건축물대장 온라인 발급 3가지 방법 (1초컷 + 건물 용도 소유자 신원 지분 현황 위반건축물 확인하기)
대출 등을 받을 때, 집 매매/임대차 계약을 할때 건축물 용도를 확인하는 것은 참 중요합니다. 다세대주택, 오피스텔 등의 경우 불법 구조변경 등으로 불법건축물인지 여부 등을 확인해야하기 때문이죠. 해당 건축물이 제 용도대로 사용되지 않은 경우 위반건축물로 지정이 되기 때문인데요. 위반건축물로 지정된 건물은 원래 용도로 원상복구 될때까지 매년 이행강제금을 납부해야합니다. 만약 이 용도부분을 잘 확인하지 않고 매입했다가 큰 금전적 손실을 떠안게 될 수도 있습니다.
일반적으로 아파트 거래를 할 때는 건축물대장을 거의 확인하진 않는다고 합니다. 아파트의 경우 불법개조나 불법증축 등이 거의 불가능 해서 그런데요. 근생빌라나 다세대주택 등으로 이사를 가시는 경우에는 위반 건축물 피해를 입지 않도록 반드시 확인을 해두시기 바랍니다. 그렇다면 건축물 용도를 어디서 확인할까요? 이를 확인하기 위해서는 건축물 대장을 열람하거나 발급해서 보시면 되는데요. 방문 발급하는 방법과 온라인을 통해 발급하는 방법이 있습니다. 건축물대장을 온라인으로 열람/발급 하는 방법은 3가지가 있습니다. 또한 건축물 용도의 종류와 분류방법 등에 대해서도 쉽고 상세히 알려드리겠습니다.
건축물대장이란?
건축물대장은 다음과 같은 건축물에 관한 여러가지 사항을 의무적으로 작성하여 등록하고 관리하는 대장을 말해요.
- 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항
건축물대장이랑 등기부등본이란 뭐가 달라요? 차이점
계약할 때 둘다 확인하는 것이 좋다고 하는데 두 서류의 차이점은 무엇이 있냐면요.
| 구분 | 등기부등본 | 건축물대장 |
| 주요내용 | 부동산에 대한 권리 관계 | 부동산에 대한 권리 관계 건축물의 구조, 용도 등에 대한 사실 |
| 관리주체 | 법원 | 국토부 및 지자체 |
| 발급 및 열람 방법 | 대법원등기소에서 발급 | 정부24, 세움터, 서울부동산종합정보 등에서 발급 (아래에서 하나씩 소개) |
▼부동산 등기부등본 발급방법, 보는 방법
건축물대장의 종류
건축물 대장은 일반과 집합으로 나뉘어요. 여기서 또 세부항목에 따라서 총괄, 표제부, 전유부 등으로 구분하고 있어요. 그래서 원하는 항목을 선택해서 열람하고 발급할 수 있어요.
1) 주택유형에 따른 건축물대장 구분
- 일반건축물대장: 건물의 소유주가 개인인 경우 – 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등
- 집합건축물대장: 건물의 소유주가 여러명인 경우 – 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 빌라 등
2) 열람 목적에 따른 건축물대장 종류
- 총괄: 해당 지번의 모든 건물을 열람, 건축물 현황 위주 (일반, 집합에 둘다 있음)
- 일반: 개별 건물 열람, 건축물 및 소유주 현황 (일반에만 있음)
- 표제부: 해당 지번의 개별 동 열람, 건축물 현황 위주 (집합에만 있음)
- 전유부: 해당 지번의 개별 동/호수 열람, 건축물 및 소유주 현황 (집합에만 있음)
건축물대장 너무 복잡한데 보는 방법 없어요?
건축물대장에는 갑구와 을구가 있습니다. 건축물의 상세사항을 보여주기위해 다양한 항목을 표시하고 있고 이를 갑구와 을구로 크게 나누었다고 보면 됩니다. 글을 끝까지 천천히 읽어보시면 스샷과 자세한 설명으로 알려드리니 이부분을 먼저 알아두고 이해해두시면 됩니다.🙂
<건축물대장의 갑구에는 무엇을 확인할 수 있나?>
갑구에는 다음과 같은 건물에 대한 전반적인 사항을 알 수가 있습니다.
