비규제지역 다주택자 주택담보대출 (+무주택자 1주택자 대출한도 스트레스금리 이자율)
경기가 안좋아져서 미래 부동산 시장이 침체가 예상될 경우, 부동산 규제를 풀어주는데요. 이에따라 주택담보대출 정책도 계속 변화되기 마련이예요. 그렇다면 ‘내가 얼마나 대출을 받을 수 있는가’를 대략적으로 예상정도는 할 수 있어야 하겠는데요. 대출을 받는데 자주 사용되는 규제지표들이 있어요. 바로 LTV, DTI, DSR인데요.
LTV 뜻, 의미?
간단하게 설명해보면, 매입할 주택을 담보로 해서 금융기관(은행 등)에 돈을 빌리는 것을 ‘주택담보대출’이라고 하죠. 여기서 집값의 몇프로까지 빌릴 수 있느냐를 ‘주택담보대출비율’이라 하는데, 이 주택담보대출비율이 바로 LTV랍니다. 예를 들어 집값이 1억원인데 LTV가 80%인경우, 8,000만원까지 빌릴 수 있다는 것이죠.
DTI 뜻, 의미?
이 DTI는 주택담보대출에 있어서 내 소득이 얼마나 갚을 능력이 되는지를 보는 것인데요. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 더 많다는 것을 의미해요. DTI 계산방법으로 알 수 있답니다. DTI 계산방법은 1년 동안 갚을 주택담보대출의 원리금과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 연소득으로 나눈 후 100을 곱하면 됩니다.
DSR 뜻, 의미?
앞자리가 D로 시작하는 것은 같은데요. DTI가 주택담보대출의 원리금만 더하지만, DSR은 달라요. DSR은 본인이 가지고 있는 모든 빚을 합해서 최대 얼마까지 한도로 빌릴 수 있는가를 봅니다. 즉 DTI와 다른 점은 주택담보대출, 마이너스대출(사용할 수 있는 한도 전체를 더함), 학자금대출, ㄴ자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것에 연소득대비 일정 비율까지 대출을 해줍니다.
LTV, DSR, DTI에 대해 이해가 잘 안가신다면 연봉별 계산방법까지 자세하게 설명해둔 다음글을 참고해보세요. ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
2024년에는 스트레스 DSR이라는 말이 생겼어요
DSR에 스트레스라는 말이 붙으니 더 스트레스가 쌓이는데요. 😂 여기서는 정신적 스트레스를 의미하는건 아니랍니다. ‘스트레스 금리’라고 해서 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영하는 이자율을 말해요. 우리 대출받을 때 보면 기본금리+가산금리 라고 하잖아요. 가산금리 마냥 일정수준의 스트레스금리를 적용하여 일반DSR을 적용했을 때보다 대출 이자율에 플러스되는 금리라고 볼 수 있겠어요. 스트레스금리는 기본적으로 1.5~3%p로 적용돼요.
다음 표를 보시면 좀더 이해하는데 도움이 되는데요. 스트레스DSR이 단계별로 적용된다고해요.
| 1단계 | 2단계 | 3단계(잠정) | |
| 시행시기 | 2024.2.26~2024.8.31 | 2024.9.1~2025.6.30 | 2025.7.1~ |
| 금리 반영 비율 | 스트레스금리의 25% | 스트레스금리의 50% | 스트레스금리의 100% |
| 은행권 적용 대출 | 주택담보대출 | 주택담보대출, 신용대출 | 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 |
| 2금융권 적용 대출 | 적용 X | 주택담보대출 | 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 |
1단계에서는 2024년 2월 26일~8월 31일까지 은행권 주택담보대출에대해서만 스트레스DSR을 적용하구요. 이때 스트레스 금리는 0.38%p로 계산되어 스트레스금리(1.5%p)의 25%만 반영돼요. 그래서 2024년 상반기에는 차주별 주택담보대출 한도가 2~4%로 줄어들었을 수 있어요.
참고로 스트레스금리는 매년 2회(상, 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경되는데요. 스트레스 금리를 확인하려면 은행연합회를 통해 확인할 수 있어요.
2단계에서는 2024년 9월부터 2025년 6월 30일까지 기본 스트레스금리의 50%인 0.75%p로 가산금리를 올립니다. 그리고 이때 적용되는 대출은 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출도 포함입니다. 여기에 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 0.75%p대신 1.2%p로 상향한답니다.
3단계에서는 2025년 7월 1일부터 적용이 되는데 이때는 스트레스 금리를 100% 반영한다고 나와있어요.
이게(1~3단계) 다 한도를 점진적으로 줄여가겠다는 것으로 보이죠.
비규제지역 주택담보대출
원래 다주택자는 주택 담보 대출을 아예 받을 수 없었는데요. 2023년에는 부동산 규제지역에 있는 주택의 경우 여전히 대출이 불가능하지만 일반 지역의 경우 집값의 30%까지는 대출을 받을 수 있었습니다.
부동산대출은 크게 규제지역과 비규제지역으로 나뉘어져요. 규제지역이면 대출에 제한이 많아진다는 것으로 이해하면 돼요. 2023년 1월 5일부터는 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 4개구를 제외하고는 모두 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 해제되었습니다.
규제지역과 비규제지역의 LTV 차이
1. 무주택자, 1주택자
▷무주택자, 1주택자는 비규제지역에서 최대 70%, 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용된다고 해요.
▶무주택자라면, 규제지역이더라도 다음의 3개의 조건을 만족한다면 LTV 70% 까지 적용받을 수 있다고 해요. 대출 한도는 최대 6억원까지. [①부부합산 연소득이 9,000만원 이하, ②주택가격 9억원 이하, ③무주택 세대주]라는 조건하에.
▷생애최초 구입인 경우 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출이 가능해요. 주택소재지역이나 주택가격, 소득과 관계없이 최대 6억원까지 대출이 가능하다고 해요.
◇DTI는 지역에 따라 다른데요. 투기지역, 투기과열지구는 40%가 적용됩니다. (서울 강남, 송파, 서초, 용산) 또한 조정대상지역은 50%를 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용된다고 해요. 생애최초구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 상관없이 60%로 완화됩니다.
◆DSR의 경우, 1억원 넘게 대출을 받을 경우 DSR40% 규제가 적용됩니다. 2024년도부터는 위의 스트레스DSR도 추가가 되므로, 내가 받고자 하는 대출이 위에 해당되는지 확인해보셔야 합니다.
2. 다주택자
다주택자의 경우 2024년부터 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있게되었어요. 규제지역에서 집값의 최대 30%까지 대출을 받을 수 있고, 비규제지역은 동일하게 LTV 60%가 적용된다고 해요.
지금까지 비규제지역, 규제지역에서의 무주택자, 1주택자, 2주택자, 3주택자, 다주택자 부동산담보대출에 대해 알아보았습니다.
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