여기에 정리된 내용은 은행별로 규제정책이 언제든지 바뀔 수 있으니, 참고만 하시라는 말씀을 붙여봅니다.
주요 5개 시중은행이란?
- KB국민은행
- 신한은행
- 하나은행
- 우리은행
- NH농협은행
다주택자 대출 중 한도를 규제하는 조건: DSR, 만기일, LTV, DTI
2024년 9월부터 총부채원리금상환비율(줄여서 DSR)이 도입되었습니다. 이 DSR이라는 것은 대출한도를 규제하는 단어라고 기억하시면 됩니다.
DSR 이란?
▶ 대출자가 1년에 갚아야 하는 원리금(원금+이자) 상환액을 연소득으로 나눈 값
“DSR 비율 축소한다” 의미, 뜻
▶ 원리금 상환액이 연 소득의 40%가 넘지 않도록 대출 한도를 정함으로써, DSR을 축소한다고 하면 대출한도가 줄어든다는 것을 말함
DSR이 줄어든다고 하면, 줄더라도 한도를 늘릴 수 있는 방법이 있습니다. 대출을 할 때 최대 만기가 긴 주택담보대출을 선택한다면 한도를 늘릴 수 있는데요. 그 이유는 만기가 길수록 대출자의 소득과 대출금리가 동일하더라도 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 줄어들기 때문입니다.
예시를 들어 설명해보면, 연소득이 1억원인 갑씨가 수도권 지역의 주택을 구입하기 위해 연 4.21% 금리의 주기형(5년) 주담대를 30년 만기(원리금 균등 상환)로 받을 경우, 최대 6억 8천만원을 빌릴 수가 있습니다. 같은 조건으로 만기를 40년으로 잡는다면 대출한도는 7억 7,300만원으로 증가하게 됩니다. 약 1억원 정도 늘어나게 되는 것이죠.
다만, 주담대 만기일도 제한되는데요. 대부분의 은행은 최대만기일을 축소하였다고 합니다.
주택담보대출 최대 만기일 은행별 정리
주담대 만기일이 최대 30년인 은행들
▶KB국민, 우리은행, 신한은행, 카카오뱅크
주담대 만기일이 최대 40년인 은행들(=별다른 규제가 없는 은행들)
▶하나은행, NH농협은행
주담대 만기일이 최대 50년인 은행
▶iM뱅크(전 대구은행)
단, 50년 만기 주택담보대출의 경우, 대출취급일 기준 만 34세이하만 가능.
무주택자 / 1주택자 주택담보대출 은행
무주택자는 어떤 은행을 방문하더라도 대출을 받을 수 있을 것입니다. 무주택자인 경우에는 대출한도가 높고, 금리가 가장 싼곳을 찾아 원하시는 곳을 선택하시면 됩니다. 그러나 유주택자는 머리가 아파오기 시작합니다.
유주택자란?
▶본인과 주민등록등본에 같이있는 세대원 중 1명이라도 주택을 보유할 경우 유주택자로 간주됩니다. 부부나, 부모, 자식 등 같은 세대원이 주택을 1명이라도 보유한 경우 본인도 유주택자입니다. ‘내 명의’ 아닌데요? 라고 해도 유주택자라고 간주됩니다.
▷2주택 이상 보유한 사람(=다주택자)
1주택자는 다른데요. 집을 1채 보유하고 있는 경우 추가로 주택담보를 받으려면, 많이 다녀보셔야 한다는 얘기입니다. 즉, 은행 대출 중에 가장 제각각인 것은 “1주택자” 입니다.
1주택자의 수도권 주택 추가 구입 목적으로 주담대를 원칙적으로 제한하는 곳: KB국민, 신한은행, 우리은행 (단, 신한은행의 경우 수도권이 아닌 전국)
▶단, 위 은행에서 기존 보유 주택을 매도하는 조건에 한해 주담대를 허용함
▷KB국민, 우리은행의 경우 대출 실행일 6개월 이내 결혼할 예정인 경우, 대출 신청 시점 2년 이내 주택을 상속받는 경우도 예외로 인정함
▶1주택자 수도권 주택 대출 가능한곳: 하나은행, NH농협은행
▷1주택자 비수도권 주택 대출 가능한곳: 하나은행, NH농협은행, KB국민은행, 우리은행
1주택자의 신규 주택 구입 목적으로 주담대가 조건 없이 가능한 곳: 하나은행, NH농협은행, iM뱅크
▶NH농협은 2주택 이상 다주택자의 수도권 주택 구입 목적의 주담대를 중단함
▷iM뱅크의 경우 다주택자 주담대를 허용한다고함
2주택자 3주택자 주택담보대출 한도 은행
유일하게 시중은행중 다주택자 주담대를 허용하고 있는 은행은 하나은행이라고 합니다.
1주택자가 2주택자(다주택자)가 될 때, 수도권에서 주택을 사려면 하나은행, 농협은행에서만 대출이 가능하고, 나머지 국민은행, 신한은행, 우리은행에서는 주택담보대출을 받을 수가 없습니다. 그리고 비수도권에서 주택을 사려면 신한은행과 국민은행을 제외한 모든 은행에서 주담대를 받을 수 있습니다.
다주택자의 주택 구입용 주택담보대출 가능한 곳:
▶수도권: 하나은행(LTV, DTI 한도 범위 안에서), (단 농협의 경우, 집단대출/이주비/중도금은 가능)
▷비수도권: 하나은행, 우리은행, NH농협은행은 가능
▶다만, 가능한 은행이라는 것이지 한도가 높다는 예상은 금물.. 규제지역과 비규제 지역별로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)는 별도로 적용됩니다.
비규제지역 다주택자 주택담보대출
비규제지역에 집을 사시려는 무주택자, 1주택자, 다주택자라면 다음글을 참고하세요. 또한 비규제 뿐만 아니라, 규제지역에 대해서도 나와있답니다.
지금까지 무주택자, 1주택자, 다주택자(2주택, 3주택 등)의 주택담보대출 은행, 대출한도, 대출금리에 대해 알아보았습니다.
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