- 건물의 부동산 고유번호, 주소, 지번, 종류, 면적 등과 함께 소유자의 이름과 주소를 확인할 수 있습니다.
주요항목에 대해 알아볼게요.✍
1) 명칭 옆 ‘특이사항’이 없을 경우에는 ‘호수/가구/세대수’
보통 고유번호 – 민원접수번호 – 명칭 – 그 다음에는 특이사항이 표기 됩니다. 예를 들어 불법 건축물일 경우 특이사항 란에 해당 사실이 표기됩니다.
2) 연면적
건물 각층의 바닥 면적을 합해놓은 수치입니다. 모든 층의 면적을 더해서 총면적을 기록해 놓은 것입니다.
3) 건폐율, 용적률
[건폐율]은 건물의 수평 투영 면적을 말하고, [용적율]은 대지면적에 대한 지상층의 총 건축면적의 비율을 말합니다.
4) 주용도
부동산 거래할 때 건축물대장을 보는 이유가 바로 [용도] 부분인데요. 용도는 건축물 종류를 유사한 구조나 그 이용 목적 및 형태별로 묶어서 분류를 해둔 것인데요. 건축물 허가요건을 통제하기위해 규정하는 것으로 [건축법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 건축물의 용도를 규정하고 있어요. 건축물의 용도의 종류는 생활시설, 공장, 숙박시설, 의료시설 등으로 분류될 수 있습니다.
건축물의 주용도 종류는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설* 등이 있습니다.
*근린생활시설이란? 슈퍼마켓, 음식점, 미용실, 세탁소, 목욕탕, 병의원, 체육도장 등을 말합니다.
만약 매매하려는 건축물의 주용도가 주택인 경우 근린시설로 운영할 수 없답니다. 건축물 대장에 기록되어 있는 주용도와 다른 임의로 건축하여 운영할 경우 불법건축물에 해당된다고 볼 수 있죠.
<건축물대장의 을구에는 무엇을 확인할 수 있나?>
을구에는 소유자 현황, 변동원인, 증축, 용도변경 등에 대한 내용을 알 수가 있습니다.
- 소유권 이전, 증축, 용도변경 등
[여기서 잠깐!]
● 용도변경의 뜻과 관련된 궁금증 질문 정리
Q. 건축물의 용도는 건축물마다 하나씩만 인정되나요?
A. 아닙니다. 건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 건축허가, 건축신고 및 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제19조의2제1항).
<복수용도의 인정>
-“건축물의 복수용도”란 하나의 공간(실)이 2종류 이상의 용도시설인 것을 말합니다(국토교통부·대한건축사협회, 「만화로 체험하는 알기쉬운 건축여행」, 2017. 6., 3쪽).
·건축물의 복수용도는 「건축법」 및 관계 법령에 정한 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한해 허용됩니다(「건축법」 제19조의2제2항).
·건축물의 복수용도는 원칙적으로 같은 시설군 내에서 허용되나, 지방건축위원회의 심의를 거쳐 다른 시설군의 용도 간의 복수용도가 허용될 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의3제1항).
●“용도변경”뜻
– 용도변경이란, 건축물대장 상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로 변경하는 행위를 말합니다(국토교통부·대한건축사협회, 「만화로 체험하는 알기쉬운 건축여행」, 36쪽).
– 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 합니다(규제「건축법」 제19조제1항).
<용도변경 절차도>
● 지목변경과 건축물 용도변경의 구분
“지목”이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하고, “지목변경”이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제33호).
지목변경이 토지에 관한 것이라면, 용도변경은 건축물에 관한 것으로 차이가 있습니다.
● 건축물 검사 및 사용승인에 대하여 <사용승인 신청방법 정리>
1. 신청대상
허가나 신고대상인 용도변경으로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 사용승인을 받아야 합니다(규제「건축법」 제19조제5항 본문 및 제22조). 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 건축물의 사용승인을 받지 않아도 됩니다(규제「건축법」 제19조제5항 단서).
2. 제출서류
건축물의 사용승인을 받으려는 자는 사용승인신청서에 다음의 구분에 따른 도서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장(이하 “허가권자”라 함)에게 제출해야 합니다(규제「건축법 시행규칙」 제16조제1항 및 별지 제17호서식).
– 규제「건축법」 제25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우 : 공사감리완료보고서
– 규제「건축법」 제11조, 제14조 또는 제16조에 따라 허가·변경허가를 받았거나 신고·변경신고를 한 도서에 변경이 있는 경우 : 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서
– 규제「건축법」 제14조제1항에 따른 신고를 하여 건축한 건축물인 경우 : 배치 및 평면이 표시된 현황도면
– 규제「건축법」 제22조제4항 각 호에 따른 사용승인준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 하기 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 경우(해당 사항이 있는 경우로 한정함) : 신청서 및 첨부서류
– 규제「건축법」 제25조제11항에 따라 감리비용을 지급한 경우(해당 사항이 있는 경우로 한정함) : 감리비용을 지급하였음을 증명하는 서류
– 규제「건축법」 제48조의3제1항에 따라 내진능력을 공개하여야 하는 건축물인 경우(「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제60조의2제2항 후단에 해당하는 경우로 한정함) : 건축구조기술사가 날인한 근거자료
※ 임시사용승인 신청 관련
– 건축주는 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함함)해야 합니다(「건축법 시행령」 제17조제2항 및 「건축법 시행규칙」 별지 제17호서식).
– 허가권자는 위의 신청서를 접수한 경우에는 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 건축법령에 따른 기준에 적합한 경우에만 임시 사용을 승인할 수 있으며, 식수(植樹) 등 조경에 필요한 조치를 하기에 부적합한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 식수 등 조경에 필요한 조치를 할 것을 조건으로 임시사용을 승인할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제17조제3항).
– 임시 사용 승인의 기간은 2년 이내로 합니다. 다만, 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물에 대해서는 그 기간을 연장할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제17조제4항).
– 허가권자는 임시사용승인신청을 받은 경우에는 그 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 임시사용승인서를 신청인에게 교부해줘야 합니다(「건축법 시행규칙」 제17조제3항).
위반건축물 표기는 어떻게 되어있나?
건축물 대장 제목 오른쪽에 노란색으로 “위반건축물”이라는 표기가 떡하니 나와있습니다. 하지만, 위반건축물이라는 표기가 되어 있지 않아도 ⚠ 위반건축물일 수 있다는 점을 주의하세요. 실제로 불법 개조 등을 했지만, 지자체가 위반사실을 알지 못한 경우에는 이러한 표시를 해놓지 못한 경우일 수 있기 때문입니다. 그렇다면 먼저 건축물 대장 발급을 해서 확인을 해봐야하겠죠?
건축물대장 온라인으로 발급하는 3가지 방법
3가지 방법을 소개해드릴텐데, 세움터, 서울부동산종합광장, 정부24를 이용할 겁니다. 건축물 대장을 그림과 함께 자세하게 확인하실 분들은 ③정부24로 발급하기 부분을 참고하시면 됩니다.🙂
① 세움터를 통해 발급하기
첫번째 소개할 사이트는 국토교통부에서 제공하는 [건축행정시스템 세움터] 온라인 서비스라는 것입니다. 여기서 건축물대장을 발급할 수 있고 이외 건축물에 관한 다양한 민원업무도 볼 수 있다고 해요.
1) 세움터 홈페이지 바로가기
2) 상단 메뉴에서 민원서비스 선택 – 발급서비스에서 – 건축물대장발급 항목 선택하기
3) 로그인 (회원/비회원 가능) 후, 건축물대장 발급을 위해 주소 검색하기
- 세움터 회원으로 가입하여 세움터 아이디/비밀번호 또는 공동인증서 로그인을 통해 바로 발급 받기가 가능하며, 비회원 발급은 개인정보동의와 간단한 개인정보를 입력 하여 이용하시면 됩니다.(성명,전화번호)
4) 건축물대장 종류 선택 후 발급 or 열람하기
5) 처리상태에서 출력 or 열람을 누르고 건축물대장에서 용도 확인하기
② 서울부동산정보광장 사이트에서 용도 확인하기
단순 건축물 용도만 확인하고 싶다면? 로그인 없이 1분만에 가능!합니다.
1) 서울부동산종합정보 사이트에서 상단메뉴에 [부동산종합정보]를 선택합니다.
2) 주소를 입력하고 검색버튼을 누르면 건축물 용도를 확인할 수가 있습니다.
건축물 용도 뿐만 아니라, 다음과 같은 부동산종합정보도 확인이 가능하답니다.
- 토지정보, 토지이용계획, 개별공시지가, 주택공시가격, 실거래가 등
※주의사항
서울부동산광장 사이트에서는 이렇게 안내하고 있어요.
- 본 부동산정보는 참고용으로만 활용하시기 바라며 재산권행사 등 정확한 정보는 반드시 정부24에서 확인하시기 바랍니다.
- 본 자료는 증명서의 효력이 없는 참고자료이며, 기본정보 일부 항목은 증명서의 내용과 상이할 수 있습니다.
- 개별주택가격은 단독/다가구에서만 조회가능합니다. 개별주택가격의 건물면적과 건축물대장의 건물면적은 다를 수가 있습니다.
③ 정부24를 통해 발급하기
세번째는 정부에서 운영하는 정부24 홈페이지를 통해 건축물대장을 발급하는 방법인데요. 정부24에서는 거의 대부분의 증명서 발급이 가능하다고 보시면 됩니다.
1) 정부 메인화면에서 건축물대장 발급 아이콘 찾기
정부24 메인화면에서 스크롤을 좀 내려보면, [자주찾는 서비스]가 나오는데요. 여기서 잘 보면 “건축물대장” 아이콘이 나옵니다. 이걸 클릭해서 들어가주시면 됩니다. 만약 안나올 경우 검색창에다가 “건축물대장”이라고 입력하신 뒤 조회를 해도 되겠습니다.
2) 건축물대장 등초본 발급 신청 화면
건축물대장 등본(초본) 발급(열람) 화면에 들어왔습니다. 누구나 신청하실 수가 있습니다. 신청하는 방법은 인터넷, 방문, 팩스, 우편, 모바일로도 발급이 가능하다고 나와있는 걸 보실 수가 있어요. 수수료는 1건당 500원이며, 열람은 1건당 300원 입니다. 인터넷으로 발급하거나 열람할 경우에는 무료입니다.
[신청하기] 버튼을 누르면 회원/비회원 로그인을 하라고 나옵니다.
3) 회원가입 로그인 또는 비회원 로그인 하기
회원의 경우 다양한 인증서(간편인증, 공동인증, 금융인증), 디지털원패스, 아이디, 지문/얼굴 보안인증 등을 이용하실 수 있으며 몇가지 정보를 입력하여 비회원 로그인도 가능합니다. 정부24 홈페이지에서는 건축물대장 말고도 다양한 민원서류를 발급하실 수가 있으니 한번 회원가입을 해두시면 이것저것 발급하실 때 편리하게 이용이 가능합니다.
4) 등초본 발급신청하기
등초본 발급(열람)신청을 선택하시면 됩니다. 여기에서는 열람을 선택해보겠습니다. 발급의 경우 관공서 등에 제출하실 수가 있으며 프린터로 출력하실 수가 있습니다. 열람의 경우 PC 화면으로 열람이 가능하며, 간단히 사실관계 등을 확인하시거나 PDF 파일로 열람이 가능합니다.
5) 건축물소재지 검색하기
건축물관리대장 등초본 열람 신청내용에서는 건축물소재지(주소)를 입력해야하는데요. 검색 버튼을 누르셔서 주소를 검색하시면 되겠습니다. 검색해서 나온 주소를 클릭하고, 그 아래에 나온 행정처리기관을 선택해줍니다. 그 다음은 대장구분과 대장종류를 선택하는 것인데요.
<대장구분>
건축물대장이 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘게 됩니다.
- 일반: 건물의 소유주가 개인이거나 홍길동 외 O명 등으로 대표자가 있는 경우
- 집합: 건물의 소유주가 여러명이며 각각의 이름이 명시되는 경우
*일반적으로 아파트, 연릭주택, 다세대주택 등은 집합건축물에 해당됨
해당 지번에 위치한 건물이 단독주택일 경우 [일반]을 선택하시고, 아파트, 연립주택 등 집합건물이라면 [집합]을 선택해주세요. 만약 다르게 선택한 경우에는 건축물대장 조회가 안된다고 나올겁니다.
<대장종류>
총괄, 표제부, 전유부가 있는데 다음 내용을 참고하시면 되겠습니다.
1) 대장구분에서 일반을 선택한 경우
- 총괄: 신청하려는 주소의 지번에 있는 모든 건물들을 표시 (해당 지번위에 건물이 2개동 이상 있을 경우)
- 일반: 본인 건물만 표시
2) 대장구분에서 집합을 선택한 경우
- 총괄: 해당 지번에 있는 모든 건축물 표시
- 표제부: 해당 지번에 있는 동 표시
- 전유부: 해당 지번에 있는 동의 호수 표시
<예시)>
1) 월드컵아파트 2001동의 2호의 건축물대장을 신청할 경우: 대장구분 – 집합 / 대장종류 – 전유부 선택
2) 단독주택의 건축물대장을 신청할 경우: 대장구분 – 일반, 대장종류 – 일반 선택
*”해당되는 정보가 있지 않습니다”라는 팝업이 뜨면 해당 건축물에 대한 주소가 정확하지 않거나, 대장구분/대장종류가 잘못 선택된 것일 수 있으니 다시 확인해보세요.
입력을 다 했으면 이제 민원 신청하기를 하시면 됩니다.
열람을 선택하셨다면 처리상태에서 [열람문서]가 나올 것이고, 발급을 선택하셨다면 [문서출력]이 나옵니다. 해당 버튼을 클릭하시면 건축물대장을 확인하실 수가 있겠습니다.
6) 건축물대장 확인하기 (표제부, 갑구)
집합건축물대장 표제부를 확인하실 수가 있습니다. 표제부에서는 해당 건축물의 현황이 표시됩니다. 각 세대의 소유주 현황은 없습니다. 각 층별 용도를 확인하실 수가 있습니다. 위반건축물을 확인하는 방법은 예를 들면, 1층의 용도가 근린생활시설로 표기되어 있는데 소유주가 1층을 빌라로 개조하여 매물로 내놓은 경우 이는 위반건축물이라고 할 수 있겠습니다.
7) 건축물대장 용도 확인하기 (변동사항)
건축물대장에는 그동안의 변동사항도 확인하실 수 있는데요. 과거에 위반건축물이었다면 해당 이력도 여기에 표기가 되어 있답니다.
8) 건축물대장 대장종류 [전유부]로 호명 선택해서 개별 호수 열람해보기
위의 건축물대장은 표제부를 선택했지만, 전유부를 선택할 경우에는 건물(동)명칭 아래에 호명칭이 새로 생깁니다. 호명칭 옆에 있는 [검색]버튼을 누르면 개별 호수를 선택하실 수가 있습니다.
9) 집합건축물대장 전유부 갑구 확인하기 (소유자현황)
집합건축물대장(전유부)에는 각 호별로 소유자의 현황도 확인하실 수가 있습니다. 소유자의 신원(성명, 주민등록번호, 주소)과 소유권지분 등을 확인하시고 계약서와 동일한지, 일치여부를 꼭 확인하세요.
지금까지 건축물대장 열람하기, 발급하는 방법과 건축 용도 확인하는 방법에 대해 자세하게 알아보았습니다. 건축물대장은 신청인의 확인목적에 알맞게 대장 분류(일반, 집합)와, 종류(총괄, 일반, 표제부, 전유부)를 선택하셔서 뽑으실 수가 있습니다. 건축물대장에서 대표적으로 확인해야 할 것은 용도확인과 대장첫페이지와 변동사항에 위반건축물이었던 적이 있는지, 소유주 신원정보와 소유주지분 등을 확인하셔서 계약서와 동일한지 일치여부를 확인할 수가 있겠습니다. 또한 건축물대장과 부동산등기부등본의 차이점 비교도 함께 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